基于因子分析法的老舊小區(qū)改造優(yōu)先級分析

彭晟

（江西理工大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，江西贛州 341000）

老舊小區(qū)是指建成時間較長（通常指使用時間在20 年以上）、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的小區(qū)。近年來，國家大力推行城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。 2020 年7 月20 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā) 《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，開創(chuàng)老舊小區(qū)改造的新局面。 截至2019年，我國城區(qū)人口43 503.66 萬人，建成區(qū)面積達(dá)60 312.45 km2，占城區(qū)總面積的 30.07%，且老舊小區(qū)數(shù)量占比較高。 老舊小區(qū)改造項目的改造對象和改造內(nèi)容涉及繁多，國家財政下?lián)苜Y金有限，所以明確“改什么”“怎么改”顯得尤為重要。 老舊小區(qū)的地理位置、居住人員以及建成時間各有特點，在制定改造方案時應(yīng)參照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)指導(dǎo)規(guī)范和指導(dǎo)意見，結(jié)合當(dāng)?shù)仨椖刻攸c，以小區(qū)居民需求度為出發(fā)點，對改造內(nèi)容進行優(yōu)先級分析，以此制定切實可行的改造方案[1]。 本文基于前期調(diào)研問卷獲得的原始數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)分析處理，運用因子分析法對改造內(nèi)容進行優(yōu)先級排序，從而得出改造工作側(cè)重點。

1 老舊小區(qū)改造內(nèi)容匯總

通過查閱《江西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》[2]以及相關(guān)文獻著作，并結(jié)合老舊小區(qū)改造評價，初步從公共基礎(chǔ)設(shè)施改造與完善、小區(qū)院內(nèi)綜合治理、居住環(huán)境整治提升、 社區(qū)服務(wù)設(shè)施完善與提升四個維度選取指標(biāo)， 并根據(jù)江西省境內(nèi)改造項目情況進行了改造內(nèi)容優(yōu)化。經(jīng)過匯總整理，江西省老舊小區(qū)改造內(nèi)容詳見表1。

表1 江西省老舊小區(qū)改造內(nèi)容匯總

2 前期問卷調(diào)研情況

在以往老舊小區(qū)改造項目中， 參建各方的關(guān)注重點在于滿足小區(qū)居民的需求， 但是改造項目涉及人員眾多， 且改造資金有限， 哪些改造內(nèi)容更為重要，涉及人員應(yīng)有所判斷。為了對改造內(nèi)容和需求有充分了解，掌握老舊小區(qū)改造項目實際落地情況，筆者采用問卷調(diào)查的形式進行面向江西省內(nèi)進行了一次調(diào)研統(tǒng)計。為保證調(diào)研對象的代表性，此次調(diào)研問卷的對象沒有局限于改造小區(qū)的居民， 而是將調(diào)研對象拓展到了高校建筑專業(yè)在讀研究生、 建筑行業(yè)專家、參建單位職工以及小區(qū)居民等。

本次調(diào)查問卷共計投放200 份， 有效回收177份，問卷有效率為88.50%。 問卷調(diào)查充分考慮了老舊小區(qū)改造參與對象的人員組織結(jié)構(gòu)情況，調(diào)查表中包括了性別、年齡、職業(yè)等分類。 通過對回收問卷的統(tǒng)計，可以看出：1）調(diào)查對象的性別構(gòu)成基本持平，女性占比 41.38%，男性 58.62%；2）調(diào)查對象年齡上處于 18～25 歲年齡段的占比 14.48%，處于 26～40 歲年齡段的占比 41.04%，41～60 歲占比 34.48%。3）從職業(yè)上看，調(diào)查對象中建筑專業(yè)在讀研究生占比24.14%，建筑行業(yè)從業(yè)人員占比20.62%，行業(yè)專家占比 16.90%， 小區(qū)居民占比 34.56%， 其他占比3.78%（非行業(yè)人員及小區(qū)自由居民）。由此可見本文調(diào)查對象層次分明，調(diào)查對象具有良好的代表。

為了保證問卷數(shù)據(jù)用于因子分析法的適用性和真實性，此次數(shù)據(jù)通過SPSS22.0 進行了因子的提取與分析。 信度分析表明， 調(diào)研數(shù)據(jù)的Cronbach’s α系數(shù)為 0.976 ，KMO 為 0.947，Bartlett’s 球形檢驗值為0.000。 綜上，該樣本滿足信度與效度檢驗。

3 改造內(nèi)容優(yōu)先級分析

3.1 因子分析法概念

因子分析是指研究從變量群中提取共性因子的統(tǒng)計技術(shù)，其是主成分分析的推廣和發(fā)展，是利用降維的思想， 由研究原始變量相關(guān)矩陣或協(xié)方差矩陣的內(nèi)部依賴關(guān)系出發(fā)， 把一些具有錯綜復(fù)雜關(guān)系的多個變量歸結(jié)為少數(shù)幾個綜合因子的一種多元統(tǒng)計分析方法。 因子分析的基本思想是把每個研究變量分解為幾個影響因素變量， 將每個原始變量分解成兩部分因素， 一部分是由所有變量共同具有的少數(shù)幾個公共因子組成的， 另一部分是每個變量獨自具有的因素，即特殊因子。

3.2 因子分析模型

A 稱為因子荷載矩陣，且將F1,F2,…,Fm列為公共因子，他們的系數(shù)稱為因子荷載。 εi是特殊因子，是不能被前m 個公共因子包含的部分。 其中：

在各公共因子不相關(guān)的前提下，aij是Xi* 與Fj的相關(guān)系數(shù)，表示Xi*依賴于Fj的程度。 反映了第i個原有變量在第j 個公共因子上的相對重要性。 因此，aij的絕對值越大， 則公共因子Fj與原有變量Xi的關(guān)系越強。

本文通過因子分析法構(gòu)建分析模型， 將眾多改造內(nèi)容進行分類，共為26 大類別，其相應(yīng)權(quán)重計算見表2。 由于旋轉(zhuǎn)后，5～26 類因子方差解釋率小，所占權(quán)重低，不再對其進行分析，特將前四大類因子設(shè)置為一級指標(biāo)，分別是基礎(chǔ)設(shè)施改造提升（因子1）、便民設(shè)施完善與提升（因子2）、戶內(nèi)空間維護修繕（因子3）、居住環(huán)境（因子4）。 其相應(yīng)權(quán)重通過旋轉(zhuǎn)前、后方差解釋率歸一化計算詳見表3。

表2 方差解釋率

表3 旋轉(zhuǎn)前、后方差解釋率對比

由表3 可知， 基礎(chǔ)設(shè)施改造提升旋轉(zhuǎn)后方差解釋率為 34.096%。 該指標(biāo)所占權(quán)重=34.096/(34.096+16.234+14.290+11.507)=0.45。 依此方法依次計算剩余一級指標(biāo)，因子2、因子3、因子4 相應(yīng)權(quán)重分別為0.21、0.19、0.15。

將原問卷調(diào)查的改造問題設(shè)置為二級指標(biāo)，可通過因子分析利用載荷系數(shù)信息等進行相應(yīng)指標(biāo)權(quán)重計算[3]，其計算分為三步：首先計算線性組合系數(shù),即指標(biāo)對應(yīng)的載荷系數(shù)除以對應(yīng)特征根的平方根;其次計算綜合得分系數(shù), 即線性組合系數(shù)分別與方差解釋率相乘后累加，然后除以累積方差解釋率；最后計算權(quán)重，將綜合得分系數(shù)進行歸一化處理，即可得到各指標(biāo)權(quán)重值[4]。線性組合系數(shù)及權(quán)重結(jié)果詳見表4 所示。

表4 線性組合系數(shù)及權(quán)重結(jié)果

4 結(jié)果分析及改造建議

根據(jù)基于因子分析法構(gòu)建的運算模型， 結(jié)合所得的旋轉(zhuǎn)后方差解釋率表和線性組合系數(shù)圖， 如表5 所示。

表5 綜合權(quán)重及排序

基于以上數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：

1）在老舊小區(qū)改造利益者相關(guān)需求度調(diào)研問卷中， 一級指標(biāo)按照相應(yīng)權(quán)重確定其優(yōu)先級依次是基礎(chǔ)設(shè)施改造提升＞居住環(huán)境＞戶內(nèi)空間維護修繕＞便民設(shè)施完善與提升。

2）被調(diào)研對象對小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造提升意愿尤為渴望?；A(chǔ)設(shè)施改造所占權(quán)重為0.45，這是由于老舊小區(qū)建成時間較長，設(shè)施陳舊落后，影響居民的居住安全與生活質(zhì)量的提升。 其中，二級指標(biāo)中“消防設(shè)施修繕及增設(shè)”權(quán)重占比最高為4.53，綜合權(quán)重位列第一。 這與老舊小區(qū)當(dāng)初設(shè)計時對消防通道及消防設(shè)施的考慮沒有現(xiàn)在周全，安全隱患較大相關(guān)。

3）居住環(huán)境所占權(quán)重為 0.21，位列第 2 位，這與人民群眾對人與自然和諧共生的追求， 以及日益增強的環(huán)保理念密切相關(guān)。 其中的二級指標(biāo)“整治現(xiàn)有綠化，完善綠色設(shè)施”所占權(quán)重為4.26，為此類別最高。

4）戶內(nèi)空間維護修繕?biāo)紮?quán)重為0.19，位列第3 位。 其中，二級指標(biāo)“屋面防水改造”權(quán)重最高，為4.17。 這是由于老舊小區(qū)屋面防水大多采用剛性涂料外加水泥砂漿這一做法模式，且建成年限久遠(yuǎn)，面層基本已經(jīng)風(fēng)化斷裂，給居民帶來滲水隱患。 因此，小區(qū)居民對此項改造意愿強烈。

5）便民設(shè)施完善與提升權(quán)重0.15，關(guān)注度相對較少。老舊小區(qū)居民年齡層次參差不齊，但是老年居民占多數(shù)，故對增設(shè)無障礙標(biāo)識、無障礙坡道以及加裝遠(yuǎn)程呼叫系統(tǒng)這兩項二級指標(biāo)改造意愿強烈。

基于上述結(jié)論，提出以下改造建議：

1）消防設(shè)施修繕及增設(shè)事關(guān)人民群眾的生命財產(chǎn)安全，改造意愿也最為強烈，因此在日后老舊小區(qū)改造過程中， 消防通道規(guī)劃應(yīng)與周邊建筑形成一個整體，并將其作為首要改造對象。

2）居住環(huán)境的改善有助于提升居民的幸福指數(shù)。 因此，在制定老舊小區(qū)改造方案時，應(yīng)在設(shè)計前期保證小區(qū)容積率、 綠化率以及綠植覆蓋率達(dá)到現(xiàn)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并在項目實施階段應(yīng)嚴(yán)把材料關(guān)[5]，選擇適合當(dāng)?shù)厣L環(huán)境的綠植。在日常維護階段，小區(qū)物業(yè)單位應(yīng)做好日常養(yǎng)護工作，勤澆水、善修剪，給小區(qū)居民營造良好的綠化環(huán)境。

3）針對小區(qū)居民普遍存在的對屋面防水進行改造的強烈意愿，在小區(qū)改造過程中，應(yīng)將其列為重要改造對象。 根據(jù)國家現(xiàn)行防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過前期踏勘小區(qū)屋面現(xiàn)況，采用合適的防水材料進行改造，嚴(yán)把施工質(zhì)量，將困擾居民的滲水問題徹底消除。

4）針對老舊小區(qū)老年居民占多數(shù)的情況，在小區(qū)改造過程中，增設(shè)相關(guān)無障礙坡道、坡道，方便老年居民日常在小區(qū)院內(nèi)散步；加裝遠(yuǎn)程呼叫系統(tǒng)，方便老年人遇到緊急情況時能夠快速地獲得幫助。 在制定改造方案時，也可按照小區(qū)居民年齡構(gòu)成做適當(dāng)調(diào)整。

5 結(jié)語

老舊小區(qū)改造事關(guān)人民群眾切實利益， 是當(dāng)今我國一項重大的民生工程。 本文通過前期實地分發(fā)問卷，運用因子分析法提取主成分因子及相應(yīng)權(quán)重，進行綜合權(quán)重優(yōu)先級排序， 在工程造價有限的情況下，給后續(xù)改造項目提供改造內(nèi)容選取的參考意見。但本文僅對改造內(nèi)容選取做了研究， 對其實施推進階段未作探討。部分老舊小區(qū)由于建成時間久遠(yuǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)混雜， 給改造項目前期工作的推進增加了難度；另外，老舊小區(qū)改造項目參建方、涉及相關(guān)部門眾多，協(xié)調(diào)困難。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加強政策引導(dǎo)，給予相應(yīng)項目手續(xù)開設(shè)綠色通道，加快項目推進。