房企爆雷，能抄底買房嗎

2021年下半年，如果你準(zhǔn)備買房，某些全國性開發(fā)商的項(xiàng)目千萬要注意了。

因?yàn)檫@些公司，正面臨危機(jī)。

01

先看“三道紅線”。

恒大現(xiàn)在處于風(fēng)雨飄搖之中，嚴(yán)重到什么程度，大家眾說紛紜，用許老板的話來說就是——恒大現(xiàn)在遇到了前所未有的困難。

然而，當(dāng)你看看“三道紅線”的數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，恒大在“三道紅線”方面來說并不是最差的。

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率：81%，凈負(fù)債率99.8%，現(xiàn)金短債比0.67。

坦率的說，恒大的指標(biāo)雖然不好看，但是相對于它的那幾個(gè)難兄難弟來說，并不是最糟糕的。

恒大的問題就在于現(xiàn)金短債比太少，恰恰又遇到恒大財(cái)富遭到擠兌危機(jī)，又出了一個(gè)高官杜總的“領(lǐng)導(dǎo)先走”事件，所以才鬧成現(xiàn)在這個(gè)樣子。

實(shí)際上，仔細(xì)看看，論財(cái)務(wù)問題，全國百強(qiáng)上市房企比恒大危險(xiǎn)的多的是。

論資產(chǎn)負(fù)債率，除了美好置業(yè)之外，每個(gè)企業(yè)都比恒大高，都可以稱為負(fù)資產(chǎn)。

泰禾公司不去說它，已經(jīng)是個(gè)盡人皆知的死公司。

就是現(xiàn)在還苦苦掙扎的華夏幸福、京投和藍(lán)光三家，他們欠的錢已經(jīng)可以買下兩個(gè)他們的這樣公司了，可見問題達(dá)到了什么樣的嚴(yán)重程度。

如果說凈資產(chǎn)負(fù)債率是一根電線，那么貨幣資金和短債比，則是一根高壓線，一旦漏電，生還可能性極小。

在這個(gè)指標(biāo)上，比恒大嚴(yán)重的公司也多的是。它們是嘉凱城、中天金融、富力地產(chǎn)、華夏幸福、格力地產(chǎn)、泰和地產(chǎn)、京投發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、美好置業(yè)、億達(dá)中國。

我一位在銀行專門管金融放貸的朋友告訴我，一定要關(guān)注貨幣資金和短債比。

資產(chǎn)負(fù)債率太高，問題還不大，還可能大而不倒，但是一旦貨幣資金和短債比太低，則公司非常危險(xiǎn)。

因?yàn)橐坏┦稚蠜]有了現(xiàn)金，極易遭到擠兌風(fēng)暴，所有的債主都會找你要錢，包括那些遠(yuǎn)期債務(wù)的。

可以說，這個(gè)指標(biāo)越低，企業(yè)資金鏈越緊張。這個(gè)指標(biāo)越低，企業(yè)越危險(xiǎn)。

泰禾出事了，恒大出事了，藍(lán)光出事了，華夏幸福出事了。

但是一些公司暫時(shí)沒有出事，只是因?yàn)樗鼈儽容^幸運(yùn)，只是因?yàn)樗鼈儧]有遇到類似于恒大財(cái)富那種導(dǎo)火線。

02

除了“三道紅線”的問題，現(xiàn)在全國性房企在債務(wù)、債券方面也紛紛爆雷。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅上半年6個(gè)月，已違約的房企就有12家。

7月25日，實(shí)地集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應(yīng)商和持票人聚集在廣州該公司集團(tuán)總部進(jìn)行現(xiàn)場維權(quán)。

8月11日，陽光100中國發(fā)布公告稱，公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉(zhuǎn)換債券。

尤其是藍(lán)光，已經(jīng)是虱子多了不癢，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計(jì)違約金額102.62億元，累計(jì)未能到期償還的債務(wù)本息金額合計(jì)達(dá)159.97億元。

對于那些企業(yè)來說，行業(yè)的本質(zhì)就是金融，而金融的核心就是信用，信用的核心就是不違約。一旦違約，其負(fù)面影響可能比做一兩個(gè)項(xiàng)目虧損要大得多。

就拿美國為例，現(xiàn)在問題很多，國際矛盾、疫情、產(chǎn)業(yè)空心化、民族矛盾，似乎一身都是病。但是問題再多，美國發(fā)行百萬億的天量外債，卻一筆也不敢違約。

道理是一樣的，你敢有一筆違約，大家就要質(zhì)疑你的信用，質(zhì)疑你的償付能力，甚至質(zhì)疑你的國力，誰還敢借你下一筆錢？誰愿意自己的錢成為下一次被違約？

所以相比較違約那點(diǎn)得利，信用受損是巨大的。

03

如果你熟悉房地產(chǎn)公司的收購和并購業(yè)務(wù)，你會發(fā)現(xiàn)，一旦出現(xiàn)了債券違約，其實(shí)就是公司的問題冰山開始露出水面。

看著水面上的體積不大，水面之下的危機(jī)是你難以想象的。通常一般來說，地產(chǎn)公司出現(xiàn)了債務(wù)違約的問題，往往經(jīng)歷這樣4個(gè)階段：

第一階段，公司融資成本上升，從銀行等正規(guī)渠道借錢發(fā)生了困難。

第二階段，公司開始推出特價(jià)房、工抵房、內(nèi)部員工房，加強(qiáng)了銷售回款，同時(shí)減少了拿地。

第三階段，公司開始變賣比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比如年初綠地已經(jīng)開始賣一些較好的寫字樓。

第四階段，公司開始尋找戰(zhàn)略投資者，俗稱的白衣騎士，為公司注入資金。

一般來說這4個(gè)階段的努力都宣告失敗了，所有正常的搶救都沒成功，公司實(shí)在是沒錢了，才開始債務(wù)違約。

因?yàn)?，一旦債?wù)違約或者展期，全社會就會知道這家公司真的沒錢了，資金鏈真的緊張了。

很顯然，這個(gè)名單中，大部分公司已經(jīng)走到了第三階段。

當(dāng)然，這個(gè)名單中的公司，我相信大部分都能平安解困，因?yàn)槎际侨珖苑科螅瑺砍渡醮蟆?/p>

對于一個(gè)普普通通買房者，下半年乃至明年上半年不要去買全面踩“紅線”房企的期房。雖然確實(shí)可能很便宜，但是依舊需要我們掏空6個(gè)錢包，下注后，半生貸款來換，用真金白銀來換。

所以，不要去賭。