新農(nóng)村物業(yè)管理模式與路徑探討

□高 見

（河南質(zhì)量工程職業(yè)學(xué)院 河南 平頂山 467000）

在農(nóng)村社區(qū)化建設(shè)過程中，應(yīng)及時完善相關(guān)的物業(yè)管理工作，這對建設(shè)和諧、環(huán)境優(yōu)美的新農(nóng)村，加速村民形成現(xiàn)代生活習(xí)慣等具有關(guān)鍵作用。然而，我國在建設(shè)新農(nóng)村方面所投入的時間較為短暫，很多工作內(nèi)容還需要進(jìn)一步完善，物業(yè)管理工作也必須隨之進(jìn)行優(yōu)化。

1 新農(nóng)村物業(yè)管理的重要性

（1）物業(yè)管理在建設(shè)新農(nóng)村方面具有積極作用。城鎮(zhèn)化建設(shè)會伴隨著生產(chǎn)、生活等方面的改變，出現(xiàn)眾多廢棄物，倘若未及時處理，必定會導(dǎo)致垃圾堆積，這不僅會對新農(nóng)村的形象產(chǎn)生影響，還極易影響生態(tài)環(huán)境，甚至對地下水造成不可逆的污染，進(jìn)而危害鄉(xiāng)村居民健康。將專業(yè)的物業(yè)管理模式應(yīng)用于新農(nóng)村，不但可以有效節(jié)約能源，同時能保護(hù)環(huán)境。

（2）物業(yè)管理對維護(hù)農(nóng)村社區(qū)治安有積極作用。雖然新農(nóng)村建設(shè)能夠有效改善村民的生活條件，但相較于城市還存在較大問題，其中較為突出的問題便是社區(qū)治安[1]。

（3）物業(yè)管理有助于農(nóng)村居民形成現(xiàn)代生活習(xí)慣，提升生活品質(zhì)，打造和諧新農(nóng)村。農(nóng)村中的居民大多長時間居住在農(nóng)村，各門各戶分布零散，生活方式隨意，不文明習(xí)慣較多，例如亂丟垃圾、隨意傾倒污水等。而物業(yè)管理能夠在很大程度上推動村民形成現(xiàn)代化的生活習(xí)慣，例如不亂丟垃圾等，還能夠調(diào)解鄰里產(chǎn)生的糾紛。

2 新農(nóng)村物業(yè)管理模式

2.1 物業(yè)公司與村委會合作管理模式

2.1.1 適用區(qū)域

物業(yè)公司與村委會合作管理模式主要適用于不發(fā)達(dá)但急需專業(yè)物業(yè)管理的農(nóng)村。這些農(nóng)村經(jīng)過長時間發(fā)展，形成了手工作坊、特色農(nóng)業(yè)旅游等多樣化的經(jīng)濟(jì)模式，因而這些農(nóng)村的居民在生活中對物業(yè)服務(wù)的需求較大。但是對于農(nóng)村居民而言，直接按照城市物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費缺乏合理性，與農(nóng)村居民的實際期望并不匹配。

2.1.2 結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)主要包括村委會、服務(wù)商等。村委會通過招聘的方式聘請專業(yè)物業(yè)管理人員，或以競選的方式選出具有物業(yè)管理能力的工作人員，全方位執(zhí)行社區(qū)內(nèi)的一切物業(yè)管理工作，按照不同服務(wù)項目聘請不同的專業(yè)團(tuán)隊。雙方需簽訂相應(yīng)的合作協(xié)議，以確保合法權(quán)益，同時監(jiān)督相關(guān)工作。

2.1.3 管理內(nèi)容及成本特殊性

新農(nóng)村物業(yè)需要提供與城市物業(yè)相似的服務(wù)內(nèi)容，例如消防安全、社區(qū)安全、設(shè)施維護(hù)等，同時需要管理排水設(shè)備、農(nóng)機(jī)、公共場所等，其中農(nóng)機(jī)管理主要為集體農(nóng)具維護(hù)，而對于公用盈利資源，則通過承包責(zé)任制進(jìn)行管理及使用[2]。由于各項工作的成本存在差異，部分成本回收可由村委會錄用的專業(yè)人員依據(jù)規(guī)定的成本比例進(jìn)行收取，其余成本由村委會的經(jīng)費及村鎮(zhèn)營業(yè)效益進(jìn)行補(bǔ)貼。

2.2 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)模式

2.2.1 適用區(qū)域

在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)模式中，主要由專業(yè)化的物業(yè)管理公司提供相關(guān)服務(wù)，這是國內(nèi)城市社區(qū)較為常見的管理模式，其實際上是由社區(qū)業(yè)委會通過公開招標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理公司，將相關(guān)工作交由專業(yè)的物業(yè)公司代為管理社區(qū)事務(wù)。而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)模式僅能應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村，并且主要集中于平房拆除后搬進(jìn)樓房的新農(nóng)村。這些農(nóng)村的居民收入水平較高、物質(zhì)生活較豐富，并且大多位于城市近郊，部分居民的受教育程度也相對較高，能夠明確農(nóng)村與城市之間存在的差距，因而擴(kuò)大了農(nóng)村居民對物業(yè)服務(wù)的需求，并且其收入可以承擔(dān)物業(yè)公司的費用。由于這些農(nóng)村與市區(qū)的距離較近，城市的設(shè)施以及道路能夠延伸至這類農(nóng)村中，所以這類農(nóng)村對物業(yè)管理表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的需求。

2.2.2 結(jié)構(gòu)及運行機(jī)制

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)模式主要包含物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、業(yè)委會以及社區(qū)村民3 部分。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在業(yè)委會舉辦的招標(biāo)會中獲得管理新農(nóng)村的機(jī)會并簽訂相關(guān)協(xié)議，按照農(nóng)村居民的需求以及相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為新農(nóng)村提供所有物業(yè)服務(wù)項目。

2.2.3 管理模式的溝通及協(xié)調(diào)

在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)模式中，業(yè)委會至關(guān)重要。業(yè)委會介于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與農(nóng)村居民之間，是二者的橋梁。業(yè)委會的主要工作是統(tǒng)計和管理村民住宅區(qū)并開展相關(guān)調(diào)查，確定農(nóng)村居民對服務(wù)的需求、內(nèi)容以及標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通過簽訂合同，依據(jù)村民的需求以及意愿開展管理工作，結(jié)合新農(nóng)村的真實狀況，編制與之適應(yīng)的物業(yè)管理方案，為農(nóng)村居民提供保潔、綠化服務(wù)，創(chuàng)建安全、優(yōu)美、舒適的社區(qū)環(huán)境。

2.3 以村民、村委會為主的物業(yè)管理模式

2.3.1 適用區(qū)域

以村民、村委會為主的物業(yè)管理模式適合發(fā)展中的新農(nóng)村，因為村民收入水平較低，若完全引入物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理較難實現(xiàn)。

2.3.2 結(jié)構(gòu)

以村民、村委會為主的物業(yè)管理模式主要由村委會為主導(dǎo)成立管委會，負(fù)責(zé)人可以是村長，也可以推選具有相關(guān)能力并獲得村民信任的人。該模式設(shè)保潔處、安全處、水電工等部門和職位，通過選舉的方式確定相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，對當(dāng)?shù)厝肆Y源進(jìn)行有效整合。將村委會聘請的本地人員改編成物業(yè)員工，開展相應(yīng)的崗前培訓(xùn)及管理學(xué)習(xí)，方便有序開展管理工作，村委會干部則是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理層人員。

2.3.3 模式成本及收費制度

基本服務(wù)費主要來源于單項物業(yè)管理收費，人工費則來自于上級部門撥付的財政資金，大部分情況下可由政府補(bǔ)助。村委會利用自組物業(yè)能夠減少由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理所需費用，減輕了社區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)壓力，方便了農(nóng)村居民的生活。由村委會成立的物業(yè)組織，成本以人員工資為主。

2.3.4 管理模式的績效評價

物業(yè)管理工作通常在物業(yè)管理過程中進(jìn)行考評。針對各項工作，面對面地與居民進(jìn)行溝通，以此開展相關(guān)工作及對服務(wù)實施績效評價。

3 新農(nóng)村物業(yè)管理路徑

3.1 強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)人員的服務(wù)意識

在建設(shè)新農(nóng)村過程中誕生出的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，其服務(wù)人員素質(zhì)較低，未接受相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，反應(yīng)能力有所欠缺。在實際的物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)一些問題，必須進(jìn)行現(xiàn)場處置，因而對管理人員的業(yè)務(wù)能力及水平有非常高的要求。為了在競爭中占據(jù)競爭地位，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要不斷強(qiáng)化服務(wù)人員的整體素質(zhì)與能力，增強(qiáng)服務(wù)意識。定期對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)人員對突發(fā)事件的處理能力，保證服務(wù)質(zhì)量，努力提高新農(nóng)村居民的滿意度，建立良好的形象。

3.2 加強(qiáng)溝通，降低工作難度

新常態(tài)下新農(nóng)村物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需在短時間內(nèi)建立客服中心，處理村民的投訴，通過深入調(diào)查分析居民的潛在需求，盡可能為部分農(nóng)村居民提供專項物業(yè)和特殊化服務(wù)。

雖然部分農(nóng)村居民能夠改變原有的不良農(nóng)村生活習(xí)慣，但多數(shù)人長時間形成的習(xí)慣及思想會給物業(yè)管理造成阻礙。為此，在新農(nóng)村物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作人員應(yīng)充分了解村民的基本情況，與村民開展及時有效的溝通，使村民轉(zhuǎn)變思想，積極融入全新的生活模式中。在新農(nóng)村營造高品位、講文明的氛圍，可以在一定程度上降低物業(yè)管理工作的難度，確保管理工作有序進(jìn)行。

3.3 落實安全管理模式，維護(hù)新農(nóng)村秩序

安全管理是保障新農(nóng)村活動有序開展的基礎(chǔ)。針對現(xiàn)階段復(fù)雜的社會治安狀況，強(qiáng)化新農(nóng)村的安全性成為物業(yè)管理的重要工作。因此在管理時物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須做到以下幾點。一是明確職責(zé)，落實責(zé)任制。編制針對性的安全管理方案，在新農(nóng)村的出入口安排安保人員，實行全天候安全防衛(wèi)。二是應(yīng)用智能安防設(shè)備。目前常用的人防方式已無法滿足安防工作的需求，應(yīng)結(jié)合具體情況安裝智能閘門、監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)等，保證設(shè)備正常運行，強(qiáng)化安全防控能力。三是安排突發(fā)事件演練。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況、氣候環(huán)境等，熟悉常用的應(yīng)對措施。四是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需登記流動人口的基本信息，對于新農(nóng)村居民以及流動人口的情況進(jìn)行全面了解，消除不安全因素。五是強(qiáng)化農(nóng)村糾紛的排查處理工作，最大限度地減少矛盾。對于已出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)妥善處理，切實維護(hù)居民的安全，提升居民滿意度。

4 結(jié)束語

在新農(nóng)村完善物業(yè)管理工作，可有效推進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)進(jìn)程，在農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中具有不可或缺的作用。隨著農(nóng)村社區(qū)由初期逐漸過渡到高級階段，物業(yè)管理工作的內(nèi)外環(huán)境出現(xiàn)了巨大改變，因此需高度關(guān)注并強(qiáng)化物業(yè)管理工作，推動相關(guān)工作及服務(wù)的進(jìn)一步完善。