國(guó)企發(fā)展贏在改革創(chuàng)新從中房公司看國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的路徑探索

劉濤

黨的十九大報(bào)告指出，要促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，推動(dòng)國(guó)有資本做強(qiáng)做優(yōu)做大，有效防止國(guó)有資產(chǎn)流失。國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱國(guó)有房企）作為國(guó)企主體之一，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展乃至整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定都有著重要意義。

中房集團(tuán)荊門房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱中房公司）作為市屬國(guó)企扁平化改革確立的“城控集團(tuán)市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)核心和主陣地”，應(yīng)當(dāng)在荊門市房地產(chǎn)開發(fā)和保證荊門人民住房需求、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定中彰顯主流擔(dān)當(dāng)。本文以中房公司為例，研究荊門市國(guó)有房企改革與發(fā)展中存在的問(wèn)題，探索其改革發(fā)展最優(yōu)路徑。

荊門市國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題

受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，歷史包袱較重。荊門市國(guó)有房企大部分為行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)制而來(lái)，受行政管理體制機(jī)制影響較深，雖經(jīng)政企分開，仍有不少詬?。菏紫龋刹柯毠ち?xí)慣于聽命令、受指派，怕改革創(chuàng)新、怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、怕追責(zé)問(wèn)責(zé)；其次，企業(yè)缺乏自主用人權(quán)，造成員工整體素質(zhì)偏低；其三，國(guó)有房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受行政干預(yù)影響較多，制約了企業(yè)向市場(chǎng)化、規(guī)范化發(fā)展；其四，國(guó)有房企既要承擔(dān)政府交辦和社會(huì)民生職能，還要被轉(zhuǎn)嫁一些不確定性矛盾和費(fèi)用，造成企業(yè)額外負(fù)擔(dān)。

企業(yè)資金短缺，融資籌資困難。造成這種局面的原因有四點(diǎn)：首先是自身原因。由于國(guó)有房企經(jīng)營(yíng)積累較少，空置資產(chǎn)沉淀了企業(yè)大量資金，造成資金緊張。其次是金融政策。國(guó)有銀行信貸支持不夠，商業(yè)銀行利率偏高，企業(yè)融資成本高。其三是國(guó)家導(dǎo)向。主要是企業(yè)財(cái)力、人力以及人脈等資源相對(duì)匱乏，缺乏主動(dòng)適應(yīng)外部環(huán)境、積極創(chuàng)新融資的能力。其四是渠道單一。除銀行貸款外，國(guó)有房企幾乎無(wú)國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券融資、股市融資、利用外資、職工集資等渠道。

開發(fā)理念陳舊，經(jīng)營(yíng)管理不善。改革創(chuàng)新的理念和意識(shí)缺乏，是國(guó)有房企的一大通病。首先是項(xiàng)目實(shí)施方案選定不科學(xué)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思想觀念陳舊。其次是在建項(xiàng)目管理體系不完善，管理方式過(guò)于老套。其三是建造施工影響力差，市場(chǎng)參與度不高、自主承建項(xiàng)目難。

物業(yè)配套落后，產(chǎn)品缺乏支撐。不能適應(yīng)市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)思路和要求，更不能滿足“居住改善型”需求。

中房公司黨委新班子的問(wèn)題破解之法

中房公司黨委新班子組建兩年來(lái)，坦然面對(duì)問(wèn)題，堅(jiān)持迎難而上，大力弘揚(yáng)“務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新、發(fā)展”企業(yè)核心價(jià)值觀和“買好房、找中房”經(jīng)營(yíng)理念，將所有發(fā)展路徑、企業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)行為和績(jī)效目標(biāo)圍繞“改革創(chuàng)新”主題展開，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去被動(dòng)生存局面，走出了一條國(guó)企求變、國(guó)資增效的改革新路徑。

改革公司運(yùn)行機(jī)制，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力。成立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，規(guī)范黨委班子運(yùn)行，形成黨委領(lǐng)導(dǎo)、董事會(huì)決策、監(jiān)事會(huì)監(jiān)督、經(jīng)營(yíng)層落實(shí)的治理結(jié)構(gòu)。

改革制度用人管理，加大約束力。修訂完善管理制度，規(guī)范人、財(cái)、物、事、權(quán)的管理。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，提升管理績(jī)效。加大重點(diǎn)區(qū)域和在建項(xiàng)目質(zhì)安管理，確保公司安全平穩(wěn)發(fā)展。啟動(dòng)“效能監(jiān)察行動(dòng)”，推動(dòng)重點(diǎn)工作落實(shí)。創(chuàng)新“內(nèi)部審計(jì)”，確保項(xiàng)目程序合規(guī)合法、管理高效廉潔。強(qiáng)化執(zhí)紀(jì)監(jiān)督，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)。創(chuàng)新用人模式，使“慵懶散慢”和低下執(zhí)行力得到轉(zhuǎn)變。

改革薪酬考核辦法，激發(fā)原動(dòng)力。制定《薪酬管理辦法》《績(jī)效考核管理辦法》，用薪資激勵(lì)發(fā)展動(dòng)力。全員工資實(shí)行“基本工資＋績(jī)效”，基本工資因崗定資；中層干部基本工資到期上調(diào)，須經(jīng)黨委考核研究；績(jī)效工資年底視考核等次而定，營(yíng)造人人爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)良好氛圍，干部職工迸發(fā)出“搶拼嚴(yán)實(shí)”干勁。

改革優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，倍增創(chuàng)新力。大膽改革，使上下同心、合力共為，激發(fā)全員破舊局、開新局。搬遷新陣地，展現(xiàn)企業(yè)全新面貌。通過(guò)召開三次鼓勁會(huì)、兩次“講規(guī)矩、促發(fā)展”整頓會(huì)，全員精氣神煥然一新。開展系列培訓(xùn)，提高干部職工綜合素質(zhì)。創(chuàng)新黨建＋先鋒工地＋黨員營(yíng)銷＋紅色物業(yè)的“3+先鋒行動(dòng)”，激發(fā)黨組織和黨員助力公司改革發(fā)展。加大宣傳力度，形成“一刊一網(wǎng)兩號(hào)”內(nèi)外宣傳格局，公司對(duì)外形象大幅提升。

改革房產(chǎn)開發(fā)模式，厚積發(fā)展力。積極儲(chǔ)備地塊，探索與央企合作。探索“地產(chǎn)＋施工＋物業(yè)”開發(fā)新路徑，用項(xiàng)目做牽引、用施工做保證、用物業(yè)提品質(zhì)，形成房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)服務(wù)一體化發(fā)展“閉環(huán)”，最大潛力增加效益。試行“走出去、引進(jìn)來(lái)”戰(zhàn)略，探索項(xiàng)目融資路徑。

改革資產(chǎn)增值方式，提升運(yùn)營(yíng)力。圍繞“死資產(chǎn)盤活、凈資產(chǎn)用足”思路，采取市場(chǎng)出租、打包運(yùn)作、對(duì)外合作、走出去施工、爭(zhēng)取新的物業(yè)項(xiàng)目、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)化運(yùn)作辦法，確保中房公司所有資產(chǎn)獲取利益最大化。

中房公司改革發(fā)展帶來(lái)的啟示

習(xí)近平總書記曾說(shuō)“惟改革者進(jìn)，惟創(chuàng)新者強(qiáng)，惟改革創(chuàng)新者勝。”兩年多的實(shí)踐證明，國(guó)企發(fā)展贏在改革創(chuàng)新，同時(shí)也給我們?cè)趪?guó)有房企保值增值、高質(zhì)量發(fā)展上帶來(lái)幾點(diǎn)思考：

一是要注重戰(zhàn)略思維。古人說(shuō)，“不謀全局者，不足以謀一域?！笨傮w上說(shuō)，國(guó)有企業(yè)要以主體價(jià)值最大化和國(guó)有資本保值增值為價(jià)值目標(biāo)。國(guó)有企業(yè)的戰(zhàn)略視野，就是站在國(guó)有經(jīng)濟(jì)的全局觀察、思考和處理問(wèn)題。聯(lián)系中房實(shí)際，就是要重規(guī)劃、謀長(zhǎng)遠(yuǎn)，把戰(zhàn)略思維落實(shí)到戰(zhàn)略管理。我們聘請(qǐng)高端咨詢公司，為企業(yè)未來(lái)三至五年、乃至十年發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行“找短板、探路徑、做優(yōu)化”，秉承使命、描繪愿景、謀篇布局，而且要確保落地生根、執(zhí)行到位，形成企業(yè)戰(zhàn)略管理的閉環(huán)。

二是要注重歷史思維。只有懂得歷史，才知道我們?yōu)槭裁闯晒?，為什么能夠繼續(xù)取得成功，那就是始終堅(jiān)持中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。中房公司在創(chuàng)立、發(fā)展、瓶頸和快速回升過(guò)程中，正是在上級(jí)黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)和公司黨委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)創(chuàng)新黨建“3＋先鋒行動(dòng)”，以黨組織和黨員的帶頭示范，來(lái)調(diào)動(dòng)一切積極因素，快速推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

三是要注重改革思維。公司改革迸發(fā)了前所未有的底氣定力，涵養(yǎng)了從容自信的改革精神，搬掉了前進(jìn)道路上的因循守舊、觀望等待、滿足現(xiàn)狀、不敢發(fā)展等“絆腳石”，聚合起推動(dòng)改革的強(qiáng)大力量。這也告訴我們：惟以改革引領(lǐng)，才能破除舊局、穩(wěn)操勝券；唯有思維創(chuàng)新，才能突破常規(guī)、開拓新境。

四是要注重整合思維。當(dāng)今時(shí)代，資源共享、發(fā)展共享是趨勢(shì)，關(guān)起門來(lái)搞建設(shè)是不行的。中房作為國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有政策、土地資源等優(yōu)勢(shì)，但思維、資金、人才是短板。國(guó)內(nèi)很多著名房開民營(yíng)企業(yè)擁有專業(yè)力量和充裕資金，如果與國(guó)有企業(yè)資源整合，不失為做優(yōu)混合制經(jīng)濟(jì)的較好路徑。今年，中房公司與杭州藍(lán)城進(jìn)行合作開發(fā)，得到市國(guó)資委、城控集團(tuán)的支持和肯定，這是我們運(yùn)用整合思維新的探索，必將為中房公司未來(lái)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

五是要注重底線思維。習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)，要善于運(yùn)用“底線思維”的方法，凡事從壞處準(zhǔn)備，努力爭(zhēng)取最好的結(jié)果。國(guó)企改革會(huì)面臨利益調(diào)整，注重底線思維，就是要增強(qiáng)預(yù)見性，把工作準(zhǔn)備得更充分。兩年來(lái)，我們將底線思維融入企業(yè)決策運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，重要決策特別是土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)、投融資決策都有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、過(guò)程監(jiān)督和追責(zé)問(wèn)責(zé)機(jī)制。同時(shí)，把維護(hù)職工合法權(quán)益、維護(hù)一方和諧穩(wěn)定放在重要位置，這是我們企業(yè)邁向穩(wěn)健發(fā)展的保證。