房產(chǎn)投資的拐點(diǎn)

葉輝

關(guān)于房產(chǎn)投資，最近有兩件大事必須關(guān)注。因?yàn)?，房產(chǎn)投資也許真正已經(jīng)到了拐點(diǎn)。

第一件大事，房產(chǎn)稅終于要來(lái)了。關(guān)于房產(chǎn)稅已經(jīng)說(shuō)了很多年，但始終“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。2021年10月2 3日，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定發(fā)布。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅即將開(kāi)征，現(xiàn)在明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革目標(biāo)、實(shí)施路徑、征收對(duì)象之后，下一步就是在某些城市進(jìn)行試點(diǎn)了。

房產(chǎn)稅究竟怎么收，還沒(méi)有出臺(tái)具體的細(xì)則。這項(xiàng)涉及所有人利益的改革，相信政府會(huì)非常慎重，不會(huì)讓普通人交太多錢(qián)，但扣除抵扣面積以后，投機(jī)炒房的多套房和豪宅可能每年都得交不少稅。房產(chǎn)稅的出臺(tái)，可能會(huì)使炒房徹底失去空間，使房產(chǎn)投資進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)：持有房產(chǎn)的成本越來(lái)越高，炒房將越來(lái)越難。

當(dāng)然，房產(chǎn)稅出臺(tái)，能避免房子被過(guò)度炒作，也會(huì)使不少人賣(mài)掉多余的房子。是不是會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌？結(jié)果有待觀察。不過(guò)，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，提前賣(mài)掉些房產(chǎn)，“降低倉(cāng)位”可能也不錯(cuò)。

房產(chǎn)投資的另一件大事，就是以恒大為代表的地產(chǎn)公司今年紛紛爆出債務(wù)危機(jī)：一方面部分樓盤(pán)無(wú)法按期交付;另一方面有些樓盤(pán)大幅度打折，誘使人“抄底”。

恒大被曝總負(fù)債高達(dá)8000億元，不得不變賣(mài)所有能賣(mài)的資產(chǎn)，以解決債務(wù)危機(jī)。即便如此，恒大的前景依然不明朗，還沒(méi)有拿到房子的買(mǎi)房人憂心忡忡。更夸張的是，國(guó)慶黃金周期間，百?gòu)?qiáng)房企花樣年一筆剩余2億多美元的境外債務(wù)直接違約，深陷“逃廢債”的質(zhì)疑中，使整個(gè)中資地產(chǎn)美元債陷入信譽(yù)危機(jī)。據(jù)了解，中資美元債存量規(guī)?？傆?jì)8 614億美元，發(fā)行主體集中于金融、房地產(chǎn)和城投，地產(chǎn)存量占比接近四分之一。信譽(yù)沒(méi)了，后續(xù)借不到錢(qián)，企業(yè)會(huì)不會(huì)出更大的事？

房企總負(fù)債到底有多少？統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年底，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債總額約為85. 3萬(wàn)億，其中有息負(fù)債約為30.1萬(wàn)億。房企還不起債，首先就會(huì)打樓盤(pán)交易監(jiān)管資金的主意。實(shí)際上，泰禾集團(tuán)就挪用了不少資金，導(dǎo)致一些樓盤(pán)爛尾，買(mǎi)房人陷入水深火熱之中。

房產(chǎn)公司頻頻爆雷，說(shuō)明地產(chǎn)業(yè)賺錢(qián)越來(lái)越難了，行業(yè)的黃金年代已經(jīng)過(guò)去。在這種情況下，買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大，尤其是期房。假如只看打折廣告進(jìn)行抄底投資，一不小心也可能直接被套，血本無(wú)歸，如果房產(chǎn)公司出問(wèn)題了的話。

房產(chǎn)作為居民主要財(cái)富資產(chǎn)，在過(guò)去的二十年里，中國(guó)許多人盡情分享了房?jī)r(jià)快速上漲的饕餮大宴。因此，不少人對(duì)“炒房賺錢(qián)”有了路徑依賴。如果說(shuō)，“房住不炒”政策出臺(tái)讓炒房不再容易賺錢(qián)，那么房產(chǎn)稅的征收也許會(huì)讓房產(chǎn)投資徹底進(jìn)入拐點(diǎn)。