基于地籍管理的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)探討

趙建紅

（青島市即墨區(qū)自然資源局，山東 青島 266200）

改革開(kāi)放后，我國(guó)城市化進(jìn)程和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)入了一個(gè)全新的次元。各行各業(yè)都飛速進(jìn)步，同時(shí)人們對(duì)建設(shè)用地的需求也隨之加大，間接促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的客觀發(fā)展。但在其自身的隊(duì)伍中，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中還存在諸多限制。隨著時(shí)間的推移，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了絕對(duì)禁止、相對(duì)靜態(tài)和實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)等幾個(gè)階段。目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生了大規(guī)模探索，并且系統(tǒng)中有很多成功的實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ?。毋庸置疑，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的操作中存在著諸多漏洞與問(wèn)題，因此以地籍管理為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理就顯得非常必要。

一、地籍管理的基本概述和作用

（一）地籍管理的基本概述

所謂地籍管理，就是為了獲取相關(guān)的基本信息，對(duì)房地產(chǎn)、自然經(jīng)濟(jì)條件、地基、土地登記等內(nèi)容進(jìn)行一系列綜合調(diào)查的國(guó)家調(diào)查措施。其主要內(nèi)容包含了自然資源和土地，這兩者是作為生產(chǎn)資料的主體對(duì)象，同時(shí)對(duì)于土地所有權(quán)的管理也是地籍管理的重要工作。作為土地管理的前提，地籍管理絕對(duì)依賴(lài)于土地法歷。我們的社會(huì)處于不同的發(fā)展階段，所奉行的土地政策也不同。這導(dǎo)致地籍管理處于被動(dòng)狀態(tài)，同時(shí)也存在扭曲現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了地籍管理的效率和質(zhì)量。

（二）地籍管理的重要作用

當(dāng)前地籍管理的重要任務(wù)是對(duì)社會(huì)主義財(cái)產(chǎn)的調(diào)查與保護(hù)，主要是為了保護(hù)土地所有者和土地使用者的兩者的合法權(quán)益不受侵害，同時(shí)也為了維持對(duì)現(xiàn)有土地資源的可持續(xù)開(kāi)發(fā)和高效處理。通過(guò)科學(xué)合理的年度土地計(jì)劃制定土地信息總體規(guī)劃。提供、存儲(chǔ)和更新有關(guān)國(guó)家自然、經(jīng)濟(jì)和法律方面的信息。對(duì)土地登記進(jìn)行進(jìn)一步加強(qiáng)是當(dāng)今社會(huì)現(xiàn)狀下發(fā)展的必然趨勢(shì)，是對(duì)土地流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)和利用進(jìn)行有效管理的現(xiàn)實(shí)前提。這有助于建立和完善資金管理系統(tǒng)，幫助國(guó)家了解土地?cái)?shù)量和質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變化，以便提供、存儲(chǔ)和更新有關(guān)土地的準(zhǔn)確信息。各種土地自然、經(jīng)濟(jì)學(xué)和法律的管理任務(wù)。本文討論的主要內(nèi)容主要含有：地籍調(diào)查、地籍管理、土地統(tǒng)計(jì)、土地分類(lèi)、地籍檔案管理等多種工作內(nèi)容。同時(shí)隨著我國(guó)社會(huì)的持續(xù)性發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)地籍信息的需求越發(fā)看重，土地管理的內(nèi)容也會(huì)增加。不斷變化和豐富。

二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)情況分析

自從我國(guó)解除建設(shè)用地流轉(zhuǎn)禁令以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)集體建設(shè)用地量在龐大的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基數(shù)中呈線性增長(zhǎng)趨勢(shì)，由于法律法規(guī)的缺失，出現(xiàn)了大量違法建設(shè)案件。主要原因是集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)混亂，使涉及多種類(lèi)型的經(jīng)濟(jì)組織及相關(guān)糾紛復(fù)雜化。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律以及政策規(guī)定

《土地管理法》《城市物業(yè)管理法》等法律文件的頒布和完善，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了明確的法律依據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定可知，集體建設(shè)用地原則上只能在集體農(nóng)業(yè)框架內(nèi)使用，不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流通，例外情況除外；另一方面，隨著相關(guān)法律文件和政策的出臺(tái)，集體建設(shè)用地可以出售、出租或入股，這在一定程度上促進(jìn)了集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

三、做好地籍管理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方案

（一）地籍管理制度的完善

登記的土地使用權(quán)受?chē)?guó)家法律保護(hù)，集體所有土地的登記加強(qiáng)非農(nóng)集體建設(shè)用地利用管理制度，山地土地使用者必須向縣級(jí)土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地利用并登記。轉(zhuǎn)讓集體建筑用地時(shí)，確認(rèn)土地的合理性和合法性，認(rèn)真保護(hù)農(nóng)民利益。了解土地使用用途，使用期間不得擴(kuò)建、改建或轉(zhuǎn)讓。營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)，符合本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。做好農(nóng)民補(bǔ)貼工作，做好權(quán)力和人民的平衡。

（二）建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的分配制度

集體土地建設(shè)收入分配制度概念模糊，政策層出不窮，形形色色。一些打著“公共利益”口號(hào)的無(wú)意義征用農(nóng)村集體土地，導(dǎo)致了各種問(wèn)題。這迫使一些地方政府將土地用于自身利益，嚴(yán)重影響了社會(huì)的發(fā)展，使建設(shè)過(guò)程無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，不利于農(nóng)民利益的保護(hù)。合理化集體農(nóng)用地，需要深化體制改革，保護(hù)農(nóng)民利益。改革集體建筑用地流轉(zhuǎn)制度，建立合理、公平、公開(kāi)、嚴(yán)格的集體建筑用地流轉(zhuǎn)分配制度，嚴(yán)格限制征地權(quán)，進(jìn)一步使整個(gè)過(guò)程公開(kāi)、有效、有利于法律監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。編制相關(guān)政策報(bào)告，強(qiáng)調(diào)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，充分倡導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。做好農(nóng)村政府實(shí)施、基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施、住宅等建設(shè)用地的保全工作。國(guó)家收入的主要部分是農(nóng)業(yè)集體、直轄市、市、縣政府等，綜合報(bào)告收入的關(guān)系、收入的份額和收入的使用情況。制定詳細(xì)、公平、透明、合理、合法的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收入分配制度方案。

四、結(jié)語(yǔ)

集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)地籍管理成為主流。隨著地籍管理的完善，協(xié)調(diào)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村規(guī)劃管理、土地復(fù)墾和農(nóng)村改革的關(guān)系。加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。有序推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)，改善欠發(fā)達(dá)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)面貌，促進(jìn)農(nóng)村逐步城鎮(zhèn)化。