產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)公募REITs優(yōu)勢(shì)研究

宋思佳

（廣西數(shù)字經(jīng)濟(jì)生態(tài)產(chǎn)業(yè)有限公司，廣西 南寧 530000）

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)公募REITs在國內(nèi)市場(chǎng)具有較大發(fā)展?jié)摿?/h2>

根據(jù)現(xiàn)狀來看，我國產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷過了起步培養(yǎng)期、快速發(fā)展期、穩(wěn)定調(diào)整期、創(chuàng)新發(fā)展期等幾個(gè)階段。在現(xiàn)代科技水平不斷提高、信息化建設(shè)程度不斷加深的背景下，我國產(chǎn)業(yè)園也迎來了新的轉(zhuǎn)型契機(jī)，將高新技術(shù)與現(xiàn)代科技作為主要媒介，轉(zhuǎn)變?yōu)橹R(shí)密集型的高附加值產(chǎn)業(yè)，步入了全新的發(fā)展階段。我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)一般覆及電子信息、食品加工、生物制藥、裝備制造等各種產(chǎn)業(yè)，如技術(shù)開發(fā)區(qū)中，2020年時(shí)東部地區(qū)所占比例超過半數(shù)，商務(wù)部針對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的考核評(píng)測(cè)結(jié)果中指出，2020年末時(shí)我國的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)數(shù)量達(dá)到了217家，東部、中部、西部分別占有107、63、47，相比之下中部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)數(shù)量增長速度更快，同時(shí)我國國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的地域劃分變化也越來越趨向于穩(wěn)定。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營多以產(chǎn)業(yè)鏈作為重點(diǎn)模式，同時(shí)不斷向前開發(fā)科研鏈，最終打通資本鏈，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展政策和招商引資政策，為地方城市的產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；鸸芾砗瓦\(yùn)營機(jī)構(gòu)都具有較高的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營控制力，這也進(jìn)一步提高了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展穩(wěn)定性以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)等，并且經(jīng)營收益也更加穩(wěn)定，更有助于提高基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)整體價(jià)值[1]。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)公募REITs在國外市場(chǎng)收益較為穩(wěn)定

在國外REITs市場(chǎng)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)同樣有研發(fā)樓、廠房、實(shí)驗(yàn)室這些類似性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)集群，能夠?qū)⑵涠x為廣義層面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而底層資產(chǎn)則包括一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，可以將其作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)體量和發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U，是一種具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間的產(chǎn)品。從發(fā)展規(guī)模的角度來分析，美國和新加坡德國等地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在2020年年底時(shí)，市值占比為美國13%、新加坡26%、德國8%，同時(shí)市值也為每年不斷上升的發(fā)展勢(shì)態(tài)。根據(jù)市值增長速度來分析，這三個(gè)國家的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都處在行業(yè)平均值之上，由成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的角度分析，工業(yè)產(chǎn)業(yè)園REITs的收益相比之下更加穩(wěn)定，很多海外上市公司REITs中具有很多產(chǎn)品屬于園區(qū)類資產(chǎn)，比如新加坡CLCT便是注重于中國的REITs，在2006年開始發(fā)展起步。當(dāng)前新加坡CLCT的全部資產(chǎn)都處于我國，其中也包括了各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，CLCT的現(xiàn)有資產(chǎn)組合共有5個(gè)園區(qū)與10個(gè)以上的購物中心，共計(jì)建筑面積達(dá)到了180萬m2，而資產(chǎn)管理的規(guī)模也突破了200億人民幣。根據(jù)其面積分布來看，其中有超過40%的屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，CLCT園區(qū)資產(chǎn)在2020年時(shí)經(jīng)過關(guān)聯(lián)方收購的方式獲取，所收購的園區(qū)資產(chǎn)分布于西安和蘇州、杭州等地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總對(duì)價(jià)超過47億元，中心投資收益率為6.8%[2]。

而2020年因突發(fā)事件的影響，很多高質(zhì)量的園區(qū)資產(chǎn)相較于零售資產(chǎn)來說仍然更加穩(wěn)定，在經(jīng)過收購后，CLCT中心投資收益率也進(jìn)一步提升，而且每股分紅也有了明顯提高，提升率達(dá)到了4.8%。美國上市REITs中園區(qū)類底層資產(chǎn)包括辦公室和科研所、倉庫等工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，但卻沒有我國產(chǎn)業(yè)園所具備的政府導(dǎo)向和政策支持等優(yōu)良條件。美國目前共有工業(yè)REITs園區(qū)14個(gè)，股息率共為3.2%左右，預(yù)計(jì)在2021年后，價(jià)格/運(yùn)營現(xiàn)金流綜合水平將會(huì)有更好的起色，工業(yè)地產(chǎn)REITs是國外市場(chǎng)備受關(guān)注的一種類型，園區(qū)REITs的投資回報(bào)率更高且更加穩(wěn)定，與零售REITs相比，園區(qū)類資產(chǎn)REITs較高的收益率自然成了眾多投資者所青睞的目標(biāo)。美國上市工業(yè)REITs的底層資產(chǎn)多數(shù)都以園區(qū)為主，與其銷售類的REIT進(jìn)行比對(duì)分析，從近5年的發(fā)展情況來看，顯然是上市工業(yè)REITs底層資產(chǎn)收益更佳。而在我國，京滬深等地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)也成為了眾多投資者關(guān)注的目標(biāo)。深圳產(chǎn)業(yè)園歷經(jīng)多年的發(fā)展，從原本的工業(yè)區(qū)到產(chǎn)業(yè)園、科技園，到產(chǎn)城融合體，深圳市75%規(guī)模以上的工業(yè)產(chǎn)值都集中于產(chǎn)業(yè)園區(qū)。深圳市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，同時(shí)政府也致力于營商環(huán)境的構(gòu)建與優(yōu)化，對(duì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和經(jīng)營提供了良好支持，因此深圳市產(chǎn)業(yè)園的專業(yè)化及市場(chǎng)化水平也在不斷提高，同時(shí)服務(wù)也越來越趨向特色化，其中深圳科技工業(yè)園和蛇口網(wǎng)谷、中國科技開發(fā)院等具有影響力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中展露優(yōu)勢(shì)。以蛇口網(wǎng)谷為例，其整體面積達(dá)到了42萬平方米，經(jīng)過40年的經(jīng)營發(fā)展已經(jīng)累積了豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，以一體化人文智匯互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)模式的建設(shè)讓產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集成與投資協(xié)同發(fā)展，著眼于現(xiàn)代信息技術(shù)，包括人工智能和智能制造技術(shù)等發(fā)展各項(xiàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，成了新的產(chǎn)業(yè)聚集地。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)公募REITs能夠?yàn)橘Y金提供 退出通道

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)公募REITs來說，其優(yōu)勢(shì)也表現(xiàn)在可以有效改善股權(quán)融資和退出渠道等問題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般具有著開發(fā)周期長和資金需求量等特征，債券融資模式多樣化但股權(quán)融資的渠道卻非常少，退出渠道不足也導(dǎo)致投資模式會(huì)遭受約束，很多上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營現(xiàn)金流不足，產(chǎn)業(yè)負(fù)債率卻較高。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs則可以提供資金退出通道，將存量資產(chǎn)充分盤活，更有利于園區(qū)順利達(dá)成再投資的目標(biāo)，形成一個(gè)健康的循環(huán)，不僅改善了以往產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的各項(xiàng)周期通道，同時(shí)也利用REITs提高財(cái)務(wù)管控能力，拓展其投資規(guī)模等。同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs還有助于實(shí)現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)科學(xué)的輕重分化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的全周期控制。根據(jù)目前的政策和法規(guī)來看，原始權(quán)益人能夠保留產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)20%以上的權(quán)益，所以開發(fā)企業(yè)始終能具備一定的經(jīng)營權(quán)，從而將更多的資源和精力置于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展與管控方面，進(jìn)一步解決以往側(cè)重開發(fā)卻忽略經(jīng)營等現(xiàn)狀，并且由以往的開發(fā)建設(shè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)經(jīng)營管理為主的全新模式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期管理等。期間需要進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體經(jīng)營管控水平，所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的應(yīng)用也讓整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)管理水平得到了有效加強(qiáng)，推助產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理模式創(chuàng)新和管理團(tuán)隊(duì)的完善。此外產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)公募REITs的經(jīng)營以及退出機(jī)制也可以實(shí)現(xiàn)土地的集約化應(yīng)用。目前我國工業(yè)用地的利用率從整體上來看仍然有待提高，甚至個(gè)別產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著用地利用率不足等問題，導(dǎo)致資源的大量浪費(fèi)，因此各地方政府也針對(duì)土地的集約化管控投以重點(diǎn)關(guān)注。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地集約管理策略包含標(biāo)準(zhǔn)化廠房的建設(shè)、改善地面建筑容積、分割銷售控制等，這也會(huì)讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)在興建方面需要投入更多成本資力，但不可否認(rèn)的是，公募REITs的優(yōu)勢(shì)更為契合科學(xué)的整體化退出，非常適合一些高密度或無法散售的建筑，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體開發(fā)、土地集約化管理等。以長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來分析，目前我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是制造類企業(yè)的關(guān)鍵載體之一，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要?jiǎng)恿?，是?jīng)濟(jì)增長的全新推助力，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs則可以進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展活力，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來更為充足的推助力，促進(jìn)我國制造業(yè)的騰飛發(fā)展[3]。

四、結(jié)束語

雖然對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營來說，公募REITs具有種種優(yōu)勢(shì)，但在這些優(yōu)勢(shì)下也存在一些問題需要得到重視和解決，如公募REITs試點(diǎn)仍然是一個(gè)具有風(fēng)險(xiǎn)的過程，具體的法律法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)制度等仍然需要不斷改進(jìn)，還有很大的完善和細(xì)化空間。但能夠確定的是，公募REITs在國內(nèi)和國際上都成了備受青睞的投資產(chǎn)品，具有非常廣闊的發(fā)展空間與發(fā)展?jié)摿?，因此積極探索并完善公募REITs機(jī)制也成了國企改革的關(guān)鍵路徑。