房地產(chǎn)財務管理工作關鍵環(huán)節(jié)的有效控制研究

楊明敏

（武漢綠地濱江置業(yè)有限公司，湖北 武漢 430000）

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)的最大區(qū)別就在于其投資規(guī)模非常大，而且資金的回收周期也比較長。房地產(chǎn)的財務管理工作在其整個開發(fā)周期中都非常重要，加強對資金的管理、進行科學的財務規(guī)劃、統(tǒng)籌財務發(fā)展是房地產(chǎn)資金管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)只有對實際開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠真正保證項目能順利達到預期的收益效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須增強自身的風險意識，在企業(yè)內(nèi)部樹立全員參與的先進理念，構(gòu)建有效的成本管理模式，提升企業(yè)在開發(fā)過程中應對風險的能力，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說是有非常重要的影響的。

一、房地產(chǎn)財務管理工作中存在的問題

具有效數(shù)據(jù)顯示中TOP100房企銷售額均值為730.9億元，增長率均值為4.9%。其中，銷售額超千億元的房企有19家，數(shù)量與去年持平，超百億元的房企有130家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為548.2億元，權(quán)益銷售面積均值為409.4萬平方米。單月來看，8月TOP100房企銷售額同比增長率均值為21.4%。

房地產(chǎn)開發(fā)項目大多投資大，項目開發(fā)時間長，資金需求量大，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往存在高負債，在銷售短期遇冷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回款的路徑就會出現(xiàn)障礙，回款受限將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的資金壓力。正是房地產(chǎn)企業(yè)的這些特點及現(xiàn)狀，導致在財務管理工作中許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題突顯出來，但融資渠道受限；企業(yè)的全面預算管理不能與企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合；財務管理制度尚未完善，崗位責任無法落實；財務管理人員的素養(yǎng)有待提高等，這些問題的存在影響了企業(yè)財務管理工作的正常開展。

（一）財務管理制度不夠完善

目前，房地產(chǎn)行業(yè)存在一個非常大的問題，那就是企業(yè)財務管理制度并不完善。尤其是那些中型或小型的企業(yè)，它們在企業(yè)的自身管理的過程中，基本上都缺乏財務管理方面的意識，甚至有一些企業(yè)連財務部門都沒有設置。此外，部分企業(yè)雖然設置了相關的部門，也招聘了財務人員，但是這些財務人員缺乏專業(yè)素養(yǎng)，企業(yè)的財務工作存在計算方面的漏洞，這導致企業(yè)存在財務流程以及管理方面問題。對于一個企業(yè)來說，財務保障工作不到位是非常不利的，這很有可能制約企業(yè)的發(fā)展。

（二）資金管理制度不夠健全

房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常復雜的行業(yè)，它在立項以及具體的建設過程中會涉及非常多的環(huán)節(jié)，比如在項目開始之前需要進行融資及投資，而且每一個環(huán)節(jié)都會涉及大量的資金，所以說能否管好資金其實是房地產(chǎn)企業(yè)能否實現(xiàn)蓬勃發(fā)展的主導因素之一。部分企業(yè)在資金管理方面并沒有非常明確的概念，導致企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)資金無法及時回籠的情況，甚至還有一些企業(yè)直接出現(xiàn)了融資困難以及資金斷層的情況，這導致其很難真正將項目維持下去，進而倒閉或者是破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)財務管理工作當中的關鍵環(huán)節(jié)

（一）資金管理

房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中會涉及多個環(huán)節(jié)，比如項目的立項、項目的規(guī)劃、開盤銷售等等，基本上每一個環(huán)節(jié)都對應著一個非常龐大的資金鏈。而且房地產(chǎn)的特殊性就在于資金的投入與產(chǎn)出之間間隔的時間非常長，因此，如何做好相關期限內(nèi)的資金管理對于房地產(chǎn)發(fā)展來說有著非常重要的影響。一方面，企業(yè)需要關注整個項目的土地成本以及資金管理，因為企業(yè)如果通過除撥款的方式獲取土地，那么其前期勢必要投入大量的資金，而資金是影響房地產(chǎn)開發(fā)的一個主要的因素。另一方面，針對資金回籠的問題，企業(yè)要盡可能地提高資金的使用效率，并且在相關政策允許的情況下盡早地獲得預售證。同時及時與政府部門進行有效的溝通，做好銷售資金的監(jiān)管工作，努力降低單方面的監(jiān)管額度。此外，為每一個時間節(jié)點提供足夠的資金，這非常有利于企業(yè)降低成本、提高資金的使用效率。

（二）稅務籌劃

房地產(chǎn)的稅務籌劃涉及多個環(huán)節(jié)，基本上從土地的獲取到最終的項目完工都會涉及房地產(chǎn)的稅務籌劃。因此，稅務籌劃也成了房地產(chǎn)的財務管理工作中不能夠缺少的一個環(huán)節(jié)，是值得每一位財務人員高度重視的一個環(huán)節(jié)。同時，因為房地產(chǎn)的開發(fā)種類比較多，其稅額也相對較高，如印花稅、土地契稅等，在項目研究以及開發(fā)的不同階段所產(chǎn)生的稅種的類型也可能不同，因此只要是在法律允許的范圍之內(nèi)都可以對項目各個環(huán)節(jié)進行有效的稅務籌劃。綜合籌劃能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資，進而提高最終的項目收益水平，同時這也是一項能體現(xiàn)企業(yè)的財務管理水平的非常重要的工作。

（三）財務計劃以及風險管理

房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中有長期性和復雜性的特點，因此，財務計劃以及風險防控也成了房地產(chǎn)企業(yè)財務工作中不可缺少的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)需要從土地獲取開始就對項目進行全方位的研究，如市場的調(diào)查、資金流向統(tǒng)計等。同時，還要將土地開發(fā)的進度以及資金回籠的情況和相關收益進行有機結(jié)合。此外，還應該及時更新市場的情況，綜合考慮市場因素、政策因素等。想要真正實現(xiàn)對整個項目開發(fā)過程的管控，房地產(chǎn)企業(yè)就必須制定各類預算計劃，如年度報表、季度報表、月度報表等。這需要管理人員對財產(chǎn)進行預計，對利潤、現(xiàn)金流、新簽合同額等進行科學的確定，并且盡可能地要求每一個部門參與。

三、房地產(chǎn)財務管理工作當中的關鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度

從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，財務管理的關鍵性的環(huán)節(jié)就在于控制好企業(yè)的財務管理制度。這需要企業(yè)明確好各個工作人員的職責，尤其是要提升財務管理人員的綜合素質(zhì)，只有這樣才能為企業(yè)的財務程序優(yōu)化提供更多的幫助。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展需求，對財務管理的制度進行有效的完善，以確保財務管理工作能夠有理有據(jù)地發(fā)展，這樣不僅可以減少財務方面的沖突，還能降低企業(yè)的投資成本，大大提高企業(yè)在市場中的競爭力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要科學地建立內(nèi)部的獎勵機制，定期對財務管理人員進行素質(zhì)方面的培養(yǎng)，通過有效的獎懲措施充分激發(fā)工作人員的工作能力及工作的激情，增強工作人員的榮譽感和責任感，提高其對整個工作的重視程度。

（二）關注房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

前文已經(jīng)說到，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理所涉及的環(huán)節(jié)非常多，如融資、投資、銷售等，還會涉及非常大的資金流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高資金的使用效率，才能真正降低成本。首先，拓寬融資渠道是非常重要的一個選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以將銀行融資與股權(quán)融資相結(jié)合，運用強大的資金網(wǎng)絡解決運營的風險。其次，針對企業(yè)的資金以及現(xiàn)金的管理，制定更加完善的體系，制定戰(zhàn)略性的投資計劃，以控制融資風險，加強對在建項目資金使用的控制。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要制定動態(tài)的資金管理方法，確保企業(yè)在各環(huán)節(jié)都能科學合理地將資金的使用成本控制在有效范圍內(nèi)。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃方案直接影響著企業(yè)的稅負負擔，最終還會影響企業(yè)的開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅務籌劃方案的制定，值得注意的是，企業(yè)優(yōu)化方案時必須以遵守法律與誠信納稅為前提，將方案落實到土地的競標以及開發(fā)和建設當中。同時，企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)的成本取票以及全按土地增值清算進行抵扣的，因此，在項目的開發(fā)以及稅務籌劃的過程中企業(yè)要對合同以及成本的分攤等多方面進行綜合性的研究，權(quán)衡利弊。而對于除此以外的其他稅種，企業(yè)需要不斷關注國家所出臺的各種優(yōu)惠政策，這些都可以為企業(yè)減稅降費提供一定的幫助。

四、結(jié)語

在房地站資金管理中需要嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記賬。對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。堅持每日盤點庫存現(xiàn)金,做到日清日結(jié)。這樣一來,問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行日常的開發(fā)以及管理時必須做好財務管理方面的工作，做好資金的管理以及稅務籌劃，其中包括財務計劃等重要環(huán)節(jié)。而企業(yè)管理人員必須結(jié)合市場發(fā)展的實際需求以及企業(yè)發(fā)展的情況完成對企業(yè)資金的規(guī)劃，進而有效控制企業(yè)財務風險及成本，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。