城市更新背景下的基于層次分析法的老舊小區(qū)微改造探究*

沈陽(yáng)城市建設(shè)學(xué)院信息與控制工程系 耿立明，楊威

目前，老舊小區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不完善、物理環(huán)境破敗不堪、公共空間狹小等問(wèn)題，在改造過(guò)程中需要使改造工作具有針對(duì)性。層次分析法具有較大的應(yīng)用價(jià)值，在進(jìn)行老舊小區(qū)微改造的過(guò)程中需要了解層次分析法的應(yīng)用步驟，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行有效改造。

一、層次分析法的概念和應(yīng)用步驟

層次分析法是指圍繞總體規(guī)劃目標(biāo)、評(píng)價(jià)原則、子目標(biāo)和具體實(shí)施方案來(lái)分解層次結(jié)構(gòu)，針對(duì)每一個(gè)層次的元素，需要依托分解矩陣特征向量法進(jìn)行權(quán)重，并將各個(gè)備選方案總目標(biāo)進(jìn)行權(quán)重，獲得的權(quán)重值越大證明該方案更優(yōu)。然而，定量?jī)r(jià)值決策法在分層交錯(cuò)的目標(biāo)系統(tǒng)中難以應(yīng)用。特征向量的最大特征值可以通過(guò)判斷矩陣進(jìn)行計(jì)算，并經(jīng)后續(xù)的歸一化便可以快速獲得上層次相關(guān)指標(biāo)的權(quán)重值，具有一定的應(yīng)用價(jià)值[1]。

層次分析法的一般步驟通常被分成以下幾個(gè)方面，即：構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型、構(gòu)造出對(duì)比陣、計(jì)算和檢驗(yàn)向量。首先，在構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型時(shí)，相關(guān)人員需要對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，并以屬性和要素的差異劃分微改造相關(guān)內(nèi)容，嚴(yán)格按照自上而下的順序進(jìn)行，從而將其劃分成層次不同的結(jié)構(gòu)，在這個(gè)層次結(jié)構(gòu)中，每一層次都會(huì)影響起上層或下層的因素。一般而言，目標(biāo)層處于最上層的位置且該層中的因素?cái)?shù)目為1，處于層次結(jié)構(gòu)最下層的為方案對(duì)象，除此之外還有標(biāo)準(zhǔn)層面或中間層面。其次，在構(gòu)造對(duì)比陣的環(huán)節(jié)中，需要注意開(kāi)始構(gòu)造的位置所在，一般以層次結(jié)構(gòu)模型的第二層作為起始構(gòu)造點(diǎn)，影響上層各個(gè)因素和下層的大部分因素。對(duì)比陣的構(gòu)造可以使用對(duì)比法，使作用范圍一直持續(xù)至最下一層。此外，在計(jì)算和檢驗(yàn)向量的環(huán)節(jié)中可以利用對(duì)比法，經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的向量可以確定為權(quán)向量，反之，如果向量沒(méi)有通過(guò)一致性檢驗(yàn)，則需要對(duì)比較陣重現(xiàn)構(gòu)造[2]。

二、城市更新背景下老舊小區(qū)現(xiàn)狀

（一）物理環(huán)境破舊不堪，存在安全隱患

城市更新背景下，老舊小區(qū)的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。由于老舊小區(qū)的存在和使用時(shí)間較長(zhǎng)，布局和規(guī)劃水平的合理性不足，存在環(huán)境破舊不堪的問(wèn)題，難以保障居住者良好的居住體驗(yàn)，甚至難以保障居住安全性。在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行微改造的過(guò)程中需要重視軟件和硬件的共同改造，既要修繕道路和房屋，還需要進(jìn)一步完善社區(qū)服務(wù)體系。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，功能缺失嚴(yán)重

老舊小區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不完善的問(wèn)題，已經(jīng)難以適應(yīng)快速發(fā)展的城市化進(jìn)程。很多老舊小區(qū)的綠化面積不足，物業(yè)管理和安保水平不高，居住者難以獲得便捷舒適的居住環(huán)境[3]。在城市更新背景下，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該重視基礎(chǔ)設(shè)施的重建，對(duì)小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃和設(shè)計(jì)，基于層次分析法的原理，重視功能性問(wèn)題的解決，分清主次，之后再考慮小區(qū)美化問(wèn)題，從而提升老舊小區(qū)微改造成效。

（三）公共空間質(zhì)量低

老舊小區(qū)中的公共空間質(zhì)量水平不足。公共空間是人們進(jìn)行日?；顒?dòng)的主要場(chǎng)所，如果公共空間利用不合理，則會(huì)影響居住者的居住體驗(yàn)。因此，相關(guān)部門(mén)在后續(xù)的改造過(guò)程中應(yīng)該綜合分析居住者的生理和心理要求，提升公共空間質(zhì)量[4]。

三、城市更新背景下老舊小區(qū)微改造的策略

城市更新背景下，老舊小區(qū)微改造應(yīng)該基于層次分析法，可以從以下幾個(gè)方面開(kāi)展微改造工作，即小區(qū)綜合整治工程、智慧安防替代防盜網(wǎng)工程、配套提升工程，并堅(jiān)持相關(guān)改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”。經(jīng)過(guò)改造后，老舊小區(qū)的居住質(zhì)量將會(huì)有明顯提升。

（一）實(shí)施小區(qū)綜合整治工程

針對(duì)老舊小區(qū)存在的問(wèn)題，需要做好老舊小區(qū)的綜合整治工程。為了提升居民的居住幸福感，相關(guān)部門(mén)可以通過(guò)加裝電梯、改造房屋外墻保溫效果，圍繞居民的居住體驗(yàn)，切實(shí)改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境[5]。其次，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該開(kāi)展雨污分流改造工作，對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)的破損道路進(jìn)行整修，不斷增加綠化面積，構(gòu)建綠化景觀。工作人員應(yīng)該增加樹(shù)陣式停車位，滿足老舊小區(qū)對(duì)停車位的需求，避免車輛隨意停放影響小區(qū)整體形象。此外，老舊小區(qū)的供熱、燃?xì)夂妥詠?lái)水管道因?yàn)槟昃檬奕菀壮霈F(xiàn)很多問(wèn)題，給人們帶來(lái)了很多不便，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造，實(shí)施管線線束合一策略，改造原有通訊線路，保障上述設(shè)施的正常使用。最后，還需要統(tǒng)一規(guī)整老舊小區(qū)的空調(diào)室外機(jī)，加裝格柵，增加小區(qū)美觀性。老舊小區(qū)中部分居民習(xí)慣利用太陽(yáng)能熱水器，但是在改造過(guò)程中，工作人員應(yīng)該對(duì)太陽(yáng)能熱水器進(jìn)行拆除，做好樓頂屋面防水工作[6]。

（二）實(shí)施智慧安防替代防盜網(wǎng)工程

在對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造的過(guò)程中，還可以實(shí)施智慧安防代替防盜網(wǎng)工程。目前，智慧城市的理念已經(jīng)深入各個(gè)社區(qū)，人們普遍采用先進(jìn)技術(shù)，提升居住體驗(yàn)。工作人員應(yīng)該拆除老舊小區(qū)的防盜網(wǎng)，并用金剛網(wǎng)窗代替防盜網(wǎng)。其次，老舊小區(qū)改造過(guò)程中，可以與某些高科技公司合作，建立綠色智慧社區(qū)平臺(tái)，為人們提供高效率高品質(zhì)的生活。例如，增加人臉識(shí)別、門(mén)禁、高空拋物攝像、車牌識(shí)別和VR全景等相關(guān)的智慧安防系統(tǒng)，在保障居民的人身財(cái)產(chǎn)安全的同時(shí)，營(yíng)造出更加舒適宜人的居住環(huán)境[7]。

（三）實(shí)施配套提升工程

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足居民的需求，需要相關(guān)部門(mén)實(shí)施配套提升工程，立足于“向地下要空間，向空中要效益”的理念，不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量。小區(qū)的公共設(shè)施關(guān)系到居民的日常生活，根據(jù)層次分析理論，人們對(duì)餐飲、生活?yuàn)蕵?lè)、醫(yī)療保健、日常生活用品、家政服務(wù)等生活設(shè)施的需求較高，在進(jìn)行微改造的過(guò)程中，工作人員應(yīng)該分清主次，打造便民消費(fèi)圈。基于層次分析法，老舊小區(qū)的微改造應(yīng)該與商圈發(fā)展相融合，加快老舊小區(qū)周邊商圈的轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)居住環(huán)境的全方位發(fā)展，并助力商圈經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展。由于老舊小區(qū)及老舊小區(qū)周邊的居民普遍為中老年人，商圈的建立和發(fā)展方向需要以他們的消費(fèi)需求為核心，分清層次，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況，從而提升小區(qū)改造的效果[8]。此外，還應(yīng)該增加老人和兒童的活動(dòng)區(qū)域，建立充電樁、智能垃圾分類站和微型消防站等設(shè)施，從居民生活的各個(gè)方面提供全方位設(shè)施配置服務(wù)。

（四）堅(jiān)定改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”

城市更新背景下，老舊小區(qū)的改造需要堅(jiān)持“示范帶動(dòng)、全員參與”的重要原則。在老舊小區(qū)改造前后應(yīng)該圍繞居民需求，向居民尋求改造計(jì)策，并通過(guò)居民的反饋獲得改造的效果，讓居民成為老舊小區(qū)改造的“主角”。通過(guò)向居民征求改造建議，滿足居民的需求，在改造的過(guò)程中還需要居民對(duì)改造工作進(jìn)行監(jiān)督，避免出現(xiàn)不作為的現(xiàn)象，用“辛苦指數(shù)”換取老舊小區(qū)居民的“幸福指數(shù)”。

在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，還應(yīng)該堅(jiān)持“政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，建立資金籌措機(jī)制，避免因?yàn)橘Y金問(wèn)題影響老舊小區(qū)改造效果，多舉措破解資金難題。例如，老舊小區(qū)改造過(guò)程中可以通過(guò)大型專項(xiàng)債券、爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)的低息貸款等途徑獲得改造資金。此外，在進(jìn)行老舊小區(qū)自來(lái)水、通信、供水、供暖和供電改造的過(guò)程中，可以按照市場(chǎng)運(yùn)作模式，與相關(guān)單位進(jìn)行協(xié)商，獲得部分單位對(duì)專營(yíng)管線改造資金，保障老舊小區(qū)改造工作能夠順利開(kāi)展[9]。

堅(jiān)持“一次改造、長(zhǎng)效管理”原則。老舊小區(qū)的改造過(guò)程中和改造完成后，需要通過(guò)引入第三方評(píng)估機(jī)制，監(jiān)管小區(qū)改造質(zhì)量，確保改造工程建設(shè)成效。在老舊小區(qū)改造過(guò)程中還可以打造“紅色物業(yè)”管理形式，在該管理形式運(yùn)轉(zhuǎn)成熟后可以由市場(chǎng)主體自行運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。與此同時(shí)，對(duì)于老舊小區(qū)停車不規(guī)范的行為，需要相關(guān)人員在改造過(guò)程中將小區(qū)停車收費(fèi)作為改造的一個(gè)方面，在征求居民意見(jiàn)后確定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，打造有序整潔的小區(qū)氛圍[10]。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升和城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區(qū)的弊端日益凸顯，給居住者帶來(lái)了很多不便，居住體驗(yàn)和居住便捷性不佳。針對(duì)這一問(wèn)題，需要相關(guān)部門(mén)基于層次分析法做好老舊小區(qū)的改造工作，在基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間、安全和便捷性反面提供改造方案，圍繞老舊小區(qū)居民的需求，落實(shí)好改造工作業(yè)提升人們的生活質(zhì)量。