房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃探究

文/崔婷婷（青島遠(yuǎn)茂置業(yè)有限公司）

我國房地產(chǎn)市場競爭狀況愈發(fā)激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場逐漸從高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫徛l(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，不僅要合理提升銷售額，還要合理管控企業(yè)的內(nèi)部成本。然而，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要支出成本之一，在成本支出中占比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用更加科學(xué)合理的稅法政策，對土地增值稅實(shí)施納稅籌劃工作，既能夠合理減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本和經(jīng)營成本，還能夠進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)才可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅主要針對目標(biāo)為單位或者個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及地面上的建筑物等其他所得的相應(yīng)收入，最終目的在于運(yùn)用更加科學(xué)合理的稅收方式優(yōu)化房地產(chǎn)和土地市場，從而確保市場秩序更加規(guī)范。近些年來，我國土地增值稅征收大致分為預(yù)征和清算繳納兩項(xiàng)流程，根據(jù)超率累進(jìn)稅率方式實(shí)施稅額核算工作，土地增值稅稅額計(jì)算公式為：增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)（增值額=房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目）。

納稅籌劃最早出現(xiàn)在西方國家，后被我國學(xué)者引入并應(yīng)用到實(shí)際工作中。同時(shí)也被稱之為“稅務(wù)籌劃”或是“稅收籌劃”。相較于西方發(fā)達(dá)國家，我國納稅籌劃工作明顯起步較晚，也缺乏良好的發(fā)展環(huán)境，然而，隨著我國稅收法律制度的不斷完善，納稅籌劃管理工作逐漸彰顯出了相應(yīng)的作用價(jià)值。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，開始重視納稅籌劃管理工作，并根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際情況，制定更加科學(xué)合理的納稅籌劃計(jì)劃。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭狀況愈演愈烈，要想在愈發(fā)激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視土地增值稅納稅籌劃具有重要意義。其意義具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：其一，土地增值稅納稅籌劃能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。稅款稅費(fèi)不僅作為企業(yè)經(jīng)營成本的重要構(gòu)成部分，同樣也是影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的主要因素，如若房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理開展納稅籌劃工作，就能夠進(jìn)一步降低稅費(fèi)，企業(yè)耗費(fèi)的經(jīng)營成本也會逐漸減少，最終呈現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利潤也能夠超出預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。其二，能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平。土地增值稅納稅籌劃應(yīng)要求從事財(cái)政工作的相關(guān)人員既要具備大局觀，還要具備更加優(yōu)秀的業(yè)務(wù)水平和綜合素養(yǎng)，以企業(yè)管理者身份合理實(shí)施納稅籌劃工作，才能確保企業(yè)有著更加良好的內(nèi)部氛圍[1]。

二、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀

（一）土地增值稅納稅籌劃目標(biāo)不明確

新時(shí)期背景下，部分企業(yè)納稅籌劃思路并沒有在開發(fā)項(xiàng)目清算后，運(yùn)用更加科學(xué)的方式減少稅費(fèi)，合理節(jié)省成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在具體建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，其中包含的涉稅內(nèi)容、涉稅金額及稅收優(yōu)惠政策較為繁雜，尤其對于涉稅內(nèi)容中的收入總額、扣稅項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠政策等相關(guān)內(nèi)容，都要在實(shí)施預(yù)征或清算土地增值稅工作時(shí)，優(yōu)化納稅籌劃活動的具體細(xì)節(jié)，否則土地增值稅納稅籌劃目標(biāo)就會過于混亂，表現(xiàn)在以下幾方面：

其一，房地產(chǎn)行業(yè)對企業(yè)的收入總額和相關(guān)財(cái)政政策缺乏關(guān)注度。房地產(chǎn)企業(yè)在具體核算經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，并沒有重視延遲確認(rèn)收入所彰顯出的時(shí)間價(jià)值，或是合理降低銷售價(jià)格的效果，抑或各個(gè)區(qū)域的稅收優(yōu)惠政策，這類因素都會嚴(yán)重影響土地增值稅的納稅籌劃。其二，既沒有充分認(rèn)知土地增值稅的各類扣除項(xiàng)目，也沒有根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定合理扣除資金收入，再加上票據(jù)管理工作較為混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行更加科學(xué)合理的納稅籌劃，致使企業(yè)的經(jīng)營效益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。因此，在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地增值稅納稅籌劃的具體細(xì)節(jié)，樹立稅前納稅籌劃意識，充分認(rèn)知籌劃目標(biāo)。唯有如此，才能夠防止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生納稅風(fēng)險(xiǎn)，還能夠進(jìn)一步減少稅負(fù)成本，從而保證企業(yè)在社會中的形象更加良好[2]。

（二）稅務(wù)統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)與人員嚴(yán)重缺失，業(yè)務(wù)水平有待提高

稅務(wù)籌劃活動不僅是企業(yè)正常運(yùn)作的重要基準(zhǔn)，而且與企業(yè)各個(gè)方面都存在著密切的關(guān)聯(lián)，這就需要從事土地增值稅稅務(wù)籌劃活動的相關(guān)人員應(yīng)具備較高的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)，同時(shí)還要儲備多方面專業(yè)知識，其中包含法律、金融以及財(cái)務(wù)等相關(guān)知識，在具備更為豐富專業(yè)知識的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)跟緊時(shí)代發(fā)展的腳步，確保與社會發(fā)展息息相關(guān)，主動學(xué)習(xí)新興技術(shù)，拓寬創(chuàng)新思路，以此確保稅務(wù)籌劃活動能夠落實(shí)到實(shí)際工作中去，從而實(shí)現(xiàn)信息共享。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行水平并沒有達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，在具體開展稅務(wù)籌劃活動時(shí)，嚴(yán)重缺少更為專業(yè)的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)和籌劃活動人員，甚至部分企業(yè)設(shè)立的稅務(wù)統(tǒng)籌崗位多數(shù)是由財(cái)務(wù)人員擔(dān)任。除此之外，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人才流動性較強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)人才流失過于嚴(yán)重，再加上財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素養(yǎng)參差不齊，在具體稅務(wù)籌劃活動時(shí)，由于業(yè)務(wù)能力不足，嚴(yán)重導(dǎo)致企業(yè)難以正確掌握國家財(cái)政以及各類稅收政策，致使最終制定的土地增值稅稅務(wù)籌劃計(jì)劃并不能準(zhǔn)確落實(shí)到實(shí)際工作，也無法彰顯出稅務(wù)籌劃活動在企業(yè)中的應(yīng)用價(jià)值，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會不斷提升[3]。

（三）風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較弱

稅務(wù)籌劃活動應(yīng)具備較為優(yōu)秀的預(yù)先性，在具體開展相應(yīng)工作時(shí)還應(yīng)根據(jù)國家頒布的稅收政策，確?；I劃活動能夠順利開展。而稅收政策所顯現(xiàn)的各類特征（時(shí)效性、不穩(wěn)定性等），導(dǎo)致稅務(wù)籌劃抵御風(fēng)險(xiǎn)的整體水平較差，并沒有達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，倘若在具體開展籌劃活動時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)各類突發(fā)性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作無法順利開展，企業(yè)也會遭受更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。例如，國家頒布并正在實(shí)施的稅收政策，部分規(guī)定過于模糊，而模糊區(qū)域被正確修改后，或者稅收政策層涉及的相關(guān)內(nèi)容根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整后，稅務(wù)活動在實(shí)際開展期間也沒有建立更加合理的籌劃條件，導(dǎo)致籌劃工作最終顯現(xiàn)的權(quán)利逐漸向義務(wù)傾斜，致使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)，從事稅務(wù)籌劃工作的相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)存在差異，面對各種突發(fā)事件并不能在第一時(shí)間內(nèi)采取更加科學(xué)合理的解決措施，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部存在的各類因素嚴(yán)重影響稅收籌劃工作順利開展，致使企業(yè)最終顯現(xiàn)出的實(shí)際抵御風(fēng)險(xiǎn)的整體水平難以達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)[4]。

三、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃措施

（一）優(yōu)化稅籌意識

負(fù)責(zé)企業(yè)稅收籌劃管理人員應(yīng)協(xié)助企業(yè)了解并樹立稅收籌劃意識，合理篩選各類稅收籌劃優(yōu)惠政策，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，選擇更加科學(xué)合理的稅收籌劃條款。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)主動認(rèn)知稅收籌劃等相關(guān)內(nèi)容，將土地增值稅稅收籌劃制度落實(shí)到實(shí)際工作中去，以此確保相關(guān)管理人員在執(zhí)行稅收籌劃管理工作時(shí)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，從而保證稅收基準(zhǔn)以及稅額符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)重視稅收籌劃工作的應(yīng)用價(jià)值，從多方面、多角度合理管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成本，充分保證房地產(chǎn)企業(yè)最終獲得經(jīng)濟(jì)收益超出預(yù)期目標(biāo)。近些年來，我國政府極為重視土地增值稅征收工作，為了合理降低廣大人民群眾的土地增值稅的稅收壓力，稅法根據(jù)普通住宅的實(shí)際情況制定了更加完善的稅收優(yōu)惠政策，標(biāo)準(zhǔn)性的普通住宅在具體出售過程中，如若增值部分并沒有超出20%，納稅人就可以免交增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策合理定價(jià)。倘若產(chǎn)品呈現(xiàn)的增值率超出20%，要想進(jìn)一步降低土地增值稅的實(shí)際納稅額度，企業(yè)將定價(jià)確定在略低于20%價(jià)格區(qū)間內(nèi)，唯有如此，既可以享受到免稅政策，購買者也可以降低整體的購買成本，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益能夠得到進(jìn)一步提升[5]。

（二）培養(yǎng)稅籌人才

要想確保房地產(chǎn)企業(yè)開展的稅收籌劃工作更加合理，首先應(yīng)將土地增值稅稅收籌劃管理工作落實(shí)到實(shí)際工作中，這同樣也是保證稅收籌劃管理工作順利開展的重要基準(zhǔn)，通過更加科學(xué)合理的方式保證稅收籌劃管理工作的整體質(zhì)量。所以，企業(yè)在日常發(fā)展過程中，應(yīng)主動引進(jìn)更多的稅收籌劃人才，聘用業(yè)務(wù)水平和綜合素養(yǎng)更為優(yōu)秀的相關(guān)人員，確保稅收籌劃工作的細(xì)節(jié)更加良好。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該定期開展培訓(xùn)活動，提升企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員稅務(wù)籌劃管理能力。根據(jù)稅收籌劃管理工作的實(shí)際情況，完善稅收籌劃工作的具體細(xì)節(jié)，能夠主動面對可能發(fā)生的突發(fā)情況，并以企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為側(cè)重點(diǎn)，確保稅收籌劃工作可以正常運(yùn)作。其次，從事稅收籌劃管理工作的相關(guān)人員還要實(shí)時(shí)判斷企業(yè)顯現(xiàn)出的綜合收益，防止企業(yè)有著較為嚴(yán)重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，運(yùn)用更為合理的方式，運(yùn)用更多的稅務(wù)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。除此之外，從事稅收籌劃工作的相關(guān)人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，制定更加健全的稅收籌劃計(jì)劃，了解并掌握企業(yè)涉及的稅收信息數(shù)據(jù)，合理解決各類稅務(wù)難題。最后，企業(yè)可以委任業(yè)務(wù)水平更高的稅籌人員，到企業(yè)開展培訓(xùn)活動，在培訓(xùn)活動中積極溝通交流，促使企業(yè)稅籌人員發(fā)現(xiàn)自身的不足之處，學(xué)習(xí)其他稅籌人員處理問題的經(jīng)驗(yàn)，從而為自身的業(yè)務(wù)水平以及綜合素養(yǎng)的提升奠定良好基礎(chǔ)[6]。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識

從另一個(gè)層面而言，從事稅收籌劃工作的相關(guān)人員對于房地產(chǎn)企業(yè)是一把雙刃劍。在具體開展稅收籌劃工作時(shí)，應(yīng)重視稅收過程中出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)分析風(fēng)險(xiǎn)帶來的利弊，確保最終制定的稅收籌劃計(jì)劃更加科學(xué)合理，從而保證在各類風(fēng)險(xiǎn)面前，負(fù)責(zé)稅收籌劃工作的相關(guān)人員能夠充分認(rèn)知土地增值稅稅收所體現(xiàn)的重要意義，以此為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。與此同時(shí)，土地增值稅稅收籌劃工作的最終目標(biāo)主要在于合理減少稅收成本。這就需要企業(yè)重視風(fēng)險(xiǎn)防控工作的應(yīng)用價(jià)值，因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際情況，制定更加科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控制度，完善風(fēng)險(xiǎn)防控工作的細(xì)節(jié)，確保稅務(wù)籌劃工作具有穩(wěn)定性和可操作性。除此之外，在實(shí)際工作中，還應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際情況，將收入、成本和利息等相關(guān)內(nèi)容準(zhǔn)確落實(shí)到實(shí)際工作中，避免運(yùn)用較為片面的方式進(jìn)行管控，而是要實(shí)現(xiàn)多部門聯(lián)動，從各個(gè)角度、各個(gè)方面開展策劃工作，在遵守相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上合理實(shí)施全流程監(jiān)管工作，梳理工作的開展思路，防止企業(yè)出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)[7]。

四、結(jié)束語

總而言之，新時(shí)期背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為促使我國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的重要支柱之一，要想確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，從事管理工作的相關(guān)人員和財(cái)稅人員應(yīng)重視納稅統(tǒng)籌工作的應(yīng)用價(jià)值，以相關(guān)稅收法律制度為前提，涉及房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅籌劃中遇到各類難題，例如，收入總額確認(rèn)、扣除項(xiàng)目分類以及稅收優(yōu)惠政策等各類問題，應(yīng)在第一時(shí)間與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通交流，防止企業(yè)發(fā)生偷稅、漏稅等現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)企業(yè)既要了解并掌握國家頒布的優(yōu)惠政策以及財(cái)稅動態(tài)，還要充分認(rèn)知行業(yè)背景以及企業(yè)管理工作，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇更加科學(xué)合理的納稅籌劃方式，從而保證企業(yè)的最終經(jīng)濟(jì)效益能夠得到進(jìn)一步提升。