不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合關鍵現(xiàn)狀問題與優(yōu)化對策研究

上海南康科技有限公司 曾永川

在我們國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展過程中，因為不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合難度越來越高、數(shù)據(jù)量越來越大，導致不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理方面存在一定的難度。不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合經(jīng)過長時間的發(fā)展，涉及到的數(shù)據(jù)比較多，涉及到的整合種類比較廣泛。不動產(chǎn)整合的過程中存在各類不動產(chǎn)的登記信息，涉及各個行業(yè)、各個領域，包括土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權等等。而不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合以及數(shù)據(jù)庫的建設任務是將目前分散的數(shù)據(jù)進行規(guī)范整理，按照國家數(shù)據(jù)庫登記相關標準要求，做好統(tǒng)一管理，將不動產(chǎn)登記做好記錄，為后期的檢索查詢提供支持。

一、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的現(xiàn)狀分析

（1）不動產(chǎn)登記業(yè)務分析。目前我們能看到的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本業(yè)務已經(jīng)出臺了相應的標準和方法，對于登記工作流程也有明確的規(guī)定和要求。當然，土地登記的整個過程中存在程序較多的現(xiàn)象，包括土地申請、土地登記等等。除此之外還有房屋登記、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記等一系列登記業(yè)務?？傮w來說，目前不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記業(yè)務相對來說比較繁雜，容易在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中出現(xiàn)問題，比如，不動產(chǎn)獲得的初始登記的流程大致相同，但是登記的內(nèi)容存在差別。（2）不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分析。不動產(chǎn)登記過程中，需要針對登記的所有數(shù)據(jù)做好數(shù)據(jù)的整合與分析工作，包括土地、林地、海域、房屋等方面，這些登記的內(nèi)容包括了空間的信息和所有權的信息，譬如土地、房屋登記這樣的空間信息，相對來說對工作人員提出了更高的要求。在實際的登記過程中做好記錄，并且對于數(shù)據(jù)登記的準確度要求更高，容易在空間覆蓋上出現(xiàn)問題。在進行房屋登記和土地登記的空間信息整合的過程中，因為兩者是一種包含和被包含的關系，簡單來說，房屋登記中的空間信息可以不用和土地登記中的使用權信息一一對應。但林業(yè)權、草原權這樣的土地所有權登記又和土地所有權之間的登記工作沒有銜接，所以會出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。

二、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的流程分析

在不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)收集之后，就需要針對這一系列數(shù)據(jù)做好數(shù)據(jù)整合工作，整合流程相對來說比較復雜，大致可分為：（1）準備方案；（2）設計方案；（3）測試數(shù)據(jù)；（4）整合加工；（5）數(shù)據(jù)入庫。為了做好不動產(chǎn)的登記和入庫工作，首先就需要針對不動產(chǎn)登記現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進行調(diào)查，收集不動產(chǎn)登記的資料，制定詳細的方案，然后對于收集的資料完整性、規(guī)范性做好分析和梳理工作。在整個過程中，要求工作人員要有較高的專業(yè)水平，要有豐富的知識儲備，通過自己的專業(yè)化能力做好不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)整合工作。在整個過程中，需要多個部門的積極配合與協(xié)調(diào)，再加上數(shù)據(jù)整合相對來說比較復雜，整個過程需要大量資金、人力、物力資源的支持，而且是一項長期的工作。為了確保在整個不動產(chǎn)權的信息登記過程中保證信息的準確和完整性，需要由政府部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)、牽頭安排。

三、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的難點分析

進行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合時會存在一定的難點，因為不同的土地、農(nóng)業(yè)、房屋等數(shù)據(jù)來源的方式不同，數(shù)據(jù)的收集、處理模式也存在差別。不同數(shù)據(jù)之間的處理標準不同，想要對每一種數(shù)據(jù)進行整合存在一定的難度。

（一）房屋土地關聯(lián)起來困難

從目前的不動產(chǎn)登記工作開展情況來看，一部分地區(qū)的區(qū)域地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫并沒有做好更新工作，沒有將數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)據(jù)關聯(lián)起來，因為一部分農(nóng)村地區(qū)缺乏資金投入，缺乏專業(yè)的數(shù)據(jù)庫管理人員，同時在實際應用中，部分農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)勢性較差的問題，特別是有很多地方在進行數(shù)據(jù)整合的過程中，發(fā)現(xiàn)房地沒有辦法關聯(lián)起來，存在有地無房、有房無地、無房無地的情況，在現(xiàn)場的實際勘察中，導致整個勘察工作量無形增大。從傳統(tǒng)的不動產(chǎn)權登記的現(xiàn)象來看，在以前的記載過程中，因為整個房屋登記信息比較分散、混亂，再加上位置記錄不夠準確，使后期數(shù)據(jù)整合工作人員不能夠?qū)⒌怯浶畔⒑涂臻g信息兩者有效地關聯(lián)在一起。而且很多土地的房屋證和土地證不在同一個人手中，這樣就在一定程度上增加了數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)登記的難度。

（二）數(shù)據(jù)登記業(yè)務存在的難題

（1）不同部門之間的配合協(xié)調(diào)。信息整合和收集的過程需要不同的部門協(xié)調(diào)完成，如果部門之間配合度不夠高，就容易使得業(yè)務登記存在問題。因為會涉及很多房產(chǎn)登記檔案的調(diào)查，需要由當?shù)氐恼块T積極配合，移交相關的檔案。當然不是每個地區(qū)的房管部門都愿意配合，還有一部分會出現(xiàn)數(shù)據(jù)缺失的現(xiàn)象，不能夠拿來直接使用，還要進行數(shù)據(jù)的準確性考察，在整個數(shù)據(jù)整合的過程中，會存在業(yè)務登記風險，因為數(shù)據(jù)整合相當于是一邊整合數(shù)據(jù)一邊頒布新的證明。

（2）數(shù)據(jù)整合工作的復雜性。數(shù)據(jù)整合工作量較大、周期較長、流程較多，不可能做到數(shù)據(jù)整合之后立馬可以發(fā)證，這其實就潛在增加了登記業(yè)務整合期間的風險。為了避免數(shù)據(jù)登記風險，政府會制定相應的解決措施和保護機制，確保登記業(yè)務的準確性以及信息的準確性。在我們進行不動產(chǎn)權登記的時候，因為土地數(shù)據(jù)整理不夠全面，導致缺少空間數(shù)據(jù)的現(xiàn)象，因此在一定程度上使不動產(chǎn)權登記出現(xiàn)缺陷。

四、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的關鍵問題與優(yōu)化對策

（一）登記數(shù)據(jù)的收集分析

根據(jù)相關的法律法規(guī)，建設電子數(shù)據(jù)、紙質(zhì)檔案，包括空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)兩大重要的組成部分。因為數(shù)據(jù)收集是不動產(chǎn)權登記數(shù)據(jù)整合的一大關鍵技術，再加上登記的數(shù)據(jù)主要通過收集土地所有權以及相關的發(fā)證數(shù)據(jù)，做好當?shù)氐恼麄€數(shù)據(jù)調(diào)查和分析工作。因為目前房屋登記數(shù)據(jù)主要是收集房屋的基礎物理數(shù)據(jù)和房屋的權屬數(shù)據(jù)，其中包括房屋基礎的地理數(shù)據(jù)、戶型數(shù)據(jù)、土地使用權所有權、承租權、限制權等。針對這樣的龐大數(shù)據(jù)，在后期的處理和分析過程中，做好數(shù)據(jù)的收集工作才能夠進一步推動數(shù)據(jù)整合工作的開展，因此不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的一大關鍵技術就是數(shù)據(jù)收集技術。

（二）登記數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換分析

在收集了不動產(chǎn)的登記信息之后，就需要做好數(shù)據(jù)整合，其中一個關鍵技術是數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換。針對不動產(chǎn)登記的歷史數(shù)據(jù)，采用科學的信息化平臺，為了方便后期的數(shù)據(jù)使用和檢索，就需要做好數(shù)據(jù)的整合，需要將之前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整合到統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中，采用統(tǒng)一的坐標系進行數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換工作。

（1）數(shù)據(jù)的空間轉(zhuǎn)換分析。首先是空間數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，空間數(shù)據(jù)需要注重格式轉(zhuǎn)換問題，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)根據(jù)不同區(qū)域信息平臺的不同，空間儲存也會存在格式多樣化的問題。技術人員應當將原平臺格式的各種空間數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換，可以采用個地理信息平臺自帶的轉(zhuǎn)換工具完成實時轉(zhuǎn)換。在不動產(chǎn)的整個空間數(shù)據(jù)登記的過程中，包括了不同地區(qū)的街道、道路、地形、樓房的分布平面圖、分戶平面圖等等。

（2）數(shù)據(jù)的非空間轉(zhuǎn)換分析。第二步，在轉(zhuǎn)換的過程中使不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的坐標系轉(zhuǎn)換，坐標系轉(zhuǎn)換主要分為不同坐標系之間的轉(zhuǎn)換和同一坐標系之間的轉(zhuǎn)換。將不動產(chǎn)的空間數(shù)據(jù)參考統(tǒng)一數(shù)據(jù)審核標準，結合土地所有權做好登記工作，將整個登記信息統(tǒng)一轉(zhuǎn)換到2000坐標系。除此之外，還會存在非空間的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作，如果原有的土地登記檔案在管理信息系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)了電子化的管理模式，并且建設了相應的數(shù)據(jù)標準庫，這個時候就只需要針對數(shù)據(jù)標準庫和不動產(chǎn)權的自身標準進行分析。建設兩個不同標準表格對應關系，利用對應關系，把非空間的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到新的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，這就完成了數(shù)據(jù)的整合工作。

（三）不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的關鍵技術分析

（1）不動產(chǎn)權的統(tǒng)一登記技術。按照我們國家頒布的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的相關條例，指出了不動產(chǎn)實際登記的標準與要求，想要實現(xiàn)這樣的目標，就需要針對不同類型的不動產(chǎn)資料進行數(shù)據(jù)的全面整合。因為數(shù)據(jù)整合是一項重要的工作，想要有效提高工作效率，在大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)共享發(fā)展是一個必然的趨勢。目前不動產(chǎn)權要求房屋土地的數(shù)據(jù)要實現(xiàn)統(tǒng)一登記的相關要求，首先是土地數(shù)據(jù)的準確性，包括土地證號與土地檔案之間的關系，需要建立宗地地塊和土地證號之間的關系表格，做好記錄工作，將數(shù)據(jù)整合有效地連接起來，實現(xiàn)土地檔案現(xiàn)代化管理。

（2）不動產(chǎn)權的信息整合技術。為了使得不動產(chǎn)權記錄的數(shù)據(jù)更具有非空間數(shù)據(jù)的準確性，使得數(shù)據(jù)可以準確入庫，在進行整理的過程中，需要做好房產(chǎn)登記信息的補齊工作。空間數(shù)據(jù)的整合工作，結合當?shù)卣{(diào)查以及相關的輔助資料，建立對應的資料表格，這能有效幫助工作人員解決房地、宗地等問題。當然，在進行不動產(chǎn)整合的過程中，需要采用先進的現(xiàn)代化技術，比如房屋的測繪技術、互聯(lián)網(wǎng)絡管理技術、數(shù)據(jù)信息計算技術等等，這些都是進行不動產(chǎn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)整合的關鍵技術。

五、結論與建議

總體來說，目前不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記是我們國家發(fā)展過程中的首要任務，任務重、時間緊、工作量相對來說較大。形成數(shù)據(jù)庫是一項重要的社會發(fā)展成果，涉及到千家萬戶的重要利益，因此在日的工作中，一定要結合不動產(chǎn)權數(shù)據(jù)整合過程中存在的問題以及難點，進一步找準優(yōu)化的解決策略，提高數(shù)據(jù)整合的效率。技術人員清楚數(shù)據(jù)整合的關鍵點，才能夠加強對于數(shù)據(jù)收集的準確性，提高工作質(zhì)量。