我國少子老齡化對房地產市場影響研究

孔靈柱 張悅（吉林建筑大學）

一、研究背景

我國一段時期以來都處于少子老齡化程度加深時期，并在近兩年向日本、韓國、意大利等發(fā)達國家靠近，在未來10-20年期間，老年人撫養(yǎng)比仍將保持高水平，且由于低生育率的影響持續(xù)存在，少兒撫養(yǎng)比仍將繼續(xù)保持在較低水平，由此所帶來的家庭中適齡勞動人數銳減，也在一定程度上會給我國家庭住房消費造成沖擊。房地產業(yè)作為當前我國經濟增長的主要支撐產業(yè)，房價的波動和漲跌無疑是牽一發(fā)而動全身，已然成為當前社會各方廣泛關注的重點。隨著我國少子化與人口老齡化程度的加深，正確認識到當前我國居民人口年齡結構的變化及其與房地產市場之間的聯系，對于保障當前房地產市場良性發(fā)展具有重大的理論價值和現實意義。

二、少子老齡化對房地產市場影響的理論研究

通過回溯我國學者的研究，我們可以發(fā)現：學者們多匯聚于研究人口狀況中的老齡化現象對住房市場的相關影響，而少子化現象帶來的影響以及少子化對住房價格的影響研究卻很少有學者涉獵其中。少子老齡化背景下人口與住房價格的相關研究思路與方法仍然有彌補的空間。故本文進一步依據凱恩斯絕對收入理論與生命周期假說推導少兒撫養(yǎng)比對住房消費影響的理論。

基于凱恩斯的絕對收入理論，本文首先假設每個城市居民的消費都是收入水平的增函數，即隨著收入水平的上升城市居民消費會隨之增加。由于在我國，住房消費在很大程度上占據城市居民全部消費支出，其與收入之間具有的函數關系可以表示為：

本文將城市居民的全部消費支出分為住房消費和其他消費，其中c代表住房消費；y代表城市居民收入水平，收入水平的高低會影響住房消費的大??；β表示邊際消費傾向；α表示除住房以外其他消費。

當少兒人口數量增加時，負擔少兒人口在教育、醫(yī)療、文化等方面的諸多消費會增加居民的撫養(yǎng)成本。由（1）式，撫養(yǎng)成本的上升意味著住房消費以外的其他消費水平的上升，在相同收入水平下的住房消費支出可能會減少。

按照生命周期內三個年齡階段的劃分方法，本文將城市社會人口劃分為少兒人口（0～14歲）、勞動年齡人口（15～64歲）和老年人口（65歲及以上），三類人口數量分別用child、adult、old表示。根據國際有關少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比的定義，我們可將兩者分別表達為：

其中表示depchild少兒撫養(yǎng)比，depold表示老年撫養(yǎng)比。

結合我國社會現實，市場上的住房消費大多來自以下兩種情況，一方面來自于適婚年齡的勞動年齡人口進行的首套住房購置行為，另一方面來自于勞動年齡人口生育行為導致的子女數量增加產生購置更大住房面積的改善性住房消費。為將城市居民的住房消費進行標準化研究，本文假設一個15～64歲的勞動人口為一個標準住房消費人，少年人口產生的平均住房消費水平相當于標準消費人的φ倍，稱為少年兒童住房消費系數；老年人口產生的平均住房消費水平相當于標準消費人的倍，稱為老年住房消費系數。假定城市總人口數為P，C為城市住房消費總額，則可以將城市居民平均標準化住房消費水平表示為：

根據生命周期消費理論，少兒、成年、老年三個年齡階段的收入水平存在明顯差異。其中，每個家庭收入主要來源于勞動年齡人口；少兒人口無法從家庭以外獲得收入；老年人口收入主要來源于養(yǎng)老金。為將城市居民的收入水平進行標準化研究，我們假設一個15～64歲的勞動人口為一個標準收入人；少年人口的平均可支配收入水平相當于標準收入人的δ倍，稱為少年兒童的可支配收入系數，但由于現實中幾乎不存在少年兒童人口的收入問題，少年兒童可支配收入系數將非常小，本文令δ=0；老年人口的平均可支配收入水平相當于標準消費人的γ倍，稱為老年可支配收入系數。令城市總人口數為p，y為城市居民可支配收入總額，則可以得到城市居民平均標準化人均可支配收入水平為：

為了考察少兒人口數量的變化對住房消費的影響，即少而撫養(yǎng)比對于住房消費的影響，通過方程（7）將住房消費c對少兒撫養(yǎng)比depchild求偏導數得到以下：

其中，邊際消費傾向β、城市居民可支配收入總額Y、少年兒童人口的平均住房消費水平系數Φ、老年人口的平均可支配收入系數γ、老年撫養(yǎng)比depold、除住房外其他消費α、勞動力人口數adult均為正值，且β、Φ、γ、depold均大于0小于1。由于α與adult的交互乘積一定遠大于Y，所以有，從而有。

通過對式（8）的分析可以得出，隨著生育行為的增加會引起少兒撫養(yǎng)比的上升，能夠提高家庭購置改善型住房的意愿，但同時也會增加撫養(yǎng)、教育、醫(yī)療等剛性消費，由于此類需求的存在，會對住房消費產生一定程度上的抑制作用。即由理論模型推導發(fā)現，住房消費與少兒撫養(yǎng)比呈現明顯的負相關系，少兒撫養(yǎng)比的增加會導致住房消費的減少。隨著收入水平的逐步增加以及老齡化的減弱，會使得少兒撫養(yǎng)比與住房消費兩者之間的負向作用逐漸減弱，即只有在其他消費意愿得到基本滿足后，家庭才會考慮滿足住房消費意愿，同比于全社會更是如此。因此，少兒撫養(yǎng)比上升所導致的其他消費增加，會減弱住房消費能力，從而抑制改善型住房消費。

三、政策建議

依據以上分析，人口少子老齡化對住房市場的影響是存在的，這不利于房地產市場的平穩(wěn)運行和國民經濟的穩(wěn)定。同時，經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平的高低也導致全國房價區(qū)域差異巨大。為了保持房價穩(wěn)定、建立平穩(wěn)健康運行的房地產市場，當前亟需從人口政策、經濟發(fā)展、房地產宏觀調控等多個角度入手。

（一）放開人口政策

在過去的三十年中，我國長期實行的是計劃生育的基本國策，這使得我國由“兩高一低”的人口模式轉變成了“三低”模式，雖然這對于控制人口總量、節(jié)約自然和社會資源具有重要意義，并且在一定程度上促進了我國的可持續(xù)發(fā)展。但是，當前我國所面臨的人口問題卻由總量問題變成結構問題，人口少子老齡化不斷加劇不僅威脅到房地產市場的平穩(wěn)運行，而且危害我們國家的長治久安和可持續(xù)發(fā)展。因此，放開人口政策迫在眉睫。

（二）對需求給予適當的措施管控

我們需要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的原則，采取有效措施積極遏制投機需求，保障住房民生。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。第一，多主體供給要突破傳統(tǒng)的房地產開發(fā)企業(yè)單一供給模式。在傳統(tǒng)意義上，我國的房地產交易模式一直是由房地產商供房—消費者購買為主導，這樣的房價就完全由市場所決定，在如今房價高企的情況下，自然有很多存在剛性需求的潛在消費者買不起房，“蟻族”便是其中的典型。但是，如果政府介入其中，成為第二供給主體的話，此類問題便能迎刃而解。目前，一些城市已經開始進行嘗試，通過減少共有產權住房、公共租賃住房、自住商品房等等，并取得了良好的效果。第二，多渠道保障要結合具體對象有針對性地提供不同屬性的住房。我國針對低保戶、農民工、大學生等不同的群體推行不同的住房政策，如保障房、廉租房、經濟適用房等，取得了重要的成效。

（三）房地產調控應當有的放矢

房地產調控既要靈活性，又要穩(wěn)定持續(xù)性。觀察我國施行的一系列房地產調控政策，可見靈活有余而穩(wěn)定不足。靈活多變的政策能夠解一時之急，卻不能根治痼疾。我國的房地產政策多重視短期的、表面的成效，常常局限于“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，這樣不僅損失了國家政策的公信力，而且不利于建設穩(wěn)定發(fā)展的房地產市場。因此，注重調控的持久效果十分必要。