開征房地產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)的影響

尚教蔚

住房制度改革以來(lái)，通過(guò)住房市場(chǎng)解決了大部分居民的住房問(wèn)題，居民住房面積和居住條件有了較大程度的提高和改善。房地產(chǎn)業(yè)在這一過(guò)程中對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用;但不可否認(rèn)的是，也存在部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較慢等問(wèn)題。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和黨的十九大報(bào)告都提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，表明國(guó)家非常重視涉及民生的住房問(wèn)題。住房問(wèn)題不僅僅是民生問(wèn)題，發(fā)展到現(xiàn)在還關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變問(wèn)題以及房地產(chǎn)業(yè)如何回歸正常軌道發(fā)展問(wèn)題。

開征房地產(chǎn)稅的重要意義

房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常軌道。改革開放以來(lái)，特別是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的20多年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)比較明顯，這主要源于房地產(chǎn)業(yè)上下游的帶動(dòng)作用，在有些年份房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)還充當(dāng)刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的角色，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用需要肯定，但也存在不利于今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式也到了不應(yīng)該依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)而要轉(zhuǎn)向其他模式拉動(dòng)的時(shí)期。2019年7月30日，中共中央政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。開征房地產(chǎn)稅能使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步回到以多種模式對(duì)居民供應(yīng)住房，逐步實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的正確軌道上來(lái)。

城市政府財(cái)政收入方式會(huì)發(fā)生改變。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，城市土地成為其發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力之一。我國(guó)實(shí)施的是城市土地歸國(guó)家所有的制度，城市土地處理權(quán)劃分給了地方政府，因此，在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，出售土地的收入作為地方財(cái)政的主要來(lái)源之一，又被稱為“土地財(cái)政”。這也促使地方政府愿意出售土地建設(shè)住房。實(shí)踐證明，這種以出售土地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源的方式不僅不可持續(xù)，也與我國(guó)現(xiàn)階段高質(zhì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)模式背道而馳。開征房地產(chǎn)稅可以降低地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴，更好地完善地方政府的稅收體系，通過(guò)稅收增加地方政府的財(cái)政收入，從根本上改變城市土地的供應(yīng)模式，使城市土地使用更合理，使住房供應(yīng)更多樣化、人性化。

住房?jī)r(jià)格將趨向穩(wěn)定。住房?jī)r(jià)格在不同城市和同一城市的不同區(qū)位均會(huì)有差別。從國(guó)外開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收經(jīng)驗(yàn)看，長(zhǎng)期住房?jī)r(jià)格是比較穩(wěn)定的。我國(guó)也不例外，即將開征房地產(chǎn)稅對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有一定作用——從長(zhǎng)期看，住房?jī)r(jià)格會(huì)趨向平穩(wěn)。因?yàn)榧磳㈤_征的房地產(chǎn)稅在一定程度上增加了住房持有成本（當(dāng)然免除部分不包括），對(duì)于想通過(guò)住房投資的家庭會(huì)有一定的抑制作用;但從短期看，住房?jī)r(jià)格有回調(diào)可能，主要是持有多套住房的居民會(huì)根據(jù)自身情況適當(dāng)出售二手住房，以減少開征房地產(chǎn)稅帶來(lái)的成本。房地產(chǎn)稅在平抑住房?jī)r(jià)格的同時(shí)，可通過(guò)稅收調(diào)節(jié)起到縮小貧富差距的作用。

我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀

住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房面積有了較大幅度的提高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，城市居民人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米提高到2012年的32.9平方米，2013～2020年住房市場(chǎng)共銷售住房面積為106.8億平方米。如果按每年人均住房面積增加1平方米估算，發(fā)展到現(xiàn)在，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積應(yīng)該在40平方米以上。1999年以來(lái)，除了改善和解決了城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房問(wèn)題，住房市場(chǎng)也存在以下三個(gè)方面的問(wèn)題。

一線城市住房?jī)r(jià)格上漲速度過(guò)快。從全國(guó)來(lái)看，住房平均價(jià)格從1999年的1857元/平方米上漲到2020年的9980元/平方米，漲了5.4倍。從城市看，1999年和2020年住房?jī)r(jià)格排在前五的城市主要以一線城市為主（見表1），1999年35個(gè)大中城市平均住房?jī)r(jià)格為2529元/平方米，其中超過(guò)平均住房?jī)r(jià)格的僅有7個(gè)城市;2020年35個(gè)大中城市平均住房?jī)r(jià)格為15192元/平方米，是1999年的6倍，其中超過(guò)平均住房?jī)r(jià)格的城市有10個(gè)。在4個(gè)一線城市中，深圳、北京在這兩年均穩(wěn)居第一、第二。2020年深圳、北京、上海和廣州的住房?jī)r(jià)格分別是1999年的11.4倍、8.9倍、11.8倍和7倍。4個(gè)一線城市平均住房?jī)r(jià)格上漲速度均超過(guò)全國(guó)和35個(gè)大中城市平均住房?jī)r(jià)格的上漲速度。

住房市場(chǎng)體系不健全。我國(guó)的住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中一直以售賣住房為主，即出售新建住房和二手住房。住房租賃市場(chǎng)規(guī)模小且以居民自有住房出租為主，不僅住房房源少，住房租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)和法律體系也不健全，更缺少大型機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持的租賃住房或大型中介機(jī)構(gòu)提供的租賃住房，對(duì)機(jī)構(gòu)持有的商品住房租賃培育滯后。此外，政策性租賃住房也很難滿足符合條件居民的需求。

房地產(chǎn)的金融屬性存在一定風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)金融資源聚集，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、居民購(gòu)買住房等環(huán)節(jié)均有金融體系參與，使得房地產(chǎn)行業(yè)一直處于金融風(fēng)險(xiǎn)的重要源頭。2020年12月29日，黨的十九屆五中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，明確要“維護(hù)金融安全，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”。國(guó)內(nèi)外早就有研究指出，高杠桿的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有可能發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，盡管沒(méi)有發(fā)生一些研究所預(yù)測(cè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)金融參與度高，房?jī)r(jià)高企、高杠桿、吸引社會(huì)資本進(jìn)入等確實(shí)存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，早已引起國(guó)家的關(guān)注，“房住不炒”的提出就是遏制房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的重要思想。

房市應(yīng)對(duì)之策

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善住房市場(chǎng)供應(yīng)體系。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，住房制度改革后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房主要以購(gòu)買為主，雖然一方面購(gòu)買房產(chǎn)是我國(guó)居民根深蒂固的文化使然，但另一方面也與我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)體系不夠完善有關(guān)——住房租賃市場(chǎng)沒(méi)有真正參與到住房供應(yīng)體系內(nèi)。健全的住房市場(chǎng)體系應(yīng)該由新建住房市場(chǎng)、二手住房市場(chǎng)以及住房租賃市場(chǎng)組成?，F(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)特別是大中城市新建住房市場(chǎng)和二手住房市場(chǎng)比較健全和完善，但住房租賃市場(chǎng)相較二者比較薄弱，在之前的發(fā)展過(guò)程中，新房市場(chǎng)銷售旺盛，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入“建房-出售-回籠資金-再建房-再出售”的循環(huán)，在土地較為稀缺的城市，二手房市場(chǎng)銷售也比較旺盛。在住房租賃市場(chǎng)政策不到位、沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)支撐的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)不可能去涉足資金回籠較慢的住房租賃市場(chǎng)。國(guó)家在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，以開征房地產(chǎn)稅為契機(jī)，改變城鎮(zhèn)土地供應(yīng)模式，逐步通過(guò)看得見的手糾正住房市場(chǎng)與之相悖的做法，為低收入人群住有所居提供一定量的租賃住房。因此，在政策引導(dǎo)和相關(guān)法律法規(guī)上要促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，培育機(jī)構(gòu)持有的商品住房的住房租賃市場(chǎng)，以適應(yīng)這一次較為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)改革步伐，更好地完善住房市場(chǎng)的供應(yīng)體系。對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，比較合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)該是“租房-購(gòu)買第一套住房-改善性住房”。

住房?jī)r(jià)格回歸理性，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。在試點(diǎn)和實(shí)施房地產(chǎn)稅的一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)二手住房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格會(huì)有一定程度的回調(diào)。主要是有多套住房的家庭可能會(huì)出售部分持有的住房來(lái)減輕房地產(chǎn)稅征收增加的成本，住房?jī)r(jià)格的回調(diào)和趨向平穩(wěn)為購(gòu)買住房的購(gòu)房者減輕了一定的負(fù)擔(dān)。“房住不炒”的真正落實(shí)及房地產(chǎn)稅的開征，會(huì)使之前具有一定投資性功能的住房越來(lái)越少，新建住房和二手住房主要供應(yīng)剛需家庭或有改善需求的家庭，不會(huì)繼續(xù)走入之前的“土地價(jià)格上漲-住房?jī)r(jià)格上漲-投資投機(jī)者入場(chǎng)-住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲”的惡性循環(huán)，以居住功能為屬性的住房?jī)r(jià)格會(huì)越來(lái)越回歸理性。

在一定程度上抑制住房的投機(jī)投資行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)稅的實(shí)施，無(wú)疑增加了住房持有環(huán)節(jié)的成本，已經(jīng)有住房的家庭在購(gòu)買住房進(jìn)行投資時(shí)就會(huì)比較謹(jǐn)慎，同時(shí)在一定程度上遏制了投機(jī)住房的人群。以此為契機(jī)，應(yīng)該深入研究如何建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)稅的開征將改變城鎮(zhèn)土地供應(yīng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)住房的目標(biāo)和動(dòng)力會(huì)有一定的改變，住房的供求關(guān)系也會(huì)發(fā)生一定的變化，上面提到的住房?jī)r(jià)格回歸理性等一系列的組合拳會(huì)對(duì)控制和防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融有較好的效果。

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善居民住房條件是功不可沒(méi)的，但也存在“房?jī)r(jià)上漲-出臺(tái)政策-政策放松-房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲”的怪圈。因此，要跳出之前依靠政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列改革來(lái)完成建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。而房地產(chǎn)稅的開征只是房地產(chǎn)新一輪改革的一個(gè)切入點(diǎn)，落實(shí)“房住不炒”的精髓才是改革的真正目的。

責(zé)任編輯：孫 爽