不動產登記房地一體數據整合與實踐應用研究

上海南康科技有限公司 張應虎

在當前分散形式不動產登記管理工作中，還存在明顯的工作缺陷，使得到的數據資料不能夠反應出相關房地數據的實際狀況。在新時期，政府應當著手對現(xiàn)有的不動產登記制度進行整合和完善，在該過程中相關工作人員需要結合數據匹配技術以及相應的內外業(yè)協(xié)調一體化技術、房地協(xié)同整理技術，確保數據整合工作得到有效落實和完善。

一、不動產登記房地現(xiàn)狀分析

（一）不動產登記房地業(yè)務流程

在土地登記作業(yè)中，通常是以宗地登記作為基本的作業(yè)單元。同時，相關工作需要圍繞土地使用者作為主體來進行。當前，在土地登記管理工作中，其具備的基本工作流程主要是以登記、申請、權屬審批、注冊登記以及證書的核實、發(fā)放等相關工作為主。

（二）登記工作內容

在登記管理工作中，主要是包含基本的土地總登記、土地首次登記、土地的變更登記、注銷以及其他土地使用權利的登記工作。而對應的房屋登記作業(yè)，其相關管控內容主要是以房屋產權所有者作為相關工作的主體來進行。在對應的房屋登記工作類型方面，主要是以房屋現(xiàn)階段的所有權、抵押權、轉移權、預告、注銷等相關登記作業(yè)為主，其對應的登記流程包含前期登記項目申請、登記項目受理、審核、發(fā)證、歸檔等相關工作。因此，土地登記與房屋登記，兩者具備大致相同的工作流程，只是在工作所開展的職能部門以及登記內容方面存在相應的差別。總之，在當前不動產的登記管理作業(yè)中，其包含針對產權的首次登記，以及后續(xù)產權的變動、遷移登記、變更登記以及注銷登記等。

（三）不動產登記房地一體數據分析

1.房地登記數據的內容

相關部門在開展針對住房以及相關土地登記數據的分析管理工作中，主要是結合原始檔案以及相應的一手資料。在實際的工作環(huán)節(jié)，常見的登記數據包含產業(yè)的基礎登記資料，包括產地的信息位置以及自然區(qū)域條件、空間界限等。同時，登記內容還包含針對產地的面積以及產地產權主體、產權類型、內容、產權來源等，同時還包含一部分的有權批準、登記發(fā)放等相關數據信息。

2.房地登記數據的異同

在對應的土地登記數據管理工作中，通常是以宗地作為基礎單元，來落實相應的組織管控工作。因此對應的房屋登記作業(yè)也需要以房屋單元來進行組織管控，而其得到的房屋登記數據也是相關基礎單元組織工作開展的基本參照，同時住房地籍主要是實現(xiàn)對相關數據屬性的管控[1]。由于在登記的程序、登記管理內容層面存在的差異，土地登記和房屋登記在數據內容、結構、組織方面還存在相應的差別。房屋登記所記載的地理位置信息與土地登記所記載的信息存在空間層面的關聯(lián)，但是兩者也存在相應的沖突和矛盾現(xiàn)象。因此需要結合數據整合作業(yè)來實現(xiàn)對現(xiàn)階段住房以及產地的合一管控，實現(xiàn)最終的不動產登記。

二、不動產登記房地一體數據整合工作存在的問題分析

（一）數據搜集標準、格式差異的問題

在傳統(tǒng)的不動產登記作業(yè)中，主要是實現(xiàn)對住房、土地、林地、草地、海洋等相關不動產數據的分開登記和管控，因此相關工作涉及到的行政管理部門均不同，其對應的數據資料儲存形式也存在相應的差異，在統(tǒng)計標準、統(tǒng)計規(guī)模以及統(tǒng)計手法層面也存在不統(tǒng)一的現(xiàn)象。其次，收集到的數據在格式層面存在不一致的現(xiàn)象，導致最終數據整合作業(yè)的質量受到相應的影響。

例如，在之前針對不動產房地的登記管控工作中，還沿用分散登記的管控模式，導致房屋以及土地在資產層面還存在雙重抵押的現(xiàn)象，進一步增加了融資管理的風險，并且各部門之間信息溝通不及時、權責劃分不明了，也使得相應的登記管控工作以及數據整合工作存在相應的欠缺。

（二）屬性數據欠缺、不對等

現(xiàn)階段不動產登記房地一體數據的整合工作主要還存在房屋登記編號重復的現(xiàn)象，同時對于房屋的屬性信息還存在相應的缺失，例如房屋主體結構、圖形拓撲關系等。其次，房屋以及相應的產地還存在基礎的屬性錯誤，以至于房屋以及宗地在圖形層面展現(xiàn)出缺失的狀態(tài)?？傊F(xiàn)階段相關部門登記到的數據與圖形關聯(lián)信息不對等，使得一體數據的整合業(yè)務無法有效的開展。

（三）基礎數據資料不完善

其次，在對應的登記業(yè)務層面，還存在上下手關系缺失，以及兩者出現(xiàn)錯誤的現(xiàn)象。同時歷史數據或現(xiàn)有登記的數據狀態(tài)存在相應的差異，對于現(xiàn)階段房地產權的資產狀態(tài)，例如抵押、查封還不明確，其對應的房地關系屬性所承載的信息欠缺，導致對其描述存在相應的差異[2]。另外在針對產權人基礎信息登記的過程中，還存在相應的錯誤現(xiàn)象，例如出現(xiàn)產權人的身份證號碼錯誤以及相關登記信息資料不完善、不一致的狀況。

三、一體數據整合關鍵技術分析

（一）房地協(xié)同整理

隨著當前不動產證發(fā)放工作緊迫性的不斷提高，相關工作人員在落實數據整合管理工作中需要實現(xiàn)對登記、發(fā)證業(yè)務同時進行的工作管理模式。因此傳統(tǒng)的工作管理模式中，以數據整合為先，當確認數據的精確性之后，再落實后續(xù)的業(yè)務辦理的運作方式而無法勝任實際的工作開展需求。因此為了有效地提升相關工作管理的質量和效率，緩解不動產登記發(fā)證工作的壓力，相關工作人員需要實現(xiàn)對數據有效的整合和把控，實現(xiàn)房地協(xié)同整理、數據分析同步進行的工作運轉模式。

（二）內外業(yè)協(xié)調

1.完善數據的可靠性

（1）由于房屋以及土地之間的關聯(lián)數據缺失或數據存在失效的現(xiàn)象，從而導致對相關數據進行整合分析的過程中，存在時間以及空間拓撲方面不一致的現(xiàn)象。因此，相關工作人員在落實數據整合管理的工作期間，需要全面以宗地作為相關工作整合的基本作業(yè)單元，如果土地以及房屋其本身存在數據層面的錯誤現(xiàn)象，需要對相關數據進行及時的核對和管控，如果數據存在丟失的現(xiàn)象，相關工作人員則需要重新開展數據搜集工作，實現(xiàn)對相關數據的采集、整理、歸納。

（2）如果對應的數據在自身結構層面存在拓撲異常的現(xiàn)象，相關工作人員需要嚴格按照相關規(guī)范要求，以及參考現(xiàn)有的檔案資料，來解決相應的問題，盡可能采取權籍調查的工作管理形式，實現(xiàn)對相關圖形信息的有效補充和完善，確保登記數據以及相關信息具備基本的完整性和可靠性。

2.完善數據的空間圖形狀況

（1）如果當對應的房屋數據存在相對較為完善的空間圖形的狀況時，工作人員則需要結合業(yè)內信息對房屋位置進行準確判別。

（2）如果對應的房屋數據在空間圖形層面存在相應的欠缺，則需要結合現(xiàn)有的檔案資料以及外業(yè)信息調查結果，對現(xiàn)有的土地空間位置進行匹配和完善。

（3）當對應的房屋土地數據在空間表述層面存在模糊的現(xiàn)象，則需要通過外業(yè)調查對其進行有效的確認和管控。

（4）最為重要的是，在對房屋土地內外業(yè)數據進行核查管理之后，還需要實現(xiàn)對數據一體化的編碼，并且生成相應的核實表。

（5）總體來說，通過相應的內外業(yè)協(xié)調一體化的工作管理機制，可以確保相關數據協(xié)調統(tǒng)一，并且還能夠充分地衡量當前房屋以及土地使用現(xiàn)狀，在對應的管控基礎之上，實現(xiàn)對相關數據的核實和分析，確保數據真實有效。

（三）數據匹配技術

（1）在對應的不動產登記房地一體數據的整合技術中，需要實現(xiàn)對相關數據信息的有效匹配和管理，同時數據匹配技術也是土地數據整合的關鍵所在。（2）具體來說，落實數據匹配技術，在當前的數據一體化的管理工作中，需要結合地名、地址以及相關匹配技術，對當前的房屋土地信息數據以及宗地信息數據進行匹配，并結合相應的算法。例如結合語義相似的匹配算法、數據剔除算法等，實現(xiàn)對相關數據的有效分類和管理。（3）同時，在該過程中，工作人員還需要致力建設對應的房屋與土地登記相互匹配的運作體系，實現(xiàn)房屋基本的落地以及落宗工作。（4）在對應的房屋與住戶匹配技術的支持下，可以實現(xiàn)對住房信息登記工作有效的開展。在對應的編碼技術結合使用的狀況下，能夠確保編碼工作穩(wěn)定有效的進行。

四、房地一體數據整合實踐

（一）案例狀況

在當前房地一體數據整合實踐的案例方面，以當前市區(qū)數據整合為例。在落實基本的房產登記作業(yè)時，往往需要以城市規(guī)劃組織部門以及該區(qū)域的自然資源管理局作為工作開展的主體，實現(xiàn)對當地房屋土地存量數據的完善和管控。

在落實確切的房產登記編碼工作前，相關工作人員需要結合房地協(xié)同管理以及整理的工作流程，在對應的登記系統(tǒng)幫助下實現(xiàn)對房地系統(tǒng)高效率的管控和整頓。在系統(tǒng)實際的運轉環(huán)節(jié)以及內外業(yè)協(xié)調一體化的工作管理機制上，對于城市內每一宗地實現(xiàn)一對一的核對管控工作，確保房屋信息能夠以更加精確、完善的形式展示出來，為后續(xù)的整改工作打下堅實的數據基礎。

（二）案例達成

其次，在該過程中，還需要實現(xiàn)對房屋地址匹配程序的有效開發(fā)和管控，介入基本的數據匹配技術實現(xiàn)對相關區(qū)域房屋數據的有效匹配和管理，之后再對房地編碼工作進行完善。從相應的工作進程上可以看出，相關區(qū)域取得了良好的工作管理成效，其具體的成效主要體現(xiàn)在房屋數據整理完善度層面。

具體來說，相關數據的完成度達到35%；而在對應的土地登記數據層面，其達到41%；對于缺乏整理空間位置的登記樓盤，采取空間關聯(lián)以及相應的屬性匹配結合法，實現(xiàn)對相關地址、地名的有效匹配；在對應的數據匹配結構層面，其完成了總量的39.5%，并且有效地降低了登記錯誤率。

（三）案例總結

在完成匹配工作之后，結合內外業(yè)協(xié)調一體化的工作管理機制，對于現(xiàn)有明確空間區(qū)域位置的房屋信息進行核查，落實房屋與土地等相關不動產的編碼管控作業(yè)，實現(xiàn)對最終不動產整合核實表的制作和完善。當完成對核實表的制作和完善工作之后，相應的質檢工作人員再對相關表格的空間屬性以及各元素的匹配度進行分析和考量，實現(xiàn)對相關數據的檢驗，從最終檢驗的結果上可以看出，其滿足不動產統(tǒng)一登記管理的工作需求，因此，此類作業(yè)方式以及所采取的技術手段具備顯著的工作成效，能夠實現(xiàn)對相關數據的有效整合分析，全面提高數據整理管控作業(yè)的效率。

五、結論與建議

綜上所述，在當前不動產登記房地一體數據的整合工作中，所具備的作業(yè)內容相對較多。相關工作人員需要對數據整合工作中存在的問題進行細致全面的考量，因地制宜地采取相應的管控策略。此外，工作人員還需要實現(xiàn)對相關數據的有效整合和利用，全面提高相關管理工作的信息化水平，確保房地一體數據的整合作業(yè)能夠穩(wěn)定有效的落實。