農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)怎樣簽合同

近日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部會(huì)同國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局聯(lián)合制定發(fā)布了《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱“《出租合同示范文本》”）和《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股合同（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱“《入股合同示范文本》”）。為幫助基層廣大干部群眾認(rèn)識(shí)、理解、用好《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負(fù)責(zé)人對(duì)這兩個(gè)合同的有關(guān)解釋如下：

問：為什么要制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》？對(duì)農(nóng)民有什么好處？

答：2021年1月26日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部出臺(tái)《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《流轉(zhuǎn)辦法》”），為保護(hù)廣大承包農(nóng)戶和各類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的合法權(quán)益提供了更有力的制度保障。配合《流轉(zhuǎn)辦法》的實(shí)施，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部會(huì)同國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局，制定了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》，把規(guī)定條款具體化為合同條文，目的是進(jìn)一步明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。

對(duì)廣大農(nóng)民群眾來說，發(fā)布合同示范文本，一是要件完備，便于農(nóng)民使用。實(shí)踐中，部分農(nóng)民群眾因?yàn)橛X得簽合同麻煩，或者不知道該怎么制作簽訂合同，往往通過口頭約定流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，一旦發(fā)生糾紛，由于無法提供相應(yīng)的有效證明，調(diào)處困難大，有些合理訴求也難以得到滿足。合同示范文本要件齊備，流轉(zhuǎn)時(shí)可以拿來就用，發(fā)生糾紛時(shí)查有實(shí)據(jù)，方便了農(nóng)民群眾。二是規(guī)范統(tǒng)一，便于權(quán)益保障。實(shí)踐中，有些農(nóng)民雖然簽訂了流轉(zhuǎn)合同，但合同內(nèi)容過于簡(jiǎn)單，沒有寫明雙方的權(quán)利義務(wù)，發(fā)生糾紛時(shí)合同起不到保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方尤其是農(nóng)民群眾合法權(quán)益的作用。合同示范文本中列出的權(quán)利義務(wù)更為規(guī)范、完整、具體，既可以更好保護(hù)雙方合法權(quán)益，也有利于提醒雙方依合同履行義務(wù)。三是約定清晰，便于明確責(zé)任。例如，《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中都含有耕地保護(hù)條款，禁止承租方（受讓方）改變土地的農(nóng)業(yè)用途，明確了承租方（受讓方）保護(hù)農(nóng)地的義務(wù)，不僅有利于農(nóng)地的保護(hù)，也使農(nóng)地生態(tài)環(huán)境受到破壞時(shí)追究承租方（受讓方）的責(zé)任有了更明確的依據(jù)。

問：制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》的依據(jù)是什么？

答：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部會(huì)同國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律和部門規(guī)章制定。同時(shí)，將中央關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策規(guī)定融入到了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中，以更好地保障土地經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

問：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有哪些主要內(nèi)容？

答：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》各十三條，主要內(nèi)容包括四部分：一是明確合同當(dāng)事人，對(duì)出租方和承租方的身份進(jìn)行了列舉，由合同使用雙方從各項(xiàng)身份中進(jìn)行選擇。二是明確租賃（入股）物及租金（股份分紅）相關(guān)事項(xiàng)，設(shè)置了對(duì)農(nóng)地租賃（入股）標(biāo)的物描述及用途、期限、交付時(shí)間等條文，設(shè)置了租金及支付方式條款。其中，《出租合同示范文本》列出了一次性支付和分期支付等支付方式，以及現(xiàn)金和實(shí)物等付款方式；《入股合同示范文本》列出的支付方式包括“按股分紅”和“保低收益+按股分紅”等，便于流轉(zhuǎn)雙方根據(jù)實(shí)際情況選擇。三是明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)，并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了承租方需要合理利用土地，確保農(nóng)地農(nóng)用，符合糧食生產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。四是明確合同變更、解除和終止以及違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等事項(xiàng)。

問：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有何區(qū)別？

答：《出租合同示范文本》用于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，由出租方與承租方簽訂合同。承租方可能是自然人、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、公司等。出租方獲得的是租金收益?！度牍珊贤痉段谋尽酚糜谕恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)入股，由入股方與受讓方簽訂合同。受讓方一般為農(nóng)民專業(yè)合作社、公司等。入股方獲得的是入股分紅。此外，在權(quán)利義務(wù)方面，入股方按照合同約定和章程規(guī)定行使成員或者股東權(quán)利，受讓方要保障入股方依法行使權(quán)利。

問：流轉(zhuǎn)當(dāng)事人在簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)要注意什么？

答：在簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)，首先要注意核實(shí)對(duì)方的主體資格。對(duì)于自然人，應(yīng)當(dāng)要求其出示身份證件；對(duì)于法人和其他組織，應(yīng)當(dāng)要求其代表出示法人或其他組織的身份證件（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本），核實(shí)簽訂代表是否有權(quán)代表法人或其他組織簽訂合同，簽訂合同時(shí)必須加蓋對(duì)方單位公章或者合同專用章。對(duì)于以上證件，農(nóng)民群眾可以記錄一些關(guān)鍵信息，以便后續(xù)出現(xiàn)糾紛時(shí)申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或起訴。其次，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀合同每一項(xiàng)內(nèi)容，并逐一進(jìn)行填寫，以保證合同內(nèi)容的完整性，確保將雙方約定的全部?jī)?nèi)容都體現(xiàn)在書面合同文本上，不建議另行作出口頭約定。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》都對(duì)是否同意承租方（受讓方）對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)和融資擔(dān)保設(shè)置了選項(xiàng)，農(nóng)民群眾在簽訂合同時(shí)一定要審慎決定是否勾選同意。第三，合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，向相關(guān)部門提交合同原件以完成備案，并各自保留一份合同原件。

問：合同出現(xiàn)爭(zhēng)議采取什么方式解決？

答：因土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。當(dāng)事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

關(guān)于向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法》，各縣（區(qū)）一般都設(shè)有仲裁機(jī)構(gòu)，受理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛。當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁，應(yīng)當(dāng)向糾紛涉及土地所在地的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛仲裁委員會(huì)遞交仲裁申請(qǐng)書。仲裁申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的基本情況，仲裁請(qǐng)求和所根據(jù)的事實(shí)、理由，并提供相應(yīng)的證據(jù)和證據(jù)來源。各當(dāng)事人在仲裁后，如不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人不得再向人民法院提起訴訟。一方當(dāng)事人逾期不履行的，另一方當(dāng)事人可以向被申請(qǐng)人住所地或者財(cái)產(chǎn)所在地的基層人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

問：各級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門應(yīng)如何加強(qiáng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理和服務(wù)？

答：《流轉(zhuǎn)辦法》對(duì)流轉(zhuǎn)管理作了專章規(guī)定。一是縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村（農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)依法開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的雙方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，指導(dǎo)其簽訂，并建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)臺(tái)賬；對(duì)流轉(zhuǎn)合同中有違反法律法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。二是縣級(jí)以上地方人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村（農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，督促其建立健全運(yùn)行規(guī)則，規(guī)范開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)政策咨詢、信息發(fā)布、合同簽訂、交易鑒證、權(quán)益評(píng)估、融資擔(dān)保、檔案管理等服務(wù)。

（據(jù)重農(nóng)評(píng)）