基于Ward聚類方法的遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)異質性研究

袁建林，趙曉倩，葛劍峰

本刊核心層次論文

基于Ward聚類方法的遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)異質性研究

袁建林，趙曉倩，葛劍峰

(遼寧工業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院，遼寧 錦州 121001)

本文通過對遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展異質性研究，利用多元統(tǒng)計理論中的Ward方法，根據(jù)遼寧省統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)分析其區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展差異性,結果可得出:遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展存在顯著差異化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)不均衡化特征。沈陽、大連為遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展的兩大核心城市，屬于遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的第一層次；以沈陽、大連為依托，形成了遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的都市圈，成為遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的第二層次；錦州、阜新、遼陽、朝陽、葫蘆島、鐵嶺、營口等城市成為遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的第三層次，區(qū)域特色鮮明,這些特征為促進區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展及融合提供了參考。

系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);異質性

中國自古就有安居樂業(yè)、家庭和諧、社會穩(wěn)定、天下歸心之說，其中道出了一個樸素的哲理，穩(wěn)定的居住環(huán)境將不斷促進人才對事業(yè)的追求，從而推動社會的不斷進步，其中不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對于居民的滿足感。黨的十九大闡述了居民獲得感是黨執(zhí)政之基的理念，尤其就百姓關心的房地產(chǎn)熱點問題做了明確論述——“房子是用來住的，不是用來炒的”，其進一步促進了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，提高了居民的獲得感，為居民生活帶來了福祉。近年來，遼寧省積極貫徹黨的十九大精神，穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展，提高居民的滿意度。

本文以遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展均衡性為研究宗旨，以遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展相關統(tǒng)計資料為依托，運用系統(tǒng)聚類分析方法，研究遼寧省不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展差異，表征區(qū)域內(nèi)各城市房地產(chǎn)分布特色，加強遼寧省區(qū)域不同城市房地產(chǎn)發(fā)展定位，以實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)協(xié)調發(fā)展。

一、文獻綜述

房地產(chǎn)與區(qū)域國民經(jīng)濟其他行業(yè)有著緊密的關聯(lián)，為了更深入了解區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的差異性，不斷促進經(jīng)濟發(fā)展，各國學者對其展開了廣泛而深入的探討。

第一，從房地產(chǎn)供給端進行闡述。房地產(chǎn)在提供居民所需時，影響其供給的因素主要包括金融、土地、稅收、政策、投資等。王先柱等[1]利用線性回歸模型和門檻模型，基于房地產(chǎn)供給視角，完成了我國35個大中城市房價波動分析，結果顯示，房地產(chǎn)政策對房價影響存在明顯的門檻效應。林睿等[2]借助非線性時變因子模型探討了我國不同地區(qū)房地產(chǎn)價格變動的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格在我國不同行政地域表現(xiàn)出非特異性，其變化呈現(xiàn)出外部及內(nèi)部的復雜和不確定性，需要結合相關因素進行有針對性地分析。第二，從房地產(chǎn)需求端進行闡述。房地產(chǎn)能滿足居民之需，影響其需求因素主要包括人口、收入水平、區(qū)域位置、交通便利性、環(huán)境等。陳迅等[3]通過Nash模型均衡分析我國房地產(chǎn)市場價格變動，指出城鎮(zhèn)化、土地、稅率、政策等打破了房地產(chǎn)供給與需求平衡，促使房地產(chǎn)價格一路上漲。張貴等[4]通過空間統(tǒng)計分析模型，分析了京津冀地區(qū)房價的波動，指出各地房價呈現(xiàn)出不同特質，主要原因在于各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性。第三，房地產(chǎn)特殊商品屬性。即其價格受供求關系影響，同時又有其獨特的一面，具有保值增值作用。因此，其投資、投機行為也影響其持續(xù)發(fā)展性[5-6]。中國人民銀行昆明中心支行課題組[7]以向量自回歸模型為載體，通過房地產(chǎn)價格的變化趨勢，分析其內(nèi)在的影響因素，指出成本對房地產(chǎn)價格的影響較弱，而貨幣政策是近年來房地產(chǎn)價格不斷上漲的關鍵因素。

近年來，遼寧省為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制定了一系列政策、方針，極大地促進了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。遼寧省2019年商品房銷售額達3 049.06億元，較2018年商品房銷售額2 967.31億元增長了2.75%。隨著內(nèi)外環(huán)境的變化，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出新一輪發(fā)展的趨勢，尤其在新的不確定形勢下，應保持對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度關切，以實現(xiàn)其可持續(xù)性發(fā)展。本文以遼寧省14個地級城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關數(shù)據(jù)為基礎，利用聚類分析方法，剖析其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的異質性，破解其發(fā)展中存在的瓶頸，保持其發(fā)展的可持續(xù)性。

二、研究設計

（一）數(shù)據(jù)

借鑒房地產(chǎn)差異化研究[8-10]，建立反映遼寧省房地產(chǎn)異質性的指標體系。房地產(chǎn)異質性指標主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)銷售等，見表1。數(shù)據(jù)主要來源于2020年遼寧省統(tǒng)計年鑒及2019年遼寧省經(jīng)濟年鑒。

表1 遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展相關指標

類別 指標名稱 房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積（平方米） 竣工房屋面積（平方米） 房屋建筑面積竣工率（%） 竣工房屋價值（萬元） 開發(fā)公司個數(shù)（個） 房地產(chǎn)收入年平均職工人數(shù)（人） 房屋出租收入（萬元） 經(jīng)營稅金及附加（萬元） 利潤總額（萬元） 房地產(chǎn)銷售實際銷售商品房屋面積（平方米） 商品房屋銷售收入（萬元） 商品房屋銷售額（萬元）

（二）遼寧省房地產(chǎn)異質性Ward聚類模型

其中W為類G的離差平方和。

假設得到個聚類結果，則其總離差平方和為：

利用式（2）進行計算，取得的最小值，此時即為最佳的聚類數(shù)。

在對研究對象進行聚類合并時，基本方法為：先將研究對象分為類，其總離差平方和為0。在此基礎之上，分別計算兩個不同群的離差平方和，選擇其中增加量最小的兩個群進行歸類，以此類推，直至將研究對象合并為一類。

假設有兩個總體和組成的新的類G，類間平方距離為：

其類間距離可表示為：

三、遼寧省房地產(chǎn)異質性集聚分析

（一）遼寧省房地產(chǎn)異質性集聚分析

依據(jù)2020年遼寧省統(tǒng)計年鑒及2019年遼寧省經(jīng)濟年鑒獲得相關遼寧省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料，利用Ward聚類方法，完成遼寧省房地產(chǎn)歸類結果，并對其進行分析，見表2。

表2 遼寧省房地產(chǎn)異質性聚類

聚類數(shù)NCL聚類聯(lián)合頻數(shù)半偏R2統(tǒng)計量SPRSQR2統(tǒng)計量RSQ偽F統(tǒng)計量PSF偽T2統(tǒng)計量PST2 13阜新朝陽20.999..0.120 1 12遼陽鐵嶺20.997..0.146 6 11撫順本溪20.995..0.181 2 10CL12葫蘆島30.991.2.00.1950 9錦州CL1330.988.3.20.195 9 8CL9CL1060.980.3.00.229 9 7鞍山丹東20.973..0.312 3 6CL7盤錦30.964.1.20.3350 5CL6CL1150.947.2.70.370 2 4CL8營口70.930.4.80.376 6 3CL5CL4120.887.6.20.416 9 2沈陽大連20.8040.689.1.043 6 1CL2CL3140.0000.00049.11.838 7

依據(jù)聚類結果（見圖1）對其進行2分析，當2值最大時，則為其類的分界點。從圖1中可得，當NCL＝2，其2值達到最大，因此分類數(shù)NCL＝2為宜，即將遼寧省房地產(chǎn)歸為二類較合適。

圖1 遼寧省房地產(chǎn)異質性R2圖

從圖2的半偏2值分析，當2為最大時，則其對應的下一個數(shù)值為歸類最佳數(shù)。從圖2中可得出，當NCL＝1，2時，半偏2值最大，說明NCL＝2，3為宜，即將遼寧省房地產(chǎn)的類型分為二、三類較合適。

圖2 遼寧省房地產(chǎn)異質性半偏R2圖

從圖3的偽值分析，越大，則說明NCL個類異質性差別較大，分類效果較好。從圖3中可得出，當NCL＝2時，其值較大，因而NCL＝2為宜，即將遼寧省房地產(chǎn)的類型分為二類較合適。

圖3 遼寧省房地產(chǎn)異質性偽F圖

從圖4的偽2值來看，2越大，說明下一步合并類群值為最佳。根據(jù)圖4的結果，當NCL＝1，2時，偽2值呈現(xiàn)出明顯拐點，說明分類效果較好。因此得出NCL＝2，3，可將遼寧省房地產(chǎn)分為二、三類較合適。

圖4 遼寧省房地產(chǎn)異質性偽T2圖

（二）遼寧省房地產(chǎn)聚類分析

根據(jù)圖5遼寧省房地產(chǎn)聚類結果，結合遼寧省城市區(qū)域發(fā)展特點，可將遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)歸為三個層次：第一層次為沈陽、大連。第二層次為丹東、撫順、鞍山、盤錦、本溪。第三層次為錦州、阜新、遼陽、朝陽、葫蘆島、鐵嶺、營口。

圖5 遼寧省房地產(chǎn)異質性聚類圖

（三）遼寧省房地產(chǎn)異質性特征分析

遼寧省房地產(chǎn)異質性聚類結果，說明遼寧省房地產(chǎn)各城市間存在一定的差異。以沈陽、大連為代表的城市，其房地產(chǎn)發(fā)展層次較高，屬一類區(qū)域，其所具有的特征為經(jīng)濟較發(fā)達，在房地產(chǎn)銷售額、竣工面積、利潤總額、職工人數(shù)等相較于其他地區(qū)有著一定的優(yōu)勢，這表明遼寧省房地產(chǎn)業(yè)地域分化特征明顯。沈陽、大連兩區(qū)域在經(jīng)濟發(fā)展上的強勢必然會吸引更多的投資，城市競爭力也將顯著提高，城市人口流動態(tài)勢也會明顯增強，房地產(chǎn)業(yè)在兩地區(qū)勢必會發(fā)展迅猛，與其他地區(qū)的差距有進一步擴大的趨勢。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)聚類結果，遼寧省房地產(chǎn)二類地區(qū)主要特征為圍繞沈陽、大連的外圍地區(qū)，這些地區(qū)主要包括鞍山、丹東、盤錦、撫順、本溪。二類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征是以沈陽、大連為核心形成的大都市經(jīng)濟發(fā)展圈。從這一點出發(fā)，可以得到提示，認真做好以沈陽、大連為核心的經(jīng)濟大都市，可有效地帶動相關區(qū)位城市的發(fā)展節(jié)奏，促進區(qū)域間經(jīng)濟的互聯(lián)互通。

遼寧省房地產(chǎn)的三類地區(qū)，包括阜新、遼陽、錦州、朝陽、鐵嶺、葫蘆島、營口，此區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)發(fā)展的特征呈現(xiàn)出獨特性。由于地理區(qū)位的特征，這些城市發(fā)展相對優(yōu)勢并不突出，形成其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊性。在進行產(chǎn)業(yè)建設過程中，應以區(qū)域城市稟賦為引領，帶動城市發(fā)展建設，從而推動此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。但在這區(qū)域中，營口屬于特例，從區(qū)位來看，其應融入以沈陽、大連為核心的二類區(qū)域，但其借力發(fā)揮的潛力并不明顯，在這一點上應深入挖掘。

四、結論與建議

依據(jù)對遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)聚類分析的結果，通過分析，可得出其區(qū)域城市房地產(chǎn)存在一定的差異性，各地區(qū)依靠其自然稟賦發(fā)展房地產(chǎn)，提高城市居民滿意度。

1. 遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展存在顯著差異化。通過對遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展研究，可得出遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)不均衡化特征，各地區(qū)的發(fā)展水平有著顯著差別。

根據(jù)分析得出，遼寧省不同地區(qū)存在一定的發(fā)展差異性，造成這種差異的原因是各地的自然資源不均衡及經(jīng)濟發(fā)展的差異化。為了擬合房地產(chǎn)發(fā)展的差距，各地區(qū)應因地制宜，結合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，走特色發(fā)展道路，不應盲從，從而與整體經(jīng)濟發(fā)展步調一致。

2. 遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展具有兩個核心，三個層次的發(fā)展質征。遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)出的質征，為遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了可參考的依據(jù)。遼寧省經(jīng)濟發(fā)展比較突出的兩個城市，沈陽、大連發(fā)揮了其房地產(chǎn)的引領作用，同時，應充分利用其地緣優(yōu)勢，與周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相結合，統(tǒng)籌考慮，整體協(xié)調發(fā)展。對沈陽、大連等周邊城市房地產(chǎn)的發(fā)展，應因勢利導，借力打力，借助于地緣因素，結合自身發(fā)展特色和規(guī)劃，挖掘內(nèi)部發(fā)展勢能，走出房地產(chǎn)發(fā)展特色之路。

從遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展指標的聚類結果可以得出，沈陽、大連為遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)的龍頭城市，居于遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前列。從房地產(chǎn)發(fā)展指標來分析，這兩個城市明顯領跑于其他城市，與其他城市有顯著的差別。同時，圍繞其周邊，形成頗有競爭力的城市都市圈，成為遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展的第二層次，這些城市主要包括鞍山、丹東、盤錦、撫順、本溪。環(huán)繞沈陽、大連兩城市，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟的集聚效應，這些城市可依托遼寧省兩大核心城市，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，同時結合自身發(fā)展規(guī)劃和特色，因地制宜發(fā)展適合自身的房地產(chǎn)業(yè)。錦州、阜新、遼陽、朝陽、葫蘆島、鐵嶺、營口，是遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展第三層次，其自身稟賦豐裕度與其他地區(qū)相比，有一定的差距，還需不斷補足短板，突出優(yōu)勢，因勢利導，制定適合自身特色的房地產(chǎn)發(fā)展策略。

3. 隨著區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展，遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展格局呈現(xiàn)出多層次、綜合性、多樣化、復雜性的特征。東北振興戰(zhàn)略的實施為遼寧省經(jīng)濟發(fā)展提供了機遇，房地產(chǎn)發(fā)展進入快速發(fā)展通道，因各地區(qū)不同的自然稟賦，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出一定的差異性，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展因不同地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)、交通等資源稟賦的不同，呈現(xiàn)出多樣化、復雜化的發(fā)展格局。如果各地區(qū)不能因勢利導，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，則房地產(chǎn)將會出現(xiàn)一定的發(fā)展深壑，差距難以彌補。鑒于此，房地產(chǎn)政策可具有一定的區(qū)別性，區(qū)別于不同地區(qū)，制定適宜區(qū)域稟賦的房地產(chǎn)政策，縮小區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展差距。實施區(qū)域優(yōu)勢互補、共同發(fā)展之策。通過分析，沈陽、大連為遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，為促進遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展均衡化，可實施優(yōu)勢延伸之策，做好引導，結合周邊城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，輸出兩個優(yōu)勢地區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢資源，帶動周邊及邊遠地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，縮小區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展鴻溝，促進區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展均衡化，增加不同地區(qū)居民的獲得感。

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10.15916/j.issn1674-327x.2021.06.007

F293.33

A

1674-327X (2021)06-0028-05

2020-11-25

遼寧省社會科學規(guī)劃基金項目(L19ATJ001)

袁建林(1968-)，男，吉林臨江人，博士，教授。

(責任編輯：許偉麗)