房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施要點(diǎn)探索

蔣雪雁

（成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司，四川 成都 610041）

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行正常的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中還存在很多風(fēng)險(xiǎn)，除了快速變化的市場(chǎng)環(huán)境引起的來(lái)自外部的風(fēng)險(xiǎn)之外，還有來(lái)自國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政治調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)為了進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，需要對(duì)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避和控制，因此企業(yè)可以選擇通過(guò)強(qiáng)化全面預(yù)算管理能力，提升企業(yè)在預(yù)算管理上可以發(fā)揮的職能，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的各種不良的影響因素，從而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體的預(yù)算管理水平，促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)工程業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)和一般的行業(yè)存在明顯的區(qū)別，經(jīng)營(yíng)特征上更加傾向于要加強(qiáng)預(yù)算管理，目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始通過(guò)建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)在極端市場(chǎng)環(huán)境下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而強(qiáng)化企業(yè)整體的管理水平。

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用非常廣泛，企業(yè)在開(kāi)展工程項(xiàng)目的全過(guò)程中都需要預(yù)算管理的參與，在項(xiàng)目籌備進(jìn)行、開(kāi)始階段、事中階段和事后階段都需要通過(guò)全面預(yù)算管理工作來(lái)進(jìn)行調(diào)控。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在建立全面預(yù)算管理機(jī)制時(shí)，需要進(jìn)一步提升企業(yè)管理層和員工層對(duì)預(yù)算管理的重要性的認(rèn)識(shí)，將企業(yè)制定的成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，然后編織出更加合理的小的預(yù)算管理目標(biāo)，通過(guò)簽訂有效的合同，進(jìn)而通過(guò)合同、預(yù)算的形式對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要將預(yù)算管理流程中所涉及的各項(xiàng)職能進(jìn)行清晰的分化，進(jìn)而將預(yù)算流程規(guī)范化，嚴(yán)格按照預(yù)算編制的流程來(lái)開(kāi)展工作，與此同時(shí)也要根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的資金情況和籌融資能力對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行補(bǔ)充完善；最后，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的監(jiān)督管理作用，將企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理的全部流程進(jìn)行監(jiān)管，保證企業(yè)可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)流程中存在的問(wèn)題，并及時(shí)地進(jìn)行解決，有效地提升了企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施行全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)脫節(jié)

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所制定的全面預(yù)算管理目標(biāo)和企業(yè)制定的長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是脫節(jié)的，房地產(chǎn)企業(yè)在制定有關(guān)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)時(shí)，會(huì)考慮到企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)情況和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的基本判斷，其對(duì)企業(yè)制定預(yù)算目標(biāo)的影響也是非常大的，但是也有很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有預(yù)算目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合起來(lái)看，導(dǎo)致了企業(yè)所執(zhí)行的預(yù)算管理目標(biāo)比較模糊，不夠具體，管理層和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況了解不夠清晰，關(guān)于戰(zhàn)略安排和預(yù)算管理進(jìn)行結(jié)合性考慮上思慮過(guò)少[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的基層員工對(duì)全面預(yù)算管理工作的進(jìn)行參與度較低，缺乏對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行編制、優(yōu)化的流程，從而對(duì)當(dāng)前制定的預(yù)算目標(biāo)理解不到位，無(wú)法根據(jù)簡(jiǎn)單的制定的預(yù)算目標(biāo)去提升整個(gè)預(yù)算管理工作的質(zhì)量，員工缺乏全局觀，無(wú)法從企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的角度上進(jìn)行優(yōu)化，導(dǎo)致了實(shí)際執(zhí)行的預(yù)算管理工作和企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃方向存在偏差。

（二）缺乏完善的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理的過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題就是企業(yè)沒(méi)有建立完善的預(yù)算管理組織架構(gòu)，預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置缺乏獨(dú)立性。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作都沒(méi)有設(shè)立獨(dú)立的預(yù)算管理部門，沒(méi)有專門的人來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)日常的預(yù)算管理工作，很多都是將預(yù)算管理工作依托于財(cái)務(wù)部門來(lái)進(jìn)行，通過(guò)財(cái)務(wù)部門來(lái)制定預(yù)算管理制度，制定預(yù)算管理目標(biāo)，并將各項(xiàng)預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行分解然后下放到企業(yè)的各個(gè)部門，然后通過(guò)各個(gè)部門的管理者對(duì)該目標(biāo)進(jìn)行再次分解給到員工，員工在這個(gè)預(yù)算編制的過(guò)程中參與度很低，更多是扮演一個(gè)執(zhí)行者的身份，企業(yè)有關(guān)預(yù)算管理工作的審批都是高級(jí)管理層進(jìn)行的，長(zhǎng)期而言不利于企業(yè)從經(jīng)營(yíng)實(shí)際角度上對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行優(yōu)化。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理組組架構(gòu)上設(shè)定不夠完善，預(yù)算審批過(guò)于集權(quán)化，企業(yè)無(wú)法從全局觀上對(duì)預(yù)算進(jìn)行優(yōu)化，也無(wú)法有效的收集預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中產(chǎn)生的一系列信息，缺乏有效的反饋，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算的動(dòng)態(tài)化管理。

（三）預(yù)算編制缺乏精準(zhǔn)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在優(yōu)化全面預(yù)算管理過(guò)程中會(huì)消耗大量的人力物力和資源在預(yù)算的編制上，但是由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境都在不斷地變化，因此企業(yè)也需要對(duì)內(nèi)部預(yù)算編制方式和流程進(jìn)行優(yōu)化，一旦出現(xiàn)制度管理上的僵化，企業(yè)將面臨嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。如果企業(yè)只是從表面上對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行了優(yōu)化，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)所處的實(shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化，將給企業(yè)全面預(yù)算管理帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)與其他行業(yè)存在明顯不同，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)受到上下游企業(yè)、國(guó)家房地產(chǎn)政策以及宏觀調(diào)控政策的影響，需要加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的適應(yīng)程度，考慮到各種影響因素可能給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理建立帶來(lái)的阻礙。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)所制定的預(yù)算編制方式還是比較粗糙，缺乏精準(zhǔn)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展的成本和制定的預(yù)算之間存在較大的差距，預(yù)算編制的準(zhǔn)確性無(wú)法依賴，導(dǎo)致了最后呈現(xiàn)的預(yù)算數(shù)據(jù)也無(wú)法反映出更加有效的信息。

（四）績(jī)效考核指標(biāo)與激勵(lì)制度缺乏規(guī)范性

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)，僅僅是將預(yù)算管理的目標(biāo)落到了預(yù)算的編制和組織架構(gòu)的安排上，沒(méi)有制定出科學(xué)、合理的預(yù)算績(jī)效考核制度，缺乏對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)的績(jī)效考核，管理層和員工在執(zhí)行全面預(yù)算管理流程時(shí)也缺乏積極性和規(guī)范化。我國(guó)目前還存在部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了績(jī)效考核制度，但是考核的重點(diǎn)還是更加偏向于對(duì)某些財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核，而忽略對(duì)某些非財(cái)務(wù)類的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理和經(jīng)營(yíng)發(fā)展也有著非常重大的影響，在績(jī)效考核方式的選擇上比較單一，缺乏合理性和科學(xué)性。財(cái)務(wù)部門提供的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算管理工作的影響是非常大的，如果僅僅是考慮了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的影響，而忽略了非財(cái)務(wù)信息對(duì)企業(yè)整體的影響，那么企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性也是有待懷疑的。某些房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算的部門在進(jìn)行預(yù)算編制的過(guò)程中，沒(méi)有結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況出發(fā)，而是簡(jiǎn)單通過(guò)以往年度產(chǎn)生的數(shù)據(jù)作為參考，數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性大幅度下降。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效對(duì)策

（一）全面實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境變化速度非?？?，因此企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)除了要考慮到內(nèi)部因素的影響，還要考慮到外部市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)上對(duì)預(yù)算管理的影響。企業(yè)需要制定出明確的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)制定出全面預(yù)算管理目標(biāo)，將二者結(jié)合起來(lái)進(jìn)行考慮和制定，還要根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化進(jìn)行不斷的調(diào)整和修改，保證預(yù)算目標(biāo)能夠順利地實(shí)現(xiàn)。企業(yè)需要從管理方式和理念上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算工作的執(zhí)行，提升對(duì)企業(yè)資金的管控，對(duì)既定的預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行分解，下放到各部門和員工上，提升員工對(duì)全面預(yù)算管理工作的認(rèn)識(shí)，提升各部門之間的溝通協(xié)調(diào)能力，促進(jìn)戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）構(gòu)建完善的預(yù)算管理組織體系

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)全面預(yù)算管理體系過(guò)程中做出了諸多的努力，其中較為關(guān)鍵的一步就是對(duì)預(yù)算管理組織體系的構(gòu)建進(jìn)行了一定程度的完善。構(gòu)建完善的預(yù)算管理組織體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理而言是至關(guān)重要的一步，也是非常關(guān)鍵性的一步。預(yù)算管理組織實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展一系列預(yù)算管理工作的重要部門，也是保障全面預(yù)算管理工作能夠順利開(kāi)展下去的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)建完善的預(yù)算管理組織體系，需要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化、國(guó)家政策的影響以及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化對(duì)架構(gòu)中的人員和工作內(nèi)容進(jìn)行一定的調(diào)整，以期實(shí)現(xiàn)整個(gè)預(yù)算管理組織的動(dòng)態(tài)化管理和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算目標(biāo)的制定，切合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，構(gòu)建出更加科學(xué)、合理的預(yù)算管理組織體系，明確劃分架構(gòu)中涉及的有關(guān)權(quán)責(zé)的問(wèn)題，制定出符合企業(yè)發(fā)展的預(yù)算審批、授權(quán)管理制度[2]。

（三）進(jìn)一步提高預(yù)算編制精準(zhǔn)性

為了進(jìn)一步提升企業(yè)在預(yù)算編制上的專業(yè)化程度和精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行不斷的優(yōu)化。全面預(yù)算管理工作對(duì)于本身對(duì)資金需求和工程進(jìn)度控制要求較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言都是非常重要的一項(xiàng)工作，實(shí)施預(yù)算管理工作中涉及的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是上下串聯(lián)，息息相關(guān)的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、發(fā)展特征、國(guó)家政策規(guī)定等制定出最符合企業(yè)發(fā)展的預(yù)算編制方法，從而提升企業(yè)在預(yù)算編制上的精準(zhǔn)化程度，提升預(yù)算管理的作用和價(jià)值，避免出現(xiàn)不必要的資源浪費(fèi)，提升預(yù)算管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用；其次，對(duì)預(yù)算編制的流程進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化和規(guī)范。預(yù)算目標(biāo)是否能夠有效地實(shí)現(xiàn)，最終都要落足與預(yù)算的執(zhí)行是否有效、是否能夠準(zhǔn)確的執(zhí)行下去，提升企業(yè)基層員工對(duì)預(yù)算管理工作的參與度，優(yōu)化預(yù)算編制，在提升預(yù)算編制準(zhǔn)確性下也提升了企業(yè)員工的工作積極性[3]；最后，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)制定全面預(yù)算管理的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在考慮到企業(yè)發(fā)展和盈利的同時(shí)，要進(jìn)一步提升企業(yè)對(duì)社會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的社會(huì)責(zé)任，提升企業(yè)在社會(huì)上的知名度，強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）構(gòu)建科學(xué)而有效的考核指標(biāo)與激勵(lì)機(jī)制

目前已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)預(yù)算績(jī)效考核的方式來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在績(jī)效考核目標(biāo)制定和方式選擇上，很多房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了平衡計(jì)分卡進(jìn)行預(yù)算績(jī)效考核，通過(guò)該方式，可以有效地解決企業(yè)當(dāng)前面臨的長(zhǎng)短期目標(biāo)無(wú)法達(dá)成一致的問(wèn)題，在平衡計(jì)分卡的幫助下，房地產(chǎn)企業(yè)可以更加的關(guān)注到企業(yè)當(dāng)前面臨的一系列利益發(fā)展的問(wèn)題，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，制定出了更加符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略管理目標(biāo)。平衡計(jì)分卡最突出的一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前制定的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行目標(biāo)拆解，將一個(gè)整體的經(jīng)濟(jì)行為分解成一個(gè)個(gè)單獨(dú)的、小的經(jīng)濟(jì)行為，并且可以通過(guò)績(jī)效考核對(duì)各個(gè)小的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行量化分析，提升了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算績(jī)效考核的可行性和可操作性。在平衡計(jì)分卡量化分析下，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層和員工可以更加清晰地了解到企業(yè)所制定的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的目標(biāo)，從而促進(jìn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理工作，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的結(jié)構(gòu)，提升了對(duì)企業(yè)資金和資源的分配效率，企業(yè)可以通過(guò)構(gòu)建出更加完善的預(yù)算管理組織體系，提升全面預(yù)算管理編制的精確性，制定出科學(xué)、合理有效的績(jī)效考核制度和激勵(lì)機(jī)制來(lái)提升預(yù)算管理的效率，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的融合和統(tǒng)一，為房地產(chǎn)企業(yè)維持長(zhǎng)期發(fā)展，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力奠定基層。