房地產經濟發(fā)展的波動因素分析與對策

【摘要】房地產經濟發(fā)展是國民經濟發(fā)展的重要支撐，房地產經濟波動性影響國民經濟健康發(fā)展。對此，必須要認識和掌握房地產經濟的波動性因素，從房地產經濟健康合理的方向出發(fā)，分析房地產經濟波動的規(guī)律和特點，探索房地產經濟高質量發(fā)展的有效對策。

【關鍵詞】房地產經濟;波動性因素;對策

我國是人口大國，在“居者有其屋”的傳統(tǒng)理念影響下，房地產經濟在國民經濟快速發(fā)展的背景下獲得巨大的發(fā)展空間，并迅速成為我國經濟社會發(fā)展的支柱性產業(yè)。近年來，我國房地產經濟呈現(xiàn)出過快、過熱的趨勢，2020年，我國房地產開發(fā)投資達到14.1萬億元，且較去年增長7%，對國民經濟的貢獻率為7.34%。在新冠疫情背景下，仍然呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢。然而，進入2021年之后，秉持著“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，各地相繼出臺房地產交易指導價，諸如深圳、北京、廣州等地房價回落明顯。可見，房地產經濟波動性較為明顯。對于需求者和投資者而言，必須要把握住房地產經濟發(fā)展的波動性因素，才能有效引導消費需求，實現(xiàn)房地產經濟的健康、持續(xù)、高質量發(fā)展，滿足人民日益增長的美好生活向往。從市場經濟的本質來看，波動性是市場經濟發(fā)展的常態(tài)。對于房地產經濟而言，就是要把握其內在的波動性規(guī)律，厘清其上下震蕩中蘊含的微觀經濟運行狀態(tài)，才能為房地產經濟發(fā)展提供有效依據(jù)。本文正是基于此，分析和梳理房地產經濟發(fā)展的波動性因素，并從國家政策、消費需求、房地產健康發(fā)展等視角出發(fā)，探索房地產經濟高質量發(fā)展的有效對策。

一、房地產經濟發(fā)展對國民經濟發(fā)展的影響分析

（一）房地產是國民經濟發(fā)展的重要支撐

俗話說：“居者有其屋?！痹谥袊?，由于受傳統(tǒng)文化觀念的影響，擁有適合居住的房子是每個居民的夢想，在這樣樸素觀念的影響下，房地產因我國人口基數(shù)大而獲得巨大的發(fā)展空間，成為國民經濟的重要支撐。何謂“國民經濟”？簡而言之，即是由各行各業(yè)構成的各個經濟部門的總和，是一個國家內部各種經濟主體從事國家社會經濟活動的總稱，它的基本構成單元是各個企業(yè)、事業(yè)和行政單位以及居民戶。近年來，隨著我國國民經濟的快速發(fā)展，房地產市場火爆，實現(xiàn)房地產經濟的跨越式發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示：1990年，我國房地產建造總額為1000萬平方米;2018年，達到了17億平方米，如此規(guī)模的增長，世屬罕見，無疑，房地產經濟已然成為國民經濟的重要組成部分。2020年，我國房地產開發(fā)投資達到14.1萬億元，且較去年增長7%，對國民經濟的貢獻率為7.34%。據(jù)表1所示，我國房地產行業(yè)2010年的增加值僅為23569.9億元，GDP占比為5.71%，然而，在十年之后的2020年，房地產行業(yè)增加值為74533億元，GDP占比為7.34%?？梢?，我國的房地產行業(yè)發(fā)展成果顯著，總體處于上升的態(tài)勢，對國民經濟的奉獻率日益增強。

（二）掌握影響房地產經濟波動因素的意義

市場經濟是一種根據(jù)供求情況變化的波動性經濟。從我國房地產行業(yè)來看，雖然處于長期上漲的態(tài)勢，然而，在長期上漲的過程中，上下波動性現(xiàn)象是一種常態(tài)。因此，對于一名房地產行業(yè)從業(yè)者而言，必須要深刻分析房地產經濟波動對于國民經濟的影響，通過縱向、橫向的分析來發(fā)現(xiàn)房地產經濟波動的規(guī)律和特點，進而避免房地產的波動性對國民經濟發(fā)展造成不利的影響。從我國房地產行業(yè)的發(fā)展狀況來看，處于一種房地產經濟過熱的情況，大中城市房價高企，國家層面提出“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，甚至部分城市發(fā)布了房屋售賣指導價，一邊是房價過高，一邊是國家調控，購房者怕買貴了，售房者怕賣低了，買賣壓力明顯?；诜康禺a在我國國民經濟的比重以及波動性對國民經濟的影響，必須要深入掌握房地產經濟的波動性趨勢和特點，切實對房地產波動性進行深入分析，以期滿足人民群眾美好生活的向往，推動房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產經濟發(fā)展的波動性因素分析

（一）供求因素

供求因素是影響房地產經濟發(fā)展的根本性因素。在市場經濟背景下，房地產市場的供求關系決定著房地產經濟的走向。假使房地產經濟的總需求量與總供給量不平衡，那么，就會導致房地產價格的波動性，當供小于求時，價格上漲，當供大于求時，價格上升，這是價值規(guī)律的本質屬性。必須看到，無論是房地產的供給因素抑或是需求因素，其影響因素不可謂不多，包括城市人口基數(shù)變化、勞動、技術以及資金等方面的變化等等，都會引發(fā)房地產經濟的供給需求變化，使房地產呈現(xiàn)出曲線變化，造成房地產經濟的波動性。

（二）收益率因素

在市場經濟中，由于價值規(guī)律的作用，高收益的行業(yè)顯然會激發(fā)更多的投資者涉足，從而推動行業(yè)由不飽和向飽和的方向發(fā)展。一般情況下，房地產的收益預期較高，就會激發(fā)更多的投資者和開發(fā)商增加投資，不斷擴大房地產經濟的發(fā)展規(guī)模，相反，一旦收益降低，投資就會減少，進而引發(fā)房地產經濟的波動性。無疑，在我國房地產經濟發(fā)展中，收益率因素是一個影響波動性的重要因素，諸如鄂爾多斯、北海等城市，因房地產收益率較高而投資較大，然受人口因素、產業(yè)發(fā)展因素等方面的影響，房地產存量過大，去庫存壓力較大，對房地產價格影響較大。

（三）投資因素

投資是市場經濟的一種常見現(xiàn)象。在當下的中國，房地產在一些大中城市，并不是作為一種生活必需品的面貌出現(xiàn)，而是作為一種投資產品，正是越來越多的投資者將房地產作為一種投資，推高了房價，促進了房地產的繁榮。然而，一旦房地產行業(yè)的投資減少，進入蕭條期在所難免。因此，在分析房地產經濟波動性時，必須要深刻認識房地產投資的變動與經濟周期往往都是同向共振的，投資活躍，價格上漲，投資停滯，價格下降，這是房地產經濟發(fā)展中需要了解的現(xiàn)象。

（四）經濟因素

從我國房地產經濟發(fā)展的情況來看，經濟社會的發(fā)展是推動房地產經濟繁榮不可忽視的因素。改革開放以來，我國經濟發(fā)展成果顯著，實現(xiàn)了四十余年的經濟高速發(fā)展，即使是在2020年，受新冠病毒疫情的影響，我國經濟發(fā)展一枝獨秀，成為全球唯一一個保持經濟正增長的國家，經濟增長率為2.3%，經濟總量突破百萬億。正是經濟社會的快速發(fā)展，實現(xiàn)了房地產經濟的繁榮。回顧歷史，無論是美國的大蕭條抑或是日本20世紀90年代之后的經濟下跌，無一例外對房地產經濟發(fā)展產生決定性影響，房地產發(fā)展陷入停滯狀態(tài)。因此，經濟因素是影響房地產經濟發(fā)展波動性的關鍵性因素。

（五）政策因素

基于人民群眾美好生活的向往追求，如何滿足人民群眾的合理房價需求，實施對房地產經濟的調控，是我國政府工作的重要方向。針對房價過高對人民群眾的經濟壓力，合理調整房地產經濟成為政府經濟工作的重點。因此，為抑制房價過高，政府層面出臺產業(yè)政策、貨幣政策、政府指導價、財政政策等等，以此達到抑制房地產經濟泡沫的目的。無疑，政府對房地產經濟的宏觀調控，難免會引發(fā)房地產經濟的波動性，出現(xiàn)房地產經濟的波動性現(xiàn)象。

三、應對房地產經濟發(fā)展波動性因素的對策分析

（一）加強政府部門政策調控

價值規(guī)律是“看不見的手”，調控著房地產經濟的發(fā)展。然而，“看不見的手”亦是造成經濟危機的重要推因，因此，開展宏觀調控是必然要求。針對我國房地產經濟的波動性，必須要強化政府對房地產經濟發(fā)展的政策調控，按照“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念，出臺控制房地產經濟過熱發(fā)展的政策，引導房地產經濟向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。首先，要建立市場監(jiān)督機制，對房地產經濟波動性進行監(jiān)督，防止房地產經濟波動性過大，促進房地產經濟快速平穩(wěn)發(fā)展。其次，要建立科學合理的限購政策，滿足購房者的剛性需求，防止房地產經濟的炒作，避免房地產經濟泡沫化，利用戶籍手段、貨幣政策手段、銀行機構、公積金管理機構等強化對房地產經濟調控，確保房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展。最后，完善房地產稅收體系，稅收是實現(xiàn)房地產經濟調控的重要手段，在房地產經濟過熱的階段，要綜合利用房地產過戶稅、房地產稅等手段來加強調控，避免加大房地產經濟市場的波動，引發(fā)社會矛盾，對房地產市場經濟的發(fā)展造成不良影響。

（二）加大保障性住房建設力度

保障性住房是對人民群眾住房需求的一種保障性滿足，是實現(xiàn)居者有其屋的重要工作取向。因此，在房地產經濟過熱的背景下，避免房地產經濟的波動性過大，建設保障性住房是必然選項。對此，國家層面要出臺保障性住房的相關政策措施，以普通性住房建設為重點，選擇科學、合理的房地產投資政策，利用宏觀調控和市場機制兩大途徑，推進房地產業(yè)發(fā)展，不斷調整和完善房地產經濟的狀況，確保人民都能安居樂業(yè)。在擴大存量的同時，還必須要做好保障性住房向弱勢群體傾斜的工作，制度出臺滿足不同人群申請保障性住房的措施，開展科學調研，出臺合理舉措，讓每一位到城市工作的人都能享有平等的居住權，以避免社會矛盾激發(fā)，保證房地產經濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（三）調整房地產投資政策

當房地產投資演變成房地產投機，房地產經濟的波動性必然受到較大影響。當前我國的房地產市場，與房地產投資過熱不無關系。因此，政府部門必須要重視房地產投資中存在的一些問題，譬如：房地產投資主體結構變化、房地產投資規(guī)模變化、人民群眾的投資結構等等。無疑，從我國當前的情況來看，將房地產作為重要的投資產品是推高房地產經濟的重要原因，更為重要的是，無論是企業(yè)、抑或是一般投資者、普通民眾，都將房地產作為投資首選。顯然，這是房地產經濟非理性發(fā)展的信號。故而，必須要調整房地產投資政策，重視房地產行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，適當?shù)恼{整政府投資，及時的完成土地開發(fā)以及安居工程等政府型房地產開發(fā)活動，并且實現(xiàn)對房地產投資行為的間接調控工作。

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作者簡介：

路譯涵（1981.12——），女，青島大信房地產土地資產評估有限公司，漢族，本科學歷，研究方向：房地產經濟及評估等。