租購并舉：人口凈流入大城市住房保障體系的構(gòu)建

文/廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院有限責(zé)任公司 羅異鏗

0 引言

2020年12月21日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出要“解決好大城市住房突出問題”“加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，正式確立大城市住房保障體系進(jìn)入租購并舉發(fā)展的新階段。住房保障體系建設(shè)的重難點集中于大城市，其面臨租購不協(xié)調(diào)、供需不平衡、空間不匹配等問題，我國香港地區(qū)在租購并舉的住房保障體系構(gòu)建方面雖有其特殊性，但仍值得其他大城市借鑒。

眾所周知，我國香港地區(qū)住房供給較緊張。據(jù)統(tǒng)計，2016年其家庭戶均樓面面積中位數(shù)為40m2，人均樓面面積中位數(shù)為15m2，有9.27萬分間樓宇單位（俗稱“劏房”），居住著20.97萬人[1-2]。截至2020年3月底，我國香港地區(qū)共有286.80萬套房屋，264.67萬戶家庭住戶，套戶比僅為1.08[3-4]。當(dāng)前，鄒穎等[5-10]就政策沿革、規(guī)劃設(shè)計、運營管理和實施效果等方面對我國香港住房保障制度進(jìn)行深入研究，但對新動態(tài)關(guān)注較少、對策建議相對滯后等薄弱環(huán)節(jié)還需繼續(xù)研究探討。

1 我國香港地區(qū)租購并舉住房保障體系發(fā)展特征

香港住房保障工作自20世紀(jì)五六十年代正式啟動以來，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展形勢的變化逐步完善，構(gòu)建了租購并舉的住房保障體系，具有較好的延續(xù)性和穩(wěn)定性。據(jù)統(tǒng)計，截至2020年3月底，香港有79.51萬套公屋，居住人口約211.59萬人，約占總?cè)丝诘?8.18%；有48.17萬套居屋等資助出售房屋，居住人口約105.34萬人[11]，約占總?cè)丝诘?4.03%。

1.1 以公屋為主的租賃型住房保障體系

1）籌集建設(shè) 公屋室內(nèi)樓面面積以小于40m2為主。截至2020年3月底，香港共有79.51萬套公屋，較2010年增加了9.10萬套，年均新增約0.91萬套。樓齡在20年以上的有43.50萬套，占比55%；有66.10萬套室內(nèi)樓面面積小于40m2，占比83.20%（見圖1，2）。

圖1 香港公屋樓齡分布

圖2 室內(nèi)樓面面積分布

2）保障對象 公屋面向符合我國香港房屋委員會規(guī)定的收入和資產(chǎn)條件的申請人供應(yīng)。申請人收入和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭人數(shù)設(shè)定，其中3人家庭2020年每月最高收入限額2.4萬元、資產(chǎn)總凈值限額46.9萬元[12]，收入限額約為家庭收入中位數(shù)3.2萬元的76%。

3）租金水平 公屋一般約為私人住宅的20%。截至2020年3月底，香港島、九龍、新界公屋的平均月租金分別為67，75，60元/m2，年均漲幅為4.5%，4.8%，4.7%，僅為同期70m2以下的私人永久性房屋租金的16%，21%，23%。

4）輪候時間 公屋平均輪候時間約為5年。截至2020年6月底，公屋一般申請者輪候15.58萬宗，獲安置入住公屋的一般申請者的平均輪候時間是5.5年，較2013年6月底增加一倍。其中，正在輪候未獲得安置的一般申請者的輪候時間在3年以上的占比約為48%[13]。

1.2 以居屋為主的購買型住房保障體系

1）籌集建設(shè) 居屋實用面積一般小于60m2。我國香港房屋委員會每年集中推出一期居屋，近5年出售了21063套，每套實用面積為25.6～58.6m2。

2）保障對象 居屋面向“綠表”和“白表”申請者供應(yīng)?！熬G表”申請者的收入及資產(chǎn)不受限制，“白表”申請者的收入及資產(chǎn)則需符合規(guī)定。2020年“白表”申請者中2人或以上家庭收入限額6.6萬元、資產(chǎn)限額170萬元。

3）售價水平 居屋一般低于市場價值的70%。居屋的售價根據(jù)供應(yīng)對象的負(fù)擔(dān)能力確定，確保至少有75%房源的售價讓月收入中位數(shù)供應(yīng)對象可負(fù)擔(dān)，即供應(yīng)對象的按揭貸款不超過其月收入的40%。2020年居屋的平均售價為市場價格的60%，售價區(qū)間為117萬～531萬元。

4）轉(zhuǎn)讓要求 居屋滿5年且補價后可上市流轉(zhuǎn)。為防止投機行為，居屋具有限制轉(zhuǎn)讓要求，限制轉(zhuǎn)讓期限一般為5年。轉(zhuǎn)讓方式分為封閉流轉(zhuǎn)和上市流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)即轉(zhuǎn)給其他符合條件的居屋申請人；上市流轉(zhuǎn)則不限定轉(zhuǎn)讓對象，但需補價，補價標(biāo)準(zhǔn)為上市轉(zhuǎn)讓的價格乘以當(dāng)初購買時享受的優(yōu)惠折扣。若未補價就出售、出租或轉(zhuǎn)讓居屋，則會被處以罰款50萬元及監(jiān)禁1年的處罰。

2 我國香港地區(qū)租購并舉住房保障體系發(fā)展態(tài)勢

我國香港地區(qū)租購并舉住房保障體系建設(shè)雖卓有成效，但仍供不應(yīng)求，需不斷優(yōu)化調(diào)整政策。

2.1 強化規(guī)劃引領(lǐng)作用：供應(yīng)結(jié)構(gòu)從6∶4調(diào)整為7∶3

2014年，香港運輸及房屋局發(fā)布《長遠(yuǎn)房屋策略》，是自1998年以來首份在房屋方面的長遠(yuǎn)策略性文件，重點明確未來10年住房供應(yīng)目標(biāo)和公私營房屋占比，并且根據(jù)每年實施情況，制定周年進(jìn)度報告，及時調(diào)整住房供應(yīng)目標(biāo)和公私營房屋占比。《長遠(yuǎn)房屋策略2018年周年推進(jìn)報告》中將公私營房屋的占比從過往的6:4調(diào)整為7:3，加大了公營房屋供應(yīng)力度。

2.2 完善住房保障政策：多渠道提高住房保障能力

2017年以來不斷推出房屋政策新措施。修訂居屋的定價機制，確保可負(fù)擔(dān)的住宅單位數(shù)量由最少50%增至最少75%，將居屋的售價從市場價格的70%降至50%～60%。建立“白表居屋第二市場”，允許符合收入和資產(chǎn)限額的私營房屋住戶和公屋住戶的家庭成員等“白表”申請人同“綠表”申請人一樣可選購滿2年的二手居屋，2018—2020年共有10000個家庭獲得“購買資格證明書”。推出“港人首次置業(yè)先導(dǎo)計劃”政策，要求開發(fā)商除興建私人房屋單位外，必須設(shè)計、興建及出售規(guī)定數(shù)目的首置單位，面向居港滿7年，從未在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，同時收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約30%的香港居民出售，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，但允許滿5年后可按居屋標(biāo)準(zhǔn)補價后出售、轉(zhuǎn)讓等。

3 我國香港地區(qū)租購并舉住房保障體系的啟示

目前，北京、上海、廣州、深圳等大城市正積極構(gòu)建租購并舉的住房保障體系，已初步形成框架。

3.1 編規(guī)劃，持續(xù)推進(jìn)規(guī)劃編制實施

住房保障體系的構(gòu)建是長期性和系統(tǒng)性的工程。編制住房保障規(guī)劃是穩(wěn)步推進(jìn)住房保障體系構(gòu)建、有序安排保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)。近年來，除上海和深圳連續(xù)單獨編制住房保障規(guī)劃或住房發(fā)展規(guī)劃外，其他城市未單獨或連續(xù)編制。故建議大城市應(yīng)率先完善住房保障規(guī)劃機制，主要包括3個方面：①提高認(rèn)識 堅持編制五年或十年住房保障規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃在租購并舉住房保障體系的頂層設(shè)計作用；②提高規(guī)劃編制質(zhì)量 通過抽樣調(diào)查等方法，摸清住房保障需求底數(shù)，基于需求情況和供給能力，明確未來一定時期內(nèi)住房保障的發(fā)展目標(biāo)；③重視規(guī)劃的實施 編制年度計劃，根據(jù)每年的實施情況，合理調(diào)整規(guī)劃目標(biāo)。

3.2 穩(wěn)租賃，擴大保障性租賃住房供給

我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出要“以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給”。保障性租賃住房是租購并舉住房保障體系的基礎(chǔ)，主要面向無房新市民、青年人供應(yīng)。需重點聚焦以下2個方面：①建設(shè)方面 不僅要大力推進(jìn)量的增長，還需重視質(zhì)的提升，尤其是空間的匹配度，在中心城區(qū)用地日益緊缺的情況下，需結(jié)合實施城市更新行動，單列租賃住房用地計劃，加大籌集建設(shè)力度，滿足中心城區(qū)的住房保障需求；②引導(dǎo)方面 完善長租房政策，加大政策的支持力度，健全以市場為主體的供應(yīng)機制，實現(xiàn)多主體供給。

3.3 拓購買，積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房

2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部選擇北京、上海、深圳等6個試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，2017年進(jìn)一步明確北京、上海作為新一輪共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，2個城市已供應(yīng)房源分別約7.8萬套和12.8萬套[14-15]。相較香港居屋的發(fā)展歷史和供應(yīng)規(guī)模，共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展尚處于起步探索階段。故建議大城市在共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)計完善過程中：①重視可負(fù)擔(dān)性 根據(jù)城鎮(zhèn)居民可支配收入等因素，綜合確定個人產(chǎn)權(quán)份額的占比，確保共有產(chǎn)權(quán)住房支出在住房保障對象可承受范圍內(nèi)；②重視房住不炒 以滿足基本居住為主，對于增值收益分配嚴(yán)格按照個人所占產(chǎn)權(quán)份額比例分配，壓縮套利空間；③重視供需匹配 合理安排房源空間布局，促進(jìn)職住平衡。

3.4 優(yōu)政策，不斷提高住房保障覆蓋面

我國香港地區(qū)居住在公屋、居屋的人口約占總?cè)丝诘?2.21%。故大城市需提高住房保障覆蓋面，在供給側(cè)和需求側(cè)同時“發(fā)力”。在供給側(cè)需積極引入社會力量，參與保障性住房的建設(shè)和管理，提高籌集建設(shè)效率；鼓勵通過城市更新和“非住改租”等方式，增加保障性住房的供應(yīng)，破解當(dāng)前用地資源日益緊張的難題；充分挖掘保障性住房的資產(chǎn)價值，探索在保障性住房建設(shè)中引入REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），解決財政資金有限瓶頸。在需求側(cè)，引導(dǎo)新市民、青年人通過保障性租賃住房等租賃住房解決周轉(zhuǎn)性住房需求，通過提高住房公積金貸款額度和實施個人住房商業(yè)貸款利率優(yōu)惠等方式，支持有一定支付能力的住房保障對象通過住房市場解決問題。

4 結(jié)語

我國香港地區(qū)構(gòu)建的以公屋、居屋為核心的租購并舉的住房保障體系值得其他大城市借鑒，但完善租購并舉的住房保障體系，除大城市自身的努力外，仍需加快制定出臺《城鎮(zhèn)住房保障條例》等上位法律法規(guī)的支撐。