《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》(八)

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部

30.如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活利用行為？

進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理，對利用方式、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、租賃期限、流轉(zhuǎn)對象等進(jìn)行規(guī)范，防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā)，確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。

要堅(jiān)決守住法律和政策底線，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

對利用閑置住宅發(fā)展民宿等項(xiàng)目，要按照2018年中央一號文件要求，盡快研究和推動出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利市場準(zhǔn)入、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管等措施。

31. 發(fā)展民宿利用農(nóng)民農(nóng)宅（房）有什么規(guī)定？

根據(jù)2019年文化和旅游部出臺的《旅游民宿基本要求與評價(jià)》（LB/T 065—2019），旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營用客房不超過4層、建筑面積不超過800平方米，主人參與接待，為旅客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施，分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。旅游民宿的經(jīng)營場地應(yīng)符合本市縣國土空間總體規(guī)劃（包括現(xiàn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃）和所在地民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃。經(jīng)營民宿應(yīng)符合治安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、安全等有關(guān)規(guī)定與要求，取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照。一些地方如北京、上海、海南等，因地制宜出臺政策文件，對利用農(nóng)房發(fā)展民宿作了具體規(guī)定，促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿持續(xù)健康發(fā)展。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）（以下簡稱《通知》）規(guī)定，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

32.如何促進(jìn)節(jié)約集約利用宅基地？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

《通知》進(jìn)一步要求，合理安排宅基地用地，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田；涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要。

33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？

除全國人大常委會授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的地區(qū)外，其他地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。同時(shí)，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實(shí)行“房地一體”原則，因?yàn)檎厥褂脵?quán)不得抵押，所以其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵押。（待續(xù)）