GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價”課教學框架研究

朱林 蔣杰

摘 ? ?要：“房地產(chǎn)估價”教學存在教學死板和學生興趣不足的問題，難以滿足房地產(chǎn)估價行業(yè)信息化深入發(fā)展的需要，對其進行改革勢在必行?；诖?，文章提出GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價”教學框架。首先對“房地產(chǎn)估價”課程中重要知識點聯(lián)系GIS和BIM進行逐一分析和探討;其次結(jié)合實例對該框架在成本法中的應用進行展示。該框架有助于提升GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價”課程中的應用，加強學生對房地產(chǎn)估價理論和方法的理解，滿足社會需要。

關(guān)鍵詞：“房地產(chǎn)估價”課程;GIS;BIM;教學框架

中圖分類號：G642 ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ?文章編號：1002-4107（2021）12-0064-03

地理信息系統(tǒng)（GIS）是一種特定的空間信息系統(tǒng)，為用戶提供地理信息相關(guān)增值服務。建筑信息模型（BIM）被譽為下一代的智能CAD，為建筑業(yè)的精細化和全生命周期的管理提供了管理理念和工具[1]。隨著智慧城市的興起，GIS軟件得到了行業(yè)的認可[2]。從當前的研究發(fā)現(xiàn)，在“房地產(chǎn)估價”課程中融入BIM和GIS的研究還非常少。

因此可將BIM和GIS融入“房地產(chǎn)估價”課程中，從而實現(xiàn)提高教學效率、激發(fā)學生興趣的目的。

一、問題分析

“房地產(chǎn)估價”課程指的是“房地產(chǎn)估價理論與方法”課程，其目的是協(xié)助學生掌握房地產(chǎn)估價的系統(tǒng)方法體系，了解房地產(chǎn)價格形成的機理，理解房地分估的基本思想，熟悉房地產(chǎn)估價的原則與程序，掌握房地產(chǎn)估價的主要方法，為今后從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營和估價等工作奠定基礎。在教學過程中，“房地產(chǎn)估價”教學存在理論教學較多、形式死板、學生不愿聽等不足。如何在保持“房地產(chǎn)估價”課程科學和理論性的同時，保障“房地產(chǎn)估價”課程的趣味性、多樣性、交互性和前沿性成為“房地產(chǎn)估價”課程改革面臨的重要發(fā)展問題。

對此，一些研究者進行了探討。陳林杰、曾健如和周正輝等認為現(xiàn)在房地產(chǎn)專業(yè)人才需求量與日俱增，而“房地產(chǎn)估價”教學存在實踐能力不足的問題，因此提出加強政府、行業(yè)、企業(yè)、學校四者聯(lián)動的教育模式[3]。熊偉、孟慶昇認為“房地產(chǎn)估價”存在工作量大、效率低、受估價師主觀影響大等缺點，因此提出基于BIM方法來構(gòu)建實時估價操作流程[4]。通過上述研究者對于“房地產(chǎn)估價”改革發(fā)展前沿進行探索，可以發(fā)現(xiàn)GIS和BIM協(xié)同輔助“房地產(chǎn)估價”教學和實踐在行業(yè)中已逐步發(fā)展起來，因此在“房地產(chǎn)估價”教學探索中融入GIS和BIM非常有必要。但GIS和BIM有其自身的特點，其中GIS主要關(guān)注的是房地產(chǎn)周邊的環(huán)境，如區(qū)位因素，而BIM主要關(guān)注的是房地產(chǎn)微觀部分問題，如實物因素?！胺康禺a(chǎn)估價”主要涉及兩大部分因素，即房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素。其中自身因素可再分為房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素;房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。以GIS和BIM輔助“房地產(chǎn)估價”時，需要關(guān)注上述因素。從方法內(nèi)容分析，BIM主要應用于成本法評價過程，成本法主要面向的是非盈利、特殊設計和獨特用途的房地產(chǎn);GIS主要關(guān)注的是環(huán)境，比較適合在比較法中進行運用。另外，BIM在估價中運用存在成本過高的局限?，F(xiàn)有房地產(chǎn)的圖紙大多為CAD二維圖紙，使用“BIM+成本法估價”，意味著前期需要進行大量的翻模和精細化處理，該部分工作一般需數(shù)周時間，而一項傳統(tǒng)房估業(yè)務的時間為3～7天。目前，房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。對于住宅，評估費為評估價的千分之二，非住宅為千分之五，在總額不變的情況下，增加翻模費用意味著其他費用就要減少，增加成本同時降低利潤，從市場角度難以接受。因此，“BIM+房地產(chǎn)估價”在實踐上存在一定難度，但以BIM為基礎，構(gòu)建房地產(chǎn)模型，可以交互展示房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、層高、容積等諸多概念，在教學中，可引導學生建模和估價，深度理解估價方法和過程。市場比較法主要由收集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎、交易情況修正、市場情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計算比較價值組成。市場比較法的關(guān)鍵是尋找合適的比較對象。GIS方法能夠幫助教師收集交易實例，選擇可比實例，并對房地產(chǎn)狀況中的區(qū)位因素進行調(diào)整。與單純實勘相比，通過GIS選擇、實勘、經(jīng)驗三者的結(jié)合，可以使房地產(chǎn)估價過程更加有效。同時GIS和BIM的結(jié)合，可以較完整地對房地產(chǎn)實物、區(qū)位、權(quán)益三大特性進行詮釋。但是在實際工作中，基于GIS的房地產(chǎn)估價分析也存在一定的不足，主要是GIS模型的高級使用，如街道、人流等特征，需要估價人員有較好的信息處理技能。同時GIS模型中，難以體現(xiàn)對融資、付款權(quán)益等細節(jié)問題的詮釋。雖然BIM和GIS在“房地產(chǎn)估價”中應用存在一些不足，或需要公司投入較大的資金進行房估信息系統(tǒng)開發(fā)，使其在實踐中推廣難度較大。但GIS和BIM的理念和方法可有效幫助學生更好地感知房地產(chǎn)估價的內(nèi)部過程和方法，提高學習興趣?；诖耍恼聦Α胺康禺a(chǎn)估價”課程從以下兩點進行改進：第一，將GIS和BIM與“房地產(chǎn)估價”課程體系進行對接;第二，明晰GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價”課程中的優(yōu)點和局限。

二、問題的解決思路

通過GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價”課程中的運用，有助于學生增加對房地產(chǎn)估價基礎概念和估價方法的學習和理解，其框架體系見圖1。

第一，基礎概念部分的理解。房地產(chǎn)是房、地的結(jié)合，房反映的是實物特征，地反映的是區(qū)塊特征，房、地結(jié)合進一步展現(xiàn)權(quán)益特征。通過GIS和BIM的結(jié)合，可以將建筑物與地塊（BIM場景工具）分離，在教學中，讓學生形成房地分估和合估的理念。房地產(chǎn)是實物、區(qū)塊和權(quán)益三者的結(jié)合，通過BIM模型的運用，可以逼真地顯示房地產(chǎn)估價過程中實體、功能、質(zhì)量、折舊、建筑面積、層高、容積、綠化等概念。將建筑物與GIS地圖結(jié)合，可說明建筑物及其所處的區(qū)塊特性、集聚、交通，以及與其他建筑物、自然環(huán)境、人文環(huán)境等之間的關(guān)系。具體而言，上課時，教師先給出一幅含評估區(qū)塊的空白地圖，給出估價對象，請學生對其進行初始估價。然后，利用GIS圖層的操作功能，逐步添加路網(wǎng)、河泊、公共設施、商業(yè)中心、教育機構(gòu)等，每添加一個讓學生對其進行粗略估價，并要求指出估價的原因。接著對評估區(qū)塊幾何形狀、屬性等進行變形和坡度等處理，請學生修改該區(qū)塊房地產(chǎn)的估價。之后，隱藏GIS地圖，顯示要評估的建筑物，利用BIM軟件對建筑物進行修改和渲染，如建筑物層高、形狀、綠化、戶型、朝向等，探索哪些因素對該建筑物的估價比較敏感;此外，利用BIM的平立剖和漫游功能，對建筑物特征進行詳細分析，進一步思考哪些因素影響該建筑物實體的估價。最后將GIS地圖和BIM建筑物兩者進行整合，讓學生重新進行房屋估價。通過GIS和BIM的結(jié)合和可視化，引導學生一步步探索房地合估的影響因素和估價過程，從而內(nèi)化房地產(chǎn)估價概念和方法為思維模式。通過該過程，建立房估的概念，并深刻理解影響房地產(chǎn)價格和價值的因素。

第二，房地產(chǎn)估價方法的學習和理解。房地產(chǎn)估價主要由三大基本方法組成：比較法、收益法、成本法。比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。比較法的理論基礎源于替代性。比較法估價分為7個步驟：（1）收集交易實例;（2）選取可比實例;（3）建立比較基礎;（4）進行交易情況修正;（5）進行市場狀況調(diào)整;（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;（7）計算比較價值。收集交易實例的過程，需了解其交易基本狀況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等條件。GIS技術(shù)可以增加篩選坐落、土地形狀和周圍環(huán)境相似的可選比例，減少房估過程的搜索成本，而且提供了一種可視化的友好方式進行展示，有助于對該過程進行深刻掌握。BIM技術(shù)主要提供了估價實物的特征，也可以進一步提供篩選相近特征的數(shù)據(jù)。不過在比較法中，交易型房地產(chǎn)的價格是由市場中可替代的房地產(chǎn)決定的，與自身的建造價值之間存在較大的差異，因此GIS比BIM應用更頻繁。

收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向（簡稱“收益導向”）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。該部分的學習可以以GIS軟件為基礎，展示熟悉的房地產(chǎn)，讓學生分析客戶需求心理。在心理分析的基礎上，進一步為該對象剖析未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度，整個過程以探索的方法開展，從而幫助學生理解如何得到各個計算要素。

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。該方法主要適用于因很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又因沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)。理解成本法估價需要學生理解房地產(chǎn)價格構(gòu)成七大項目：土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，以及各項如何計算的問題。對此，可采用房地分估的思路進行計算。土地成本利用GIS平臺進行獲取和計算。建設成本是計算相對復雜且關(guān)鍵的部分，通過BIM技術(shù)可較好地對建筑物重新構(gòu)建成本的各個環(huán)節(jié)進行計算并估價，從土建到安裝，每部分都計算清晰，并自動匯總得到結(jié)果。過程直觀，有助于學生理解該建設成本計算的過程。對于管理費用等成本項目，可以參照行業(yè)慣例進行。因此，在成本法中，BIM比GIS運用更加頻繁。

三、案例分析

在教學過程中，以“GIS+BIM+成本法”為例對某棟教學樓進行分析。該樓建筑面積為45 676.81m2，性質(zhì)為教學實驗樓，總占地面積為7306.32m2，建筑高度為58.95m，結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎形式為樁基礎。土地成本的獲得，按照2017年成都市中心城區(qū)基準地價中教育科研用地標準?；贕IS地圖，確定估價區(qū)域遵從V級地區(qū)用地標準，每平方米3075元，評估建筑物占地面積7306.32m2，可得到土地成本約為2246.69萬元。

對于建筑成本，可按照建筑物重新構(gòu)建成本進行分析。第一，采用BIM建模方法，從土建、結(jié)構(gòu)、設備圖三方面分別進行建模。第二，鏈接三部分模型，考慮分部分項工程、人工費調(diào)整、措施項目、其他項目、材料費調(diào)整、規(guī)費調(diào)整等項目，從而得到工程量清單結(jié)果。第三，對前期費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費，以及其他工程費進行考慮，從而得到最終的工程建設費為8310.33萬。第四，以土地費和建設費為基礎，按照管理費用（4%）、銷售費用（3%）、投資利息（中國人民銀行公布的估價時點當年貸款利率，年利率4.75%，考慮管理費和銷售費用）、銷售稅費（5.5%）和開發(fā)利潤（25%）為標準進行計算，最終匯總得到總成本約為14 750.76萬元。建模過程中涉及的軟件有Revit、宏業(yè)清單計價、魯班鋼

筋、廣聯(lián)達GTC、晨曦BIM算量、Excel等工具。

折舊信息的計算。在Revit中，可通過構(gòu)件自定義屬性來反映其折舊狀態(tài)?？紤]到構(gòu)件的使用年限和殘值率，可采用直線法對其進行折舊，具體公式為：SV=∑Vi=∑Gi（1-Ri）ti /Ni，其中SV為建筑物總的折舊，Vi和Gi為第i個構(gòu)件的折舊和建設成本，Ri為第i個構(gòu)件的凈殘值率和分別為第i個構(gòu)件的有效年齡和使用年限。為了實現(xiàn)對構(gòu)件的準確跟蹤，所有的構(gòu)件均需進行準確記錄，而且一旦有構(gòu)件發(fā)生修繕，需對相應的構(gòu)件的折舊信息進行實時更新，從而保證模型的完整和準確性。經(jīng)測量，其折舊額度為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三者的綜合，約為3097.66萬元。因此房屋的最終估價為11 653.10萬元。

該估價案例以成本法為核心，采用了GIS和BIM技術(shù)，對土地費、成本費等關(guān)鍵成本進行了核算，然后以此為基礎，對其他各項費用進行了分析，并考慮到折舊的價值，過程比較科學，有利于學生對成本法估價過程進行理解，提升課程的生動性。

“房地產(chǎn)估價”是科學性、實踐性和藝術(shù)性三者的統(tǒng)一，對學生而言，學習過程比較抽象和乏味。同時，我國產(chǎn)業(yè)智能化水平的深入發(fā)展，也對“房地產(chǎn)估價”課程教學和實踐提出新的挑戰(zhàn)和機遇。對此，文章提出基于GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價”課程教學框架，指出兩者與“房地產(chǎn)估價”課程的結(jié)合點和應用的不足。接著以“房地產(chǎn)估價”教學為場景，對GIS、BIM、“房地產(chǎn)估價”中的具體知識點逐一進行分析和探討。最后，采用情景分析法，將GIS、BIM應用于成本法中，對目標建筑物進行實例估價。文章的探索有助于GIS和BIM等信息化手段在“房地產(chǎn)估價”課程中的應用，有助于幫助學生更好地理解房地產(chǎn)估價活動的原理和方法，進一步強化“房地產(chǎn)估價”課程的實踐性。

參考文獻：

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編輯∕陳晶

作者簡介：朱林（1987—），男，湖南長沙人，西南石油大學土木工程與測繪學院講師，博士，研究方向：工程管理與大數(shù)據(jù)挖掘的結(jié)合。

基金項目：四川省科技廳軟科學研究項目“區(qū)域創(chuàng)新網(wǎng)絡的時空結(jié)構(gòu)及其網(wǎng)絡圖譜的深度挖掘研究”（2017ZR0155）;2019年度中國工程科技發(fā)展戰(zhàn)略四川研究院工程科技戰(zhàn)略咨詢研究項目“四川省能源發(fā)展戰(zhàn)略研究”（2019JDR0153）;西南石油大學教改項目“基于互聯(lián)網(wǎng)+云技術(shù)的BIM系列課程教學研究與實踐”（X2018JGYB050）;西南石油大學教改項目“工程經(jīng)濟學研究生全英文課程建設項目”（2020QY19）