建筑維修改造工程投資效益優(yōu)化分析―以全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館為例

夏東宇

（全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館，北京 100125）

0.引言

在建筑維修改造工程項(xiàng)目的建設(shè)管理過(guò)程中，投資管理是整個(gè)管理工作的核心所在，貫穿整個(gè)建筑維修改造工程的全過(guò)程。因而本文正是基于這一前提，就農(nóng)展館建筑維修改造工程在建設(shè)過(guò)程中如何加強(qiáng)決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段的投資管理策略進(jìn)行了分析并提出了幾點(diǎn)策略。旨在提升農(nóng)展館工程管理部門的投資管理水平，不斷提高建筑維修改造工程的投資管理效果，優(yōu)化建筑維修改造工程的投資管理策略。

1.優(yōu)化決策管理

隨著時(shí)間的推移，建筑物及其配套設(shè)備設(shè)施會(huì)發(fā)生有形磨損和無(wú)形磨損，如墻體裝飾面脫落、屋面防水破損、地面開(kāi)裂、暖通系統(tǒng)效率低下，基礎(chǔ)配套設(shè)施老化、功能上的短缺以及技術(shù)上的落后等問(wèn)題。為此，工程管理部門會(huì)按照工作計(jì)劃組織實(shí)施相關(guān)的維修、更新和改造工作，但在實(shí)際工作中，如果缺乏充分的研究和論證，往往在施工過(guò)程中會(huì)面臨修改施工方案，幾經(jīng)反復(fù)才能達(dá)到預(yù)期效果，一是造成時(shí)間和資金的浪費(fèi)；二是與經(jīng)費(fèi)預(yù)算有出入，究其原因是在工程項(xiàng)目決策階段沒(méi)有進(jìn)行深入的分析，缺乏切實(shí)有效的論證[1]。

因此，在決策階段的投資管理策略：一是要避免“出現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題”的工作局面，工程管理部門在推進(jìn)館區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修改造和完善配套功能工作之前，要對(duì)館區(qū)整體情況進(jìn)行全面摸底排查，進(jìn)行充分調(diào)研和分析，與勘察設(shè)計(jì)單位共同制定館區(qū)整體維修規(guī)劃，并提升預(yù)防性維修意識(shí)；二是在制定施工方案期間，要結(jié)合多方面實(shí)際情況，制定具有較強(qiáng)可行性、經(jīng)濟(jì)性以及技術(shù)性的維修改造方案，根據(jù)實(shí)際工程規(guī)模確定合理的維修改造標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)選取適用性較強(qiáng)的設(shè)施設(shè)備，并聯(lián)合勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位不斷優(yōu)化技術(shù)方案和預(yù)算投資，充分做好決策階段的準(zhǔn)備工作。

2.優(yōu)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)階段在建筑維修改造項(xiàng)目全過(guò)程中，是控制工程投資造價(jià)的核心，在有些維修改造工程中，有時(shí)會(huì)因?yàn)閿?shù)額和規(guī)模較小或因施工進(jìn)度緊張，將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作交由施工企業(yè)來(lái)完成，讓施工企業(yè)成了“設(shè)計(jì)、施工一肩挑”。而把設(shè)計(jì)任務(wù)交給施工企業(yè)，就等于是把投資決策權(quán)交給了施工企業(yè)，投資策略的天平從設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)向施工企業(yè)傾斜。

因此，在做好決策階段投資控制的基礎(chǔ)上，應(yīng)切實(shí)做好設(shè)計(jì)階段的維修改造項(xiàng)目投資的管理，具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)做好以下幾方面工作：（1）制定工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合工程項(xiàng)目的專業(yè)類別、規(guī)模、難易程度等，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)門檻標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的維修改造項(xiàng)目要按照相關(guān)流程，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)管理控制過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持用招投標(biāo)制度科學(xué)的選取有實(shí)力、有能力的設(shè)計(jì)單位，不僅能夠保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，而且能夠科學(xué)合理的將工程造價(jià)降低，進(jìn)而達(dá)到控制投資的目的。（2）落實(shí)有效監(jiān)督和設(shè)計(jì)額度限制。在通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選定設(shè)計(jì)單位后，要引入第三方監(jiān)督機(jī)制，有效監(jiān)督設(shè)計(jì)單位能夠嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保建筑維修改造工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的安全性和經(jīng)濟(jì)性。同時(shí)通過(guò)采用限定投資總額的方式委托設(shè)計(jì)單位，充分結(jié)合改造方案與限定投資額度，最大限度地使有限的資金投入實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)效益的最大化[2]。

3.優(yōu)化施工管理

維修改造工程施工階段的投資控制是項(xiàng)目投資管理工作中的重要組成部分，也是問(wèn)題最集中的階段。主要存在的問(wèn)題包括：（1）施工企業(yè)內(nèi)部管理松散，駐場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理管理水平差、經(jīng)驗(yàn)不足，造成現(xiàn)場(chǎng)施工混亂，工程質(zhì)量和工期都無(wú)法得到保證，造成投資效果的下降；（2）施工企業(yè)為了控制成本，在施工過(guò)程中偷工減料，以次充好，以假亂真，給建設(shè)單位帶來(lái)極大的隱患；（3）對(duì)施工企業(yè)隨意增加工程量，特別是涉及隱蔽工程，虛報(bào)工程量等行為，建設(shè)單位缺乏有效的監(jiān)督管理手段[3]。

因此，提高施工階段的投資管理水平，能夠切實(shí)有效地優(yōu)化工程項(xiàng)目的整體投資效益。

第一，要重視施工階段的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工作。由于在建筑維修改造工程施工過(guò)程中，存在諸多不確定性因素，很多施工節(jié)點(diǎn)需要專業(yè)技術(shù)支持，而現(xiàn)場(chǎng)施工人員專業(yè)水平參差不齊，在缺少監(jiān)理人員的情況下，很難保證施工質(zhì)量，造成投資效益下降。因此，應(yīng)委托專業(yè)的工程監(jiān)理，有效控制建筑維修改造項(xiàng)目施工階段的投資效益。

第二，加強(qiáng)工程量變更控制管理工作。工程量變更在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中是不可避免的，而不科學(xué)的工程量變更無(wú)疑會(huì)造成項(xiàng)目的投資效益下降。所以，項(xiàng)目管理人員在施工階段，必須加強(qiáng)工程量變更的控制管理，對(duì)于增減項(xiàng)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格把控，應(yīng)委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程變更審核，并出具審核意見(jiàn)，減少因不合理的工程量變更導(dǎo)致的投資效益下降。

第三，加強(qiáng)材料設(shè)備的采購(gòu)?fù)顿Y管理工作。在工程項(xiàng)目施工階段的投資控制方面，尤其需要注意的是切實(shí)有效管控采購(gòu)材料設(shè)備的投資比重。材料設(shè)備的售價(jià)和品質(zhì)，經(jīng)常是造成材料設(shè)備采購(gòu)?fù)顿Y失控的兩個(gè)關(guān)鍵因素。因此，在訂立購(gòu)買合同之前，要組織專門人員對(duì)市場(chǎng)上現(xiàn)有不同品牌材料設(shè)備的價(jià)位、質(zhì)量等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)查摸底，根據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際目標(biāo)與需求，選擇價(jià)位合理、質(zhì)量能夠達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)的材料設(shè)備，同時(shí)制定應(yīng)急處理方案，避免因材料進(jìn)場(chǎng)不及時(shí)，或材料設(shè)備質(zhì)量不合格等因素帶來(lái)施工工期延誤，造成投資增加。

第四，認(rèn)真分析實(shí)際投資和預(yù)算投資額度。通常在建筑維修改造工程項(xiàng)目中，實(shí)際投資與預(yù)算投資額度通常存在一定的偏差。工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)細(xì)化各個(gè)分項(xiàng)的投資目標(biāo)，在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中分階段與實(shí)際投資額度進(jìn)行對(duì)比分析，要聯(lián)合監(jiān)理單位對(duì)維修改造工程各個(gè)階段進(jìn)行全程監(jiān)督控制，對(duì)于出現(xiàn)偏差的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析并找出原因，對(duì)于不利于投資效益的偏差應(yīng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行糾正，以確保預(yù)算投資執(zhí)行力度和效益。

4.優(yōu)化竣工管理

竣工結(jié)算是工程項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在工程驗(yàn)收合格后，工程管理部門應(yīng)督促施工企業(yè)及時(shí)辦理結(jié)算資料，并對(duì)所發(fā)生的工程量逐項(xiàng)審查核定后，委托第三方造價(jià)咨詢公司進(jìn)行結(jié)算審核。結(jié)算審核應(yīng)嚴(yán)格對(duì)照工程施工圖、竣工圖、工程量清單及施工合同等工程項(xiàng)目資料進(jìn)行核對(duì)，以確保工程項(xiàng)目投資效益，同時(shí)也為后續(xù)工程項(xiàng)目決算工作打好基礎(chǔ)。

5.結(jié)語(yǔ)

農(nóng)展館作為農(nóng)業(yè)行業(yè)博物館領(lǐng)域內(nèi)唯一的國(guó)家一級(jí)博物館，在宣傳闡釋黨和國(guó)家的“三農(nóng)”政策，全面展示“三農(nóng)”事業(yè)發(fā)展成就，有力推動(dòng)農(nóng)業(yè)品牌建設(shè)及農(nóng)產(chǎn)品交易，傳播弘揚(yáng)優(yōu)秀鄉(xiāng)土文化，保護(hù)傳承中華農(nóng)業(yè)文明等諸多方面，始終發(fā)揮著重要的建設(shè)性作用。如何加強(qiáng)館區(qū)內(nèi)建筑維修改造工程項(xiàng)目的投資策略管理，對(duì)于實(shí)現(xiàn)農(nóng)展館的職能定位和能力提升具有十分重要的意義。作為新時(shí)期背景下的建筑工程項(xiàng)目管理人員，應(yīng)該重視強(qiáng)化建筑維修改造工程項(xiàng)目投資管理的重要性，要努力提高自身專業(yè)技術(shù)水平，認(rèn)真研究和系統(tǒng)總結(jié)建筑維修改造工程項(xiàng)目投資管理策略的有益經(jīng)驗(yàn)，并切實(shí)做好決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等階段的投資管理工作，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上提高工程投資效益。