不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵現(xiàn)狀問題與優(yōu)化對策研究

上海南康科技有限公司 曾永川

在我們國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展過程中，因為不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合難度越來越高、數(shù)據(jù)量越來越大，導(dǎo)致不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理方面存在一定的難度。不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合經(jīng)過長時間的發(fā)展，涉及到的數(shù)據(jù)比較多，涉及到的整合種類比較廣泛。不動產(chǎn)整合的過程中存在各類不動產(chǎn)的登記信息，涉及各個行業(yè)、各個領(lǐng)域，包括土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等等。而不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合以及數(shù)據(jù)庫的建設(shè)任務(wù)是將目前分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范整理，按照國家數(shù)據(jù)庫登記相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好統(tǒng)一管理，將不動產(chǎn)登記做好記錄，為后期的檢索查詢提供支持。

一、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的現(xiàn)狀分析

（1）不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)分析。目前我們能看到的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本業(yè)務(wù)已經(jīng)出臺了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對于登記工作流程也有明確的規(guī)定和要求。當(dāng)然，土地登記的整個過程中存在程序較多的現(xiàn)象，包括土地申請、土地登記等等。除此之外還有房屋登記、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記等一系列登記業(yè)務(wù)?？傮w來說，目前不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)相對來說比較繁雜，容易在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中出現(xiàn)問題，比如，不動產(chǎn)獲得的初始登記的流程大致相同，但是登記的內(nèi)容存在差別。（2）不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分析。不動產(chǎn)登記過程中，需要針對登記的所有數(shù)據(jù)做好數(shù)據(jù)的整合與分析工作，包括土地、林地、海域、房屋等方面，這些登記的內(nèi)容包括了空間的信息和所有權(quán)的信息，譬如土地、房屋登記這樣的空間信息，相對來說對工作人員提出了更高的要求。在實際的登記過程中做好記錄，并且對于數(shù)據(jù)登記的準(zhǔn)確度要求更高，容易在空間覆蓋上出現(xiàn)問題。在進(jìn)行房屋登記和土地登記的空間信息整合的過程中，因為兩者是一種包含和被包含的關(guān)系，簡單來說，房屋登記中的空間信息可以不用和土地登記中的使用權(quán)信息一一對應(yīng)。但林業(yè)權(quán)、草原權(quán)這樣的土地所有權(quán)登記又和土地所有權(quán)之間的登記工作沒有銜接，所以會出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。

二、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的流程分析

在不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)收集之后，就需要針對這一系列數(shù)據(jù)做好數(shù)據(jù)整合工作，整合流程相對來說比較復(fù)雜，大致可分為：（1）準(zhǔn)備方案；（2）設(shè)計方案；（3）測試數(shù)據(jù)；（4）整合加工；（5）數(shù)據(jù)入庫。為了做好不動產(chǎn)的登記和入庫工作，首先就需要針對不動產(chǎn)登記現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查，收集不動產(chǎn)登記的資料，制定詳細(xì)的方案，然后對于收集的資料完整性、規(guī)范性做好分析和梳理工作。在整個過程中，要求工作人員要有較高的專業(yè)水平，要有豐富的知識儲備，通過自己的專業(yè)化能力做好不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合工作。在整個過程中，需要多個部門的積極配合與協(xié)調(diào)，再加上數(shù)據(jù)整合相對來說比較復(fù)雜，整個過程需要大量資金、人力、物力資源的支持，而且是一項長期的工作。為了確保在整個不動產(chǎn)權(quán)的信息登記過程中保證信息的準(zhǔn)確和完整性，需要由政府部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)、牽頭安排。

三、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的難點分析

進(jìn)行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合時會存在一定的難點，因為不同的土地、農(nóng)業(yè)、房屋等數(shù)據(jù)來源的方式不同，數(shù)據(jù)的收集、處理模式也存在差別。不同數(shù)據(jù)之間的處理標(biāo)準(zhǔn)不同，想要對每一種數(shù)據(jù)進(jìn)行整合存在一定的難度。

（一）房屋土地關(guān)聯(lián)起來困難

從目前的不動產(chǎn)登記工作開展情況來看，一部分地區(qū)的區(qū)域地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫并沒有做好更新工作，沒有將數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)起來，因為一部分農(nóng)村地區(qū)缺乏資金投入，缺乏專業(yè)的數(shù)據(jù)庫管理人員，同時在實際應(yīng)用中，部分農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)勢性較差的問題，特別是有很多地方在進(jìn)行數(shù)據(jù)整合的過程中，發(fā)現(xiàn)房地沒有辦法關(guān)聯(lián)起來，存在有地?zé)o房、有房無地、無房無地的情況，在現(xiàn)場的實際勘察中，導(dǎo)致整個勘察工作量無形增大。從傳統(tǒng)的不動產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)象來看，在以前的記載過程中，因為整個房屋登記信息比較分散、混亂，再加上位置記錄不夠準(zhǔn)確，使后期數(shù)據(jù)整合工作人員不能夠?qū)⒌怯浶畔⒑涂臻g信息兩者有效地關(guān)聯(lián)在一起。而且很多土地的房屋證和土地證不在同一個人手中，這樣就在一定程度上增加了數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)登記的難度。

（二）數(shù)據(jù)登記業(yè)務(wù)存在的難題

（1）不同部門之間的配合協(xié)調(diào)。信息整合和收集的過程需要不同的部門協(xié)調(diào)完成，如果部門之間配合度不夠高，就容易使得業(yè)務(wù)登記存在問題。因為會涉及很多房產(chǎn)登記檔案的調(diào)查，需要由當(dāng)?shù)氐恼块T積極配合，移交相關(guān)的檔案。當(dāng)然不是每個地區(qū)的房管部門都愿意配合，還有一部分會出現(xiàn)數(shù)據(jù)缺失的現(xiàn)象，不能夠拿來直接使用，還要進(jìn)行數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性考察，在整個數(shù)據(jù)整合的過程中，會存在業(yè)務(wù)登記風(fēng)險，因為數(shù)據(jù)整合相當(dāng)于是一邊整合數(shù)據(jù)一邊頒布新的證明。

（2）數(shù)據(jù)整合工作的復(fù)雜性。數(shù)據(jù)整合工作量較大、周期較長、流程較多，不可能做到數(shù)據(jù)整合之后立馬可以發(fā)證，這其實就潛在增加了登記業(yè)務(wù)整合期間的風(fēng)險。為了避免數(shù)據(jù)登記風(fēng)險，政府會制定相應(yīng)的解決措施和保護(hù)機(jī)制，確保登記業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確性以及信息的準(zhǔn)確性。在我們進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記的時候，因為土地數(shù)據(jù)整理不夠全面，導(dǎo)致缺少空間數(shù)據(jù)的現(xiàn)象，因此在一定程度上使不動產(chǎn)權(quán)登記出現(xiàn)缺陷。

四、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵問題與優(yōu)化對策

（一）登記數(shù)據(jù)的收集分析

根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，建設(shè)電子數(shù)據(jù)、紙質(zhì)檔案，包括空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)兩大重要的組成部分。因為數(shù)據(jù)收集是不動產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)整合的一大關(guān)鍵技術(shù)，再加上登記的數(shù)據(jù)主要通過收集土地所有權(quán)以及相關(guān)的發(fā)證數(shù)據(jù)，做好當(dāng)?shù)氐恼麄€數(shù)據(jù)調(diào)查和分析工作。因為目前房屋登記數(shù)據(jù)主要是收集房屋的基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)和房屋的權(quán)屬數(shù)據(jù)，其中包括房屋基礎(chǔ)的地理數(shù)據(jù)、戶型數(shù)據(jù)、土地使用權(quán)所有權(quán)、承租權(quán)、限制權(quán)等。針對這樣的龐大數(shù)據(jù)，在后期的處理和分析過程中，做好數(shù)據(jù)的收集工作才能夠進(jìn)一步推動數(shù)據(jù)整合工作的開展，因此不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的一大關(guān)鍵技術(shù)就是數(shù)據(jù)收集技術(shù)。

（二）登記數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換分析

在收集了不動產(chǎn)的登記信息之后，就需要做好數(shù)據(jù)整合，其中一個關(guān)鍵技術(shù)是數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換。針對不動產(chǎn)登記的歷史數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的信息化平臺，為了方便后期的數(shù)據(jù)使用和檢索，就需要做好數(shù)據(jù)的整合，需要將之前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整合到統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中，采用統(tǒng)一的坐標(biāo)系進(jìn)行數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換工作。

（1）數(shù)據(jù)的空間轉(zhuǎn)換分析。首先是空間數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，空間數(shù)據(jù)需要注重格式轉(zhuǎn)換問題，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)根據(jù)不同區(qū)域信息平臺的不同，空間儲存也會存在格式多樣化的問題。技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)將原平臺格式的各種空間數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換，可以采用個地理信息平臺自帶的轉(zhuǎn)換工具完成實時轉(zhuǎn)換。在不動產(chǎn)的整個空間數(shù)據(jù)登記的過程中，包括了不同地區(qū)的街道、道路、地形、樓房的分布平面圖、分戶平面圖等等。

（2）數(shù)據(jù)的非空間轉(zhuǎn)換分析。第二步，在轉(zhuǎn)換的過程中使不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換，坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換主要分為不同坐標(biāo)系之間的轉(zhuǎn)換和同一坐標(biāo)系之間的轉(zhuǎn)換。將不動產(chǎn)的空間數(shù)據(jù)參考統(tǒng)一數(shù)據(jù)審核標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地所有權(quán)做好登記工作，將整個登記信息統(tǒng)一轉(zhuǎn)換到2000坐標(biāo)系。除此之外，還會存在非空間的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作，如果原有的土地登記檔案在管理信息系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)了電子化的管理模式，并且建設(shè)了相應(yīng)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)庫，這個時候就只需要針對數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)庫和不動產(chǎn)權(quán)的自身標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析。建設(shè)兩個不同標(biāo)準(zhǔn)表格對應(yīng)關(guān)系，利用對應(yīng)關(guān)系，把非空間的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到新的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，這就完成了數(shù)據(jù)的整合工作。

（三）不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵技術(shù)分析

（1）不動產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一登記技術(shù)。按照我們國家頒布的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的相關(guān)條例，指出了不動產(chǎn)實際登記的標(biāo)準(zhǔn)與要求，想要實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，就需要針對不同類型的不動產(chǎn)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)的全面整合。因為數(shù)據(jù)整合是一項重要的工作，想要有效提高工作效率，在大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)共享發(fā)展是一個必然的趨勢。目前不動產(chǎn)權(quán)要求房屋土地的數(shù)據(jù)要實現(xiàn)統(tǒng)一登記的相關(guān)要求，首先是土地數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，包括土地證號與土地檔案之間的關(guān)系，需要建立宗地地塊和土地證號之間的關(guān)系表格，做好記錄工作，將數(shù)據(jù)整合有效地連接起來，實現(xiàn)土地檔案現(xiàn)代化管理。

（2）不動產(chǎn)權(quán)的信息整合技術(shù)。為了使得不動產(chǎn)權(quán)記錄的數(shù)據(jù)更具有非空間數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，使得數(shù)據(jù)可以準(zhǔn)確入庫，在進(jìn)行整理的過程中，需要做好房產(chǎn)登記信息的補齊工作?？臻g數(shù)據(jù)的整合工作，結(jié)合當(dāng)?shù)卣{(diào)查以及相關(guān)的輔助資料，建立對應(yīng)的資料表格，這能有效幫助工作人員解決房地、宗地等問題。當(dāng)然，在進(jìn)行不動產(chǎn)整合的過程中，需要采用先進(jìn)的現(xiàn)代化技術(shù)，比如房屋的測繪技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)、數(shù)據(jù)信息計算技術(shù)等等，這些都是進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵技術(shù)。

五、結(jié)論與建議

總體來說，目前不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記是我們國家發(fā)展過程中的首要任務(wù)，任務(wù)重、時間緊、工作量相對來說較大。形成數(shù)據(jù)庫是一項重要的社會發(fā)展成果，涉及到千家萬戶的重要利益，因此在日的工作中，一定要結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整合過程中存在的問題以及難點，進(jìn)一步找準(zhǔn)優(yōu)化的解決策略，提高數(shù)據(jù)整合的效率。技術(shù)人員清楚數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵點，才能夠加強(qiáng)對于數(shù)據(jù)收集的準(zhǔn)確性，提高工作質(zhì)量。