去杠桿背景下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理研究

蔣雅婷（江西財經(jīng)大學(xué)）

一、引言

中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主旋律為穩(wěn)增長和去杠桿。2010年以來，中國政府為解決經(jīng)濟(jì)下行趨勢所帶來的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行了一系列經(jīng)濟(jì)政策來刺激經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模大增，而貨幣信貸增長過快最終帶來杠桿率節(jié)節(jié)攀升、資產(chǎn)價格泡沫化、財務(wù)風(fēng)險積聚等問題。當(dāng)前中國高杠桿率不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，需要穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿化以避免高杠桿阻礙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

現(xiàn)金流量管理對于房地產(chǎn)行業(yè)有著不可替代的作用。它是將現(xiàn)金流量作為管理的重中之重，圍繞企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動為中心所構(gòu)建的管理體系。適合的現(xiàn)金流量管理機(jī)制可以幫助企業(yè)實(shí)施分類管理、管控現(xiàn)金流速、控制現(xiàn)金存量，因此，現(xiàn)金流量管理可謂是房地產(chǎn)業(yè)生存及發(fā)展的關(guān)鍵。

中央在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)這一關(guān)鍵時期為引導(dǎo)中國經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展而大力實(shí)施“三去一降一補(bǔ)”的政策，去杠桿化無疑是將房地產(chǎn)行業(yè)推向了寒冬期，房地產(chǎn)行業(yè)整個資金供應(yīng)鏈緊密相連，一旦某個環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂，則會導(dǎo)致整個運(yùn)營項(xiàng)目中斷，最終影響公司經(jīng)營擴(kuò)張的進(jìn)程，由此可見，現(xiàn)金流量管理對于去杠桿條件下的房地產(chǎn)上市公司的影響更是不容小覷。自2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量管理的宏觀環(huán)境越來越復(fù)雜多變，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量管理更是關(guān)乎到整個房地產(chǎn)的興衰成敗，也受到來自社會各界的廣泛關(guān)注。因此，提升現(xiàn)金流量管理水平變得越發(fā)重要。

第一，現(xiàn)金流量管理貫穿于企業(yè)生存發(fā)展的全過程，是企業(yè)的核心支柱。然而，從當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢來看，許多企業(yè)并沒有正視現(xiàn)金流量管理的緊迫性，甚至對現(xiàn)金流量管理不以為然，往往把現(xiàn)金流量管理等同于編制現(xiàn)金流量表這個層次。從理論意義上來說，通過對房地產(chǎn)上市公司的研究可以充實(shí)和豐富現(xiàn)階段中國企業(yè)基于去杠桿下的現(xiàn)金流量管理的應(yīng)對機(jī)制與框架體系，為現(xiàn)金流量管理研究提供重要價值。第二，房地產(chǎn)行業(yè)頻頻曝光違約事件，縱覽國內(nèi)外房地產(chǎn)上市公司，由于單個項(xiàng)目資金鏈斷裂導(dǎo)致整個企業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量緊張，最終導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的例子不勝枚舉。所以基于去杠桿背景下的房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流量管理影響因素的策略研究具有較高的研究意義。

二、去杠桿下房地產(chǎn)企業(yè)特征

當(dāng)前金融去杠桿已經(jīng)取得了兩大階段性成果：一是杠桿率自去年起逐漸下降，二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)慢慢向好。在這一趨勢下，第一，房地產(chǎn)行業(yè)也要經(jīng)歷一個改革過程，淘汰缺乏增長動力的落后企業(yè)，大力扶植優(yōu)秀上進(jìn)的企業(yè)良性發(fā)展。要重視房地產(chǎn)的抵押價值，回歸資產(chǎn)的理性價值，促進(jìn)社會投資合理高效進(jìn)行。第二，房地產(chǎn)行業(yè)此前融資端是以銀行開發(fā)端為主，現(xiàn)在慢慢向多融資化轉(zhuǎn)變，包括資產(chǎn)證券化等。第三，隨著中央逐步對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資、土地、銷售、貸款等方面的政策更加趨緊。

三、去杠桿對于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

對于整個房地產(chǎn)行業(yè)，公司現(xiàn)金流量管理在去杠桿背景前有以下兩個特點(diǎn)：第一，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負(fù)值。第二，由于沒有對企業(yè)成本進(jìn)行全面的權(quán)衡考慮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺事件頻發(fā)。在中央大力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率不斷下降，根據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，大型房企和盈利較穩(wěn)定的企業(yè)的現(xiàn)金流量管理在短期內(nèi)不會受到影響，而一些小型房企的現(xiàn)金流量壓力比較大。

四、我國去杠桿背景下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的分布及特征

在中央調(diào)控的重壓之下，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇降價銷售，如果不降價企業(yè)就無法獲得銷售收入，雖然降價會使得企業(yè)的銷售利潤率下降，但是在面對資金周轉(zhuǎn)困難時，短期內(nèi)少賺或者虧損并不會影響企業(yè)的生存，但是現(xiàn)金流量斷裂時企業(yè)必然難以為繼。

房地產(chǎn)企業(yè)在近年來依靠房價快速增長的紅利已經(jīng)賺得盆滿缽滿，為了追求高利潤率，大量的房地產(chǎn)上市公司不管自身所處經(jīng)濟(jì)形勢，不顧中央的調(diào)控政策，大肆舉債到處買地拍地。由于投資項(xiàng)目呈零散分布，各大房企在每個項(xiàng)目上囤積了大量資金，自中央切實(shí)加強(qiáng)對地方政府賣地及房地產(chǎn)行業(yè)銷售商品房監(jiān)管后，短期內(nèi)企業(yè)投資很難變現(xiàn)來維持企業(yè)日常經(jīng)營，無疑會給企業(yè)帶來資金鏈斷裂的危險。

除了房地產(chǎn)市場銷售速度放緩以外，隨著信貸收縮壓力進(jìn)一步增大，房地產(chǎn)上市公司都面臨著融資上的窘境，國內(nèi)融資渠道減少，在股票市場增發(fā)股票受到證監(jiān)會的嚴(yán)厲監(jiān)督，融資成本大大提高。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的小小波動會給整個社會的居民生活帶來巨大的影響，尤其是隨著中央大力推行經(jīng)濟(jì)體制改革，讓改革開放的成果更好地惠及老百姓，金融去杠桿無疑是給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文發(fā)現(xiàn)其所存在的現(xiàn)金流量風(fēng)險尤為突出，若我國房地產(chǎn)企業(yè)想在去杠桿的寒冬期存活下來，很大程度上取決于公司現(xiàn)金流量管理的應(yīng)對策略。