淺析公證介入居住權的若干思考

王瑩

摘要：我國的《民法典》中首次吸納了居住權這個概念，并將其定性為用益物權，其立法精神的本意是讓所有人“住有所居”。在《民法典》中關于居住權的規(guī)定總共只有六個條文，但在社會生活中所遇到的問題是這個六個條文無法覆蓋的，本文嘗試從公證的角度談談居住權對公證領域的影響。

關鍵字：民法典 居住權 公證

居住權起源于羅馬法，在羅馬社會中脫胎于婚姻家庭領域，并作為人役權的一部分，主要發(fā)揮著扶養(yǎng)、救助的功能。 后來被大陸法系國家吸收、采納和改進。居住權在我國是一個全新的制度，之前雖也有居住權這個概念，但也是這次才正式“入典”。在《民法典》出臺前，許多當事人對于居住權公證的需要已日益凸顯，但是限于當時沒有相關的法律法規(guī)可以支撐，實踐中也無先例可循，所以在辦理中也遇到了很大的問題和阻礙，這次居住權正式入典，也為公證人員在辦理公證提供新的思路和方案，可以預見關于居住權的需求會越來越多。

一、《民法典》中的居住權

（一）居住權的概念

《民法典》第366條規(guī)定，居住權是指居住權人有權依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住需要。從法律條文中，我們可以看出居住權是一種用益物權，它和通過租賃方式取得的居住權利不同，后者屬于債權。同時，居住權是對“他人住宅”享有的用益物權，其目的是為了滿足生活居住需要，這決定了居住權的權利主體只能是自然人，不是其他的法人或非法人組織，而居住權的客體只能是“住宅”，而非其他用途的房屋;

（二）居住權的設立

居住權可以通過訂立書面合同的方式或者遺囑方式進行設立，對其設立采用登記發(fā)生主義，即居住權自登記時設立，一旦沒有登記，就沒有發(fā)生居住權。通過登記而設立居住權，居住權就具有了對世性，能夠對抗第三人。

（三）居住權的處分和消滅

最后，居住權具有人役權屬性，只屬于居住權人，不得轉讓，不得繼承，設立居住權的住宅不得出租，因居住權期限屆滿或者居住權人死亡而消滅，居住權消滅的應及時辦理注銷登記。

二、公證保障居住權的優(yōu)勢

雖然法律未強制要求在訂立居住權合同或者簽訂遺囑時需要進行公證，但是引入公證程序對于居住權的設立和保護具有重要的意義。

首先，公證人員不僅是公證人其本身亦是一位法律人，在此“雙重”身份下，公證人員可以為居住權的設立和保護提供更加專業(yè)的法律建議和意見，再加上從事多年的公證業(yè)務，可以根據(jù)當事人的需求有針對性的設計合理的方案。

再有，公證可以有效的預防因居住權而產(chǎn)生的糾紛和爭議。公證處依法獨立行使證明職能，具備確定的公信力，其角色定位是中立的第三方，不是單獨一方當事人利益的代言人，經(jīng)過公證后的事項或文書可以補強證據(jù)的證明力，更能確保其公平公正地處理相關事務。

三、公證保障居住權的情形

（一）緩解因房產(chǎn)而導致的家庭糾紛

父母出資為子女購房的現(xiàn)象已數(shù)見不鮮，面對高額的房價，多數(shù)家庭都是舉全家之力購得了一處房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權經(jīng)常登記在子女名下，此時作為實際出資人的父母則處于一個相對弱勢的地位，一旦發(fā)生矛盾，父母則可能出現(xiàn)“老無所居”尷尬境地。民法典實施后，父母可以在設立產(chǎn)權歸子女時為自己設立居住權，這有力的維護實際出資人父母的權益，大概率減少或避免家庭倫理悲劇的發(fā)生。

同理，對于名下有房產(chǎn)的老人想要將房子贈與給子女時亦可以設立居住權----由其對僅有唯一一套自住房的老人而言更需要一個保障。

（二）為婚姻保駕護航

在結婚前，如果房子有貸款，在貸款結清之前是無法在產(chǎn)權證上加名字的。無法加名，但是可以設立居住權，這既保證了因客觀原導致不能產(chǎn)權變動而帶來的麻煩，又可以讓對方多一份安心和保障，

（三）為“以房養(yǎng)老”套上一層可靠的“保護罩”

現(xiàn)實中，無子女老人或失獨老人是不應被社會忽視的群體，2014年銀保監(jiān)會發(fā)文，各地開始推行“以房養(yǎng)老”政策，但效果并不理想且問題層出不窮，其主要原因是失去房屋所有權的老人僅靠租賃方式取得的居住權無法保障老人的居住需求。但現(xiàn)在如果老人在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議時，為自己設立居住權，那么老人的居住就有了更為可靠的保障。

（四）為保障性住房居住人員設立居住權

目前，我國已經(jīng)建立廉租房、公租房、人才安居房、經(jīng)濟適用房等多層次保障性住房吐絮。但是保障性住房的承租人享有的是承租權，租賃權是債權，具有相對性，當承租人權利遭受侵害時，只能向合同的相對性主張權利救濟，如果換個角度思考，如果保障性住房的居住人可以通過居住權合同設立居住權，作為用益物權，當居住權人的權利受到損害時，就可以以物權人的身份主張排除妨礙、恢復原狀等救濟，可以更好的保護居住權人的權利。

四、辦理居住權公證時應注意的事項

（一）居住權的設立要件包括書面形式和登記，這就要求在辦理公證實務過程中需要明確告知當事人居住權設立的要求及形式要件，并且需要充分釋明不進行登記將產(chǎn)生的法律后果。

（二）首先要查看的房屋的現(xiàn)存狀態(tài)，房屋是否有抵押、出租、查封等情形。如果房屋由抵押，抵押人并未喪失對抵押物的處分權，仍可以辦理居住權公證，而在已經(jīng)辦理過抵押登記房屋上設立居住權也要及時的通知抵押權人，當?shù)盅簷嗪途幼嗤瑫r存在時，哪個權利更為優(yōu)先，取決于權利的順位;如果房屋已經(jīng)全部出租，使用權和占有權已經(jīng)讓出，再設立居住權是沒有實際的占有后果的，出租的房產(chǎn)要設立居住權，需要在承租的房屋到期以后到有關部門辦理登記;如果房屋有被法院查封的情形，那么在查封解除之前不建議辦理居住權公證。

（三）在辦理居住權公證時要深入了解是否存在一個住宅內(nèi)設立多個居住權的問題。法律沒有禁止一個住宅內(nèi)可以設立多個居住權，但是我們在辦理居住權公證時，先要查看住宅內(nèi)是否已經(jīng)設立了居住權，以及告知當事人設立多個居住權可能產(chǎn)生的后果和影響。

五、結語

“住有所居”可以說是當下一個極為重要的社會問題，而居住權制度的出現(xiàn)能很大程度上解決這個問題。隨著《民法典》的推行，在具體的公證實務實踐中，關于居住權的問題將會更為的細化和疑難化，在居住權制度具體司法解釋和規(guī)定出臺前，在處理具體案件中，我們可通過法律解釋和漏洞填補等方法，實現(xiàn)法律推理邏輯和個案公平正義的平衡。

參考文獻：

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[3]江梅民法典中的居住權公證[J].中國公證，2020（12），第63頁.