我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中面臨的問(wèn)題及對(duì)策

徐曉婷

蒙陰縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合服務(wù)中心 山東蒙陰 276200

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)顧名思義就是在房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)上的各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)研究，在我國(guó)改革開(kāi)放的浪潮下房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)是由我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)所決定的，需要堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)管理，以達(dá)到行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的目的?！笆濉逼陂g，鶴壁市市政基礎(chǔ)設(shè)施投入力度持續(xù)加大，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與改造穩(wěn)步推進(jìn)，包括污水處理、黑臭水體整治、綜合管廊建設(shè)、街道改造、城市園林建設(shè)、老舊小區(qū)改造等，但與此同時(shí)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也存在著不足，因此需要針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，秉承客觀態(tài)度進(jìn)行思考調(diào)研，才能為下一階段的行業(yè)發(fā)展提供可行性建議[1]。

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中面臨的問(wèn)題分析

1.1 缺乏合理的管理機(jī)制

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在城市化發(fā)展過(guò)程中得到了迅猛發(fā)展，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于支柱地位。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)政府也出臺(tái)了很多了政策和法規(guī)。雖然這些政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到了一定的調(diào)控作用，但是在具體落實(shí)法律法規(guī)時(shí)仍然存在一些問(wèn)題。一些政策的可行性較低，房地產(chǎn)行業(yè)在執(zhí)行這些政策時(shí)效率也較為低下，導(dǎo)致法律法規(guī)沒(méi)有充分發(fā)揮出它應(yīng)有的作用。我國(guó)各個(gè)地區(qū)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，一般都會(huì)將自上而下作為工作的基本原則。這一原則導(dǎo)致地方和中央存在職責(zé)劃分不清晰的情況，并在政策和法律層面，地方和中央也會(huì)存在的一定的分歧。一些房地產(chǎn)企業(yè)受到利益的誘惑，進(jìn)行一些非法活動(dòng)，例如故意抬高房?jī)r(jià)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的順利開(kāi)展帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙。因此，加強(qiáng)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制迫在眉睫。

1.2 缺乏合理的管理體系

從目前的發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律建設(shè)卻沒(méi)有與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相匹配，導(dǎo)致法律建設(shè)出現(xiàn)了滯后問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作很大一部分是由政府進(jìn)行管理。政府通過(guò)其行政職能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。為了監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府往往會(huì)出臺(tái)一些政策和規(guī)定。但在實(shí)行這些政策時(shí)缺乏完善的管理體系的支持，阻礙了政策的順利落實(shí)，導(dǎo)致政策的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性受到影響[2]。

1.3 資源配置不科學(xué)

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的優(yōu)化配置工作仍然需要進(jìn)一步完善。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃方案的可行性較低，無(wú)法科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的能源、土地，也不能處理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能將資源的利用效率發(fā)揮到最大，還出現(xiàn)了浪費(fèi)資源、破壞生態(tài)環(huán)境的情況。久而久之，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展也影響了其他行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象頻發(fā)。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)缺少精細(xì)化管理

受到前期市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)影響，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面較為隨意，而沒(méi)能充分發(fā)揮出會(huì)計(jì)的基本作用，往往僅是按照管理者的意圖進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)照，甚至存在信息混亂或信息不準(zhǔn)確等問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中將經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)放在了第一要位，對(duì)于自身的經(jīng)濟(jì)管理缺乏有效監(jiān)督，甚至成立了內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)也是“形式大于內(nèi)容”，其工作過(guò)程流于表面。我國(guó)在改革開(kāi)放前期將經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展作為了工作重點(diǎn)，因此在某些領(lǐng)域的管理上存在著粗獷的做法，在一定程度上符合當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境和歷史條件，但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了變化，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，就必須在基本的業(yè)務(wù)管理上進(jìn)行認(rèn)真分析并調(diào)查，以符合當(dāng)今社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。另外，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的管理思想是由上至下進(jìn)行滲透，而房地產(chǎn)行業(yè)的管理層部分人員法律意識(shí)淡薄，往往采用投機(jī)取巧的方式獲得利潤(rùn)，甚至存在一些經(jīng)濟(jì)犯罪問(wèn)題，整體人員素質(zhì)不高、缺乏有效的人力資源整合[3]。

2 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理優(yōu)化對(duì)策

2.1 完善管理機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題不能只依靠政府的調(diào)控，還需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制進(jìn)行深入改革。在改革過(guò)程中，首先要將地方和中央的職責(zé)和權(quán)力進(jìn)行一個(gè)清晰的劃分，明確地方和中央對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的責(zé)任，以此來(lái)幫助中央和地方進(jìn)一步明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的內(nèi)容和流程，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作分層、分級(jí)地順利進(jìn)展。與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還需要詳細(xì)劃分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在出現(xiàn)市場(chǎng)違規(guī)現(xiàn)象時(shí)，通過(guò)細(xì)分，可以快速發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，再借助市場(chǎng)可調(diào)節(jié)性和政府的幫助，合理干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)自身在發(fā)展過(guò)程中要從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，針對(duì)性地調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。政府部門(mén)要進(jìn)一步完善財(cái)政收入政策，將當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的依賴性降低，進(jìn)一步提升政府的管理能力。中央要針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，更新一些管理保障機(jī)制，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，以此來(lái)提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的合理性和科學(xué)性[4]。

2.2 完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

任何行業(yè)的發(fā)展都需要有相關(guān)法律法規(guī)的支持，構(gòu)建完善的法律法規(guī)并非朝夕之間就能完成的，需要一定的時(shí)間與經(jīng)驗(yàn)積累。健全完善的房地產(chǎn)行業(yè)是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展的重要依據(jù)。在完善相關(guān)律法制度的過(guò)程中勢(shì)必要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，在此基礎(chǔ)上最大限度地保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化、合理化與合法化。同時(shí)，還要利用相關(guān)律法調(diào)控政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，避免政府部門(mén)的過(guò)度干預(yù)，從而破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控體系運(yùn)行的有力依據(jù)。不斷完善相關(guān)立法，例如《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)建筑法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等，完善具體的實(shí)施要求，為我國(guó)房地產(chǎn)法的施行奠定基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理等全方位納入法律規(guī)范體系，提升房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性和重要性。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理而言，相關(guān)人員必須謹(jǐn)遵遵紀(jì)守法、執(zhí)法必嚴(yán)原則。

2.3 建筑綠色化、節(jié)能化建設(shè)

當(dāng)前，我國(guó)在政策領(lǐng)域，大力倡導(dǎo)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，提升資源的利用率，發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，表現(xiàn)在建筑和房地產(chǎn)領(lǐng)域，即為建筑的綠色化和節(jié)能化。這也是進(jìn)一步提高建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的必然要求，在這一過(guò)程中，建筑施工人員必須樹(shù)立節(jié)能理念，才能達(dá)到節(jié)能效果。為促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的健康、綠色、可持續(xù)發(fā)展，必須為建筑提供充足的綠色節(jié)能能源，形成建筑施工過(guò)程的綠色化，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)環(huán)境的目的。為了使建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi)，建筑企業(yè)必須在節(jié)能建設(shè)技術(shù)的運(yùn)用方面下功夫，只有這樣才能體現(xiàn)出綠色施工的效果和成果。要想進(jìn)一步提升建筑的節(jié)能化建設(shè)，還可從以下方面對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃：第一，增加節(jié)能技術(shù)的資金投入，并關(guān)注資金投入的合理規(guī)劃，資金是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的命脈，有了充足的技術(shù)資金，才能加大投入，提升水平；二是對(duì)綠色節(jié)能建筑盈利能力數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)化比對(duì)，加強(qiáng)資金管理，提升資金的利用效率，以提高建設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第三，加強(qiáng)施工運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各類設(shè)備的管理能力，以節(jié)能降耗的理念來(lái)達(dá)到節(jié)能和合理規(guī)劃項(xiàng)目成本的目的。

2.4 控制并降低成本

要想達(dá)到企業(yè)效益的提高，一個(gè)重要的方法就是控制并盡可能地降低成本。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)，同樣如此。為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)收益，就需要有效管理房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的成本。一旦制定了科學(xué)有效的成本管理系統(tǒng)，就可以大幅降低企業(yè)的建設(shè)成本，提高其資金利用率，從而提高其收益。如何加強(qiáng)對(duì)成本的管理，企業(yè)應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)提高管理效率。具體而言，可以采用以下辦法來(lái)控制成本：第一，明確各部門(mén)人員的主要任務(wù)，做到人盡其職、各負(fù)其責(zé)，提高人員的工作效率，通過(guò)加強(qiáng)本部門(mén)員工之間的合作，達(dá)到成本控制的目的，這同樣也對(duì)企業(yè)管理層管理每個(gè)部門(mén)提供了幫助，降低了管理難度。第二，把估計(jì)預(yù)測(cè)作為一個(gè)企業(yè)的主要工作，合理預(yù)測(cè)建設(shè)工程的造價(jià)以使施工成本得到適當(dāng)控制，進(jìn)而在最大程度上提高建設(shè)單位的成本利用率和經(jīng)濟(jì)收益。

2.5 加大宏觀調(diào)控力度

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雖然有其優(yōu)越性，但也有失靈的時(shí)候，所以國(guó)家的宏觀調(diào)控在市場(chǎng)作用無(wú)法有效發(fā)揮的時(shí)候顯得不可或缺。健全國(guó)土空間用途管制制度，精準(zhǔn)指引國(guó)土空間開(kāi)發(fā)建設(shè)，將用途管制擴(kuò)大到所有自然生態(tài)空間，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、用水量等約束性指標(biāo)及預(yù)期性指標(biāo)的分解傳導(dǎo)，思想量化管理，通過(guò)國(guó)土空間規(guī)劃基本分區(qū)和用途分類實(shí)現(xiàn)對(duì)每一寸國(guó)土空間的精準(zhǔn)管控。宏觀調(diào)控應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的漏洞進(jìn)行調(diào)節(jié)和彌補(bǔ)，同時(shí)也是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。在具體的宏觀調(diào)控方式上，我們應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更為促進(jìn)的經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)通過(guò)對(duì)其他行業(yè)發(fā)展的調(diào)整，通過(guò)多個(gè)行業(yè)牽引，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.6 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

市場(chǎng)監(jiān)管可以通過(guò)各種策略穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠規(guī)范，如一些企業(yè)的資質(zhì)不夠，市場(chǎng)監(jiān)督較弱，從而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，要提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活力，就要引入市場(chǎng)信用機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)信用監(jiān)督，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，可以充分利用社會(huì)輿論的影響，建立市場(chǎng)信用監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力。除此之外，可以建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供信息，通過(guò)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的分析和整合，可以更好地使消費(fèi)者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不夠完善，信息較為零散，不夠集中，因此不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者搭建一個(gè)交流的平臺(tái)，保證房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)地了解市場(chǎng)需求，保證消費(fèi)者可以及時(shí)地了解房地產(chǎn)信息，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

2.7 優(yōu)化稅制

要進(jìn)一步地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。構(gòu)建完善的稅費(fèi)制度是最基本的，可以進(jìn)一步地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房地產(chǎn)無(wú)度發(fā)展，可以建立房地產(chǎn)信貸制度，有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)度開(kāi)發(fā)，從而減少爛尾工程，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還需要進(jìn)一步的完善，房地產(chǎn)企業(yè)只進(jìn)行了一次性的征稅，在征稅完成后，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加大房?jī)r(jià)，又將成本轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，所以增加了房?jī)r(jià)，最終影響了居民的消費(fèi)行為。因此，對(duì)房地產(chǎn)稅制應(yīng)該進(jìn)行改革，在綜合市場(chǎng)情況后，調(diào)整稅費(fèi)征收制度，從而達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)的最終目的。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，妥善解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此，相關(guān)部門(mén)要重視這一問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行改革和制度性建設(shè)，并優(yōu)化資源配置，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。