論物業(yè)服務(wù)合同下的業(yè)主救濟方式

孫天意

摘要：現(xiàn)行民法典中關(guān)于權(quán)利救濟的方式有很多，就物業(yè)服務(wù)的過程中來說，主要涉及的是三方當事人，即業(yè)主個人、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)公司。同樣，當侵權(quán)行為或者債權(quán)行為發(fā)生時，業(yè)主作為受損害方的群體，通過何種方式進行維權(quán)顯得格外重要。明確業(yè)主的訴訟制度也有助于業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利以及義務(wù)的行使，使得業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)公司能夠權(quán)責明晰，更好的服務(wù)于群眾的日常生活，規(guī)范業(yè)主的權(quán)利，保障公共利益的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：權(quán)利救濟;侵權(quán)行為;公共利益

一、業(yè)主維權(quán)救濟方式的困境

（一） 業(yè)主權(quán)利受損后的救濟途徑分析

1、業(yè)委會代表業(yè)主進行救濟所產(chǎn)生的瑕疵

隨著我國城市化的建設(shè)，城市居民生活質(zhì)量在逐步提高。就城市居民而言，小區(qū)作為城鎮(zhèn)居民普遍的居住單位，也是在社會生活中作為與每個人最密切的生活環(huán)境，小區(qū)的條件好壞，也影響著居民的生活質(zhì)量。

根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)委會以及物業(yè)服務(wù)公司相互簽訂的。業(yè)委會作為業(yè)主的代表，且是物業(yè)合同的相對方，當業(yè)主的利益遭受到損失時，應(yīng)當由業(yè)委會作為業(yè)主的維權(quán)代表向物業(yè)服務(wù)公司提出訴訟，但是現(xiàn)行法律中卻存在了許多瑕疵。首先，無論是《民法典》還是相關(guān)的《物業(yè)管理條例》都對業(yè)委會和業(yè)主的法律地位做了相關(guān)規(guī)定，但是《物業(yè)管理條例》對業(yè)委會法律地位的模糊定位造成維權(quán)主體缺失，影響了維權(quán)效度，阻礙了維權(quán)進程。其次，業(yè)委會本身的成立就阻礙重重，由于業(yè)委會的成立直接威脅到開發(fā)商和物業(yè)公司的利益，這使得他們千方百計地阻撓和破壞業(yè)主成立業(yè)委會，甚至不惜動用各種暴力手段，以此給予開發(fā)商和物業(yè)公司法律漏洞的可乘之機。除此以外，成立業(yè)委會本身就是一件復雜的事情，需要進行一套嚴格的辦理流程，而大多數(shù)業(yè)主并不熟悉相關(guān)知識，實際操作過程中給業(yè)主帶來了不少的麻煩。不論是在法律制度中還是現(xiàn)實生活中，業(yè)委會代表業(yè)主行使權(quán)利都不是一件簡單的事情。

2、業(yè)主個人提出救濟的缺陷

業(yè)主作為小區(qū)內(nèi)的居民，是小區(qū)利益的直接影響者。隨著商品化小區(qū)的增多，居住在小區(qū)內(nèi)的人口也越發(fā)增多。若開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司在提供商品房或者物業(yè)服務(wù)時對小區(qū)業(yè)主的公共利益進行了侵權(quán)，就被侵權(quán)人就群體而言其最大的問題在于被侵權(quán)人如何集體化行動，就單個業(yè)主而言其進行維權(quán)時容易被開發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)公司以不具有維權(quán)資格而打“退堂鼓”。

（二） 物業(yè)服務(wù)合同于民法典中的表現(xiàn)

根據(jù)民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會或者直接由業(yè)主大會代表業(yè)主進行簽訂的。合同主體一方是物業(yè)服務(wù)公司，而另一方是業(yè)委會和業(yè)主大會。同樣也根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，業(yè)委會和業(yè)主大會并不具有法人資格，其只不過是一般的民事組織。業(yè)主委員會的訴訟主體資格無論在理論上還是實踐中仍是一個倍受爭議的問題。從實踐中來看，業(yè)委會的成立本身就是一件比較困難的事情。將物業(yè)服務(wù)合同主體授權(quán)給業(yè)委會容易造成權(quán)利的推搡，間接的損害業(yè)主的權(quán)利。

二、明確物業(yè)服務(wù)合同中當事人地位的重要性

（一）個人業(yè)主利益與全體業(yè)主利益的關(guān)系

在大多數(shù)業(yè)主購置不動產(chǎn)時，通常都會與相關(guān)物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生一份物業(yè)服務(wù)協(xié)議。在實踐中，此協(xié)議內(nèi)容多是需要業(yè)主積極配合業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！睹穹ǖ洹访鞔_了物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力，雖然業(yè)主沒有單獨與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但是業(yè)主有支付物業(yè)費的義務(wù)。同時也是根據(jù)民法典及相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主大會代為簽訂。因此作為個人業(yè)主來說，物業(yè)服務(wù)合同是作為物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主們行使權(quán)利承擔義務(wù)的主要依據(jù)。

（二）業(yè)委會和業(yè)主的法律關(guān)系

業(yè)委會雖作為小區(qū)業(yè)主維權(quán)的先鋒，但在一些特殊情況下業(yè)委會畢竟作為人合性的組織會出現(xiàn)各式各樣的問題，如常見的業(yè)委會成員不作為、業(yè)委會部分成員伙同侵害人、甚至領(lǐng)導干部以權(quán)謀私等。而作為受害者的業(yè)主個人力量是渺小的，其通過業(yè)主大會等集體化活動不僅在現(xiàn)實生活中成本高、時間長，而且不切實際。那么業(yè)主個人為了公共利益相關(guān)權(quán)利救濟的道路便無路可走，因此有必要產(chǎn)生一種取而代之的方法便是業(yè)主代表訴訟。

三、對于細化物業(yè)服務(wù)合同中瑕疵的幾點建議

（一）明確業(yè)委會訴訟主體的地位

根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的當事人應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)委會或者業(yè)主大會。而同樣根據(jù)民法典以及相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)委會不具有法人資格，不具有訴訟權(quán)利能力。因此，當物業(yè)服務(wù)公司侵害業(yè)主時，業(yè)委會是否可以因公共利益受到損害而代表業(yè)主進行訴訟呢。在維護全體業(yè)主的共同利益時業(yè)主委員會可作為原告已基本形成共識。就筆者而言，根據(jù)我國民事訴訟法，業(yè)委會可以屬于其民事訴訟主體中的“其他組織”。理由在于，業(yè)委會作為業(yè)委會是為了維護小區(qū)內(nèi)公共利益，應(yīng)當賦予訴訟權(quán)利能力。在相關(guān)司法實務(wù)中，也有法院判決將業(yè)委會列為訴訟主體的身份參加訴訟。

（二） 提高業(yè)主涉及物業(yè)服務(wù)合同糾紛的法律地位

業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同中最重要的當事人。業(yè)主不僅享有維權(quán)的權(quán)利，同時也承擔著繳納物業(yè)費等義務(wù)?？梢哉f，業(yè)主的權(quán)利是否得到保障是簽訂物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)鍵。因此，有必要提高業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利，同時也可以明確業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)。

在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)多于業(yè)主的義務(wù)。但是，在實踐中物業(yè)服務(wù)公司或者開發(fā)商多處于強勢的地位，當業(yè)主的需要保護自己權(quán)利的時候，物業(yè)服務(wù)公司會以不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人對其進行阻塞。當公共利益造成損害時，業(yè)委會又怠于行使代表業(yè)主進行維權(quán)的時候，業(yè)主有權(quán)利自己提出訴訟對物業(yè)服務(wù)公司進行維權(quán)。筆者認為，鑒于業(yè)主的集體化活動成本高，人員匯集較為困難，所以應(yīng)當在適當?shù)臅r候減少業(yè)主行權(quán)的標準便于維護集體業(yè)主的利益。

四、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)合同作為新型的有名合同，日后在實踐生活中將被人們廣泛運用。因此更需要妥善的規(guī)定合同中各方當事人的權(quán)利和義務(wù)，使各方當事人能法有所依。筆者在文中找出了《民法典》物業(yè)服務(wù)合同中存在的一些弊端并提出相關(guān)構(gòu)建，以期對今后我國立法有所裨益。

參考文獻

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