新形式下如何加強不動產(chǎn)登記與土地管理

洪湖市沙口鎮(zhèn)自然資源和規(guī)劃所 李曉五

不動產(chǎn)具有自然屬性，不動產(chǎn)登記必須依據(jù)法律具體實時操作，不動產(chǎn)登記與土地管理實際上存在交易性，這就要求工作人員在實際工作中要加強對這項工作的認識，以便不動產(chǎn)登記工作和土地管理工作順利進行，這也是加強不動產(chǎn)登記與土地管理的重要環(huán)節(jié)。

一、當前不動產(chǎn)登記與土地管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過長期的發(fā)展與實踐經(jīng)驗總結(jié)，不動產(chǎn)登記與土地管理相關(guān)制度取得了很大成就，但在制度中仍然存在很多問題和不足，這也是導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作中問題頻出的重要原因。

我國絕大部分城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)在進行房屋不動產(chǎn)登記時，會出現(xiàn)不申請變更土地使用權(quán)登記的現(xiàn)象，或者是只針對房屋不動產(chǎn)進行登記的情況。

居民在購買商品房時，房產(chǎn)證上一般只會有產(chǎn)權(quán)所有者的姓名，并不會標注和土地使用情況相關(guān)的文字，這是一種常見的社會現(xiàn)象，這也是導(dǎo)致不動產(chǎn)房屋、不動產(chǎn)房屋所在地以及不動產(chǎn)房所有者三方出現(xiàn)不一致情況的重要原因，這種現(xiàn)象并不罕見，一旦出現(xiàn)財產(chǎn)糾紛或者其他利害關(guān)系，就會造成不利的社會影響。工作人員在實際工作中，經(jīng)常會沒有通過相關(guān)手續(xù)的核定，就默認房屋可以變更登記，這種行為既違背了相關(guān)法律法規(guī)，也導(dǎo)致土地劃撥管理工作不能順利進行。這不僅是一種工作上的失職行為，更是一種違法操作，完善房屋變更登記制度及法律法規(guī)工作勢在必行。

二、加強不動產(chǎn)登記與土地管理工作的重要性

土地資源是一種不可再生資源，地球上任何物種都是依附土地存在的。加強不動產(chǎn)登記有利于更好地落實土地管理工作，加強土地管理也可以反向促進不動產(chǎn)登記有序進行。

（一）加強不動產(chǎn)登記是土地管理的前提條件

不動產(chǎn)一般是在土地所有權(quán)上建立的，生活中最常見的不動產(chǎn)就是房屋，以房屋為例，不動產(chǎn)會在建造時標注建造的時間、地點、用途、建造單位、使用期限、建筑面積等。

不動產(chǎn)信息明確，便于后期土地管理及產(chǎn)權(quán)變更的工作有序進行。土地是國家發(fā)展的根基，所以加強土地管理工作，需要相關(guān)工作人員引起重視。

（二）不動產(chǎn)登記可以促進土地管理的科學(xué)性

在進行不動產(chǎn)登記工作中，我們可以將函數(shù)坐標這一抽象理論引入到不動產(chǎn)登記的實際操作中。在函數(shù)中，每一個坐標都具有唯一性，而在現(xiàn)實中，每一個不動產(chǎn)都是建立在土地資源基礎(chǔ)上的。我們可以根據(jù)這一特性，為不動產(chǎn)賦予坐標代碼，利用信息技術(shù)在大數(shù)據(jù)中進行登記備案，科學(xué)有序的不動產(chǎn)登記將為土地管理的有序合法提供基礎(chǔ)，二者相輔相成，既有利于維護不動產(chǎn)權(quán)所有者的權(quán)利，也有利于減少工作人員的負擔，讓工作更有序、更便捷。

三、當前不動產(chǎn)登記與土地管理面臨的難題

（一）不動產(chǎn)登記與土地管理相關(guān)法律不健全

新時期，為了保障不動產(chǎn)登記工作的順利進行，自然資源和規(guī)劃局向下設(shè)立了不動產(chǎn)登記局，這一行政機構(gòu)的設(shè)立與行政機制的完善，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了行政管理保障，然而現(xiàn)實問題是關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律還不夠完善。所以，在實際工作中經(jīng)常會出現(xiàn)信息登記重復(fù)、同一個不動產(chǎn)權(quán)所有者信息登記內(nèi)容不一致的情況，權(quán)責(zé)不一、信息不全造成行政效率低，甚至?xí)霈F(xiàn)一系列后續(xù)問題。

（二）不動產(chǎn)登記人員的綜合素質(zhì)有待提高

不動產(chǎn)登記局是一個新型部門，但是部門的工作人員是重新組織在一起的。由于受到學(xué)歷、個人綜合素質(zhì)和前一份工作性質(zhì)的影響，新組建隊伍的工作人員的水平及綜合素質(zhì)參差不齊，這會給接下來的工作帶來很大的不便。不動產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)需要提高，這是提高不動產(chǎn)工作效率和不動產(chǎn)登記工作質(zhì)量的重要保證。信息化時代，不動產(chǎn)登記工作應(yīng)該順應(yīng)時代要求，利用大數(shù)據(jù)存儲信息，這對工作人員是個考驗。

（三）登記技術(shù)需要完善

傳統(tǒng)的手工紙質(zhì)登記已經(jīng)不順應(yīng)時代的發(fā)展要求了，土地信息登記及房產(chǎn)信息登記已經(jīng)記錄在冊。隨著人口的不斷增長，土地的利用率越來越高，房屋登記系統(tǒng)和土地管理制度相對完善。但是林地、海域等登記系統(tǒng)尚不完善，要想建立健全不動產(chǎn)登記系統(tǒng)平臺，需要對數(shù)據(jù)進行整理分析，對技術(shù)和方法進行改善，進一步促進不動產(chǎn)登記工作的進行。

（四）不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)整合困難

不動產(chǎn)登記工作數(shù)據(jù)量龐大，整合起來難度比較大，不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)中有很多業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和地籍數(shù)據(jù)庫沒有關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)更新也不夠快，范圍較小。房屋不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)一般都會有記錄，但是商品房都是從房地產(chǎn)商手中購買的，實際房屋不動產(chǎn)登記的面積和房地產(chǎn)樓盤公示的出售面積存在不一致現(xiàn)象，這種問題該如何解決，也是一個現(xiàn)實問題。

四、加強不動產(chǎn)登記與土地管理的實施方法

（一）整理并完善不動產(chǎn)登記與土地管理相關(guān)法律

法律是一切行為規(guī)范的準繩，法律的制定不僅可以對不動產(chǎn)登記和土地管理進行具體限制規(guī)定，還可以對后續(xù)可能會發(fā)生的問題提供解決的法律依據(jù)。法律不是恒定不變的，而是變化發(fā)展的，關(guān)于不動產(chǎn)登記與土地管理的法律需要相關(guān)部門和相應(yīng)的法學(xué)界人士共同商定，以保證不動產(chǎn)登記工作的有序進行。地方工作人員可就工作中常見的問題以書面形式向上反映，工作人員也可將議題提交給相關(guān)部門共同商定對策，為促進不動產(chǎn)登記和土地管理工作有序開展建言獻策。

（二）深入基層，讓制度保障實際工作開展

為進一步推動不動產(chǎn)登記工作順利進行，首先要做的就是讓工作人員深入一線扎根基層管理。一切工作都不是紙上談兵，工作人員需要對不動產(chǎn)登記工作相關(guān)的工作條例要求進行整理和完善，為有序推進不動產(chǎn)工作保駕護航。政府相關(guān)部門要學(xué)會簡政放權(quán)，打造陽光政府的政務(wù)平臺，簡化不動產(chǎn)登記與土地管理工作流程，提高工作效率和工作質(zhì)量。工作人員要深入基層，調(diào)查人民群眾的實際情況和現(xiàn)實問題，認真聽取群眾的建議和意見，制定符合法律要求并讓人民滿意的科學(xué)合理的規(guī)章制度。工作人員在工作中務(wù)必明確所有權(quán)者不動產(chǎn)的登記關(guān)系及具體情況，做任何判斷前要有充分的證據(jù)作支撐，不動產(chǎn)登記的程序要合理合法，工作人員在工作之余要對登記結(jié)果進行整理總結(jié)，反饋其中的不足，以便后續(xù)工作的順利進行，保證結(jié)果公正、客觀、全面，為不動產(chǎn)登記的所有者提供高質(zhì)量、高效率的品質(zhì)服務(wù)。

（三）加強對工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專業(yè)素質(zhì)

不動產(chǎn)登記局是一個新設(shè)立的部門，很多工作人員都是從其他部門抽調(diào)過來?；谏鲜霈F(xiàn)實情況，加強對不動產(chǎn)登記工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)是具有重要意義的。在不動產(chǎn)登記工作中，許多部門或機構(gòu)由于職責(zé)不明，不愿意將原先手中的工作放手，這就會影響不動產(chǎn)登記工作人員的實際工作進度。同時，不動產(chǎn)登記工作人員個人的文化水平、專業(yè)素質(zhì)和工作狀態(tài)也會影響不動產(chǎn)登記的工作進度和辦事效率。所以部門領(lǐng)導(dǎo)要認識到提高登記人員的文化水平、端正工作態(tài)度、加強專業(yè)技能培訓(xùn)的重要性。在實際工作中要建立嚴格的人事考核制度，可以學(xué)習(xí)其他企事業(yè)單位的做法，建立嚴格的考評制度，堅決不允許非專業(yè)人士進入不動產(chǎn)登記工作隊伍，同時要對工作人員進行理論和實踐相結(jié)合的培訓(xùn)，按月、季、年劃分，對工作人員的成績進行綜合考評，讓部門工作人員充分發(fā)揮自己的聰明才智，提高工作方面的積極性。通過上述做法，盡力全面提高不動產(chǎn)登記工作人員的專業(yè)素質(zhì)和工作能力，政府的宗旨是全心全意為人民服務(wù)，還要依據(jù)各工作人員的工作服務(wù)態(tài)度進行考核，努力打造一支讓人民滿意的工作隊伍。

（四）建立信息化網(wǎng)絡(luò)登記平臺

不動產(chǎn)登記和土地管理涉及多個政府部門，還要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的實際操作都是由各部門不同的工作人員負責(zé)進行的。在這個操作過程中，系統(tǒng)會產(chǎn)生龐大的數(shù)據(jù)量，這時候僅僅依靠原始的手工數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計難免會出現(xiàn)偏差，并且也無法進行具體的數(shù)據(jù)分析。在這種情況下，就需要一個數(shù)據(jù)平臺和高效的登記信息查詢系統(tǒng)，各部門可以根據(jù)實際工作情況適當從社會上引進一批先進人才和先進技術(shù)，對收集到的數(shù)據(jù)實行信息化管理，有效利用“云計算”建立數(shù)據(jù)庫，并用大數(shù)據(jù)技術(shù)實現(xiàn)資源共享，使不動產(chǎn)登記信息更加科學(xué)嚴謹，這也能在一定程度上降低數(shù)據(jù)的錯誤率。

（五）各部門合理設(shè)置登記窗口

不動產(chǎn)登記部門可以在大廳設(shè)置合理的登記窗口，在對應(yīng)窗口張貼登記標示牌，并確保登記窗口人員和對應(yīng)工作的有序交接。在設(shè)置的窗口處還要放置配套的軟件和硬件設(shè)施，進行模擬調(diào)試，以防在后續(xù)工作中出現(xiàn)不必要的差錯。

五、結(jié)束語

不動產(chǎn)登記和土地管理工作錯綜復(fù)雜，很多現(xiàn)實問題需要一一去處理解決，通過培養(yǎng)一批專業(yè)的不動產(chǎn)登記工作人才，用他們的嚴謹態(tài)度、專業(yè)學(xué)識和高超技術(shù)去解決當前面臨的一些現(xiàn)實問題，不動產(chǎn)登記和土地管理水平一定會有所提升，并且會造福百姓。