文/劉英
(佳寧娜(深圳)投資有限公司)
近年來,隨著稅務(wù)政策不斷變化,房地產(chǎn)企業(yè)作為國家稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)測對象,如何強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,已然成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中極為重要的議題。房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫徹其全周期業(yè)務(wù)流程,倘若產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)將面臨重大經(jīng)營危機(jī),因此,強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控迫在眉睫。
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)特征是在一定程度上受風(fēng)險(xiǎn)屬性影響,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要特征表現(xiàn)為以下幾方面:
(1)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營建設(shè)的各環(huán)節(jié)之中,包括投融資、土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)、銷售等。(2)對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理而言,稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的客觀性,難以消除和避免?;诖?,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)及自身管理過程中,只能采取科學(xué)合理的措施,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)降低,卻無法徹底消除[1]。(3)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還具有一定的隱形性特點(diǎn),稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)會(huì)藏匿于企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)之中,除了定期接受來自稅務(wù)部門的檢查之外,企業(yè)管理層很難在日常經(jīng)營管理工作中發(fā)現(xiàn)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理及項(xiàng)目建設(shè)過程中主要的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成主要有以下幾方面:(1)土地取得環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,土地獲得階段的投資在總成本之中占比較高,更是開發(fā)成本中的關(guān)鍵所在。倘若企業(yè)土地購買過程中,對方并未提供全額、準(zhǔn)確且真實(shí)的增值稅發(fā)票,那么在后續(xù)的房地產(chǎn)稅務(wù)管理工作中,勢必會(huì)影響企業(yè)土地增值稅清算以及增值稅抵扣等工作的進(jìn)行,因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對于發(fā)票管理的重視程度,保障支付購買土地款項(xiàng)的合理性。(2)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)期間,房地產(chǎn)企業(yè)所涉及稅務(wù)種類繁多,例如增值稅、所得稅等,此部分也是稅務(wù)機(jī)關(guān)在落實(shí)工作時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。除了一般的項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)涉及稅務(wù)工作外,部分企業(yè)內(nèi)部在開展特殊業(yè)務(wù),例如利用房屋獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工等,也應(yīng)當(dāng)將其視為企業(yè)的銷售活動(dòng),否則企業(yè)將會(huì)產(chǎn)生偷稅漏稅等行為,將面臨信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。(3)交付、清算階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)完成后,企業(yè)面臨交付、清算工作,在此過程中財(cái)稅相關(guān)事項(xiàng)較多,例如所得稅實(shí)際毛利清算、申報(bào)增值稅等,企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視上述稅務(wù)工作的開展,保障自身經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策在不斷地更新迭代,這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理而言,是巨大的挑戰(zhàn)。部分企業(yè)對于稅收政策了解不夠充分,每一項(xiàng)稅收政策的出臺,都代表著政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的稅務(wù)管理工作中,無法準(zhǔn)確解讀當(dāng)前稅收政策,則易導(dǎo)致企業(yè)在落實(shí)稅務(wù)管理時(shí)存在偏差,從而無法幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),影響企業(yè)發(fā)展。與此同時(shí),企業(yè)倘若無法透過政策,解讀出政府用意,企業(yè)的未來發(fā)展就有可能受到限制;另外,部分房地產(chǎn)企業(yè)對于政策解讀及時(shí)性不足。企業(yè)需要根據(jù)政策變化及時(shí)調(diào)整自身經(jīng)營管理策略,但部分企業(yè)缺乏對稅收政策變化的敏感性,對關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)最新稅收政策的解讀及時(shí)性不足。
尤其是除卻全國的普適性政策,各地也會(huì)根據(jù)自身實(shí)際市場經(jīng)濟(jì)狀況出臺相應(yīng)的政策法規(guī),該地房地產(chǎn)企業(yè)若不能準(zhǔn)確把握相關(guān)政策,則會(huì)在當(dāng)前競爭激烈的行業(yè)環(huán)境中失去發(fā)展先機(jī)[2]。
稅務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作的重點(diǎn)內(nèi)容,系統(tǒng)且規(guī)范的管理制度是稅務(wù)管理工作落實(shí)的基礎(chǔ),倘若缺乏完善的規(guī)章制度,容易導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先,房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)乎企業(yè)的自身利益,同時(shí)與客戶利益也緊密相關(guān),這就導(dǎo)致稅務(wù)管理工作落實(shí)的難度較大。與此同時(shí),稅務(wù)管理工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理及業(yè)務(wù)開展的全過程,當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)稅務(wù)管理落實(shí),強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作時(shí),對于稅務(wù)管理認(rèn)知不夠充分,淺顯地將稅務(wù)管理等同于稅收繳交,并未強(qiáng)化對稅收政策、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避轉(zhuǎn)移等內(nèi)容的認(rèn)知,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控質(zhì)量提升方面存在較大問題;其次,部分企業(yè)雖根據(jù)政策指引建立了現(xiàn)代化的稅務(wù)管理理念,并根據(jù)自身需求實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)管理制度的完善,但在實(shí)際的落實(shí)過程中仍存在執(zhí)行不到位的現(xiàn)象,究其原因,在于部分房地產(chǎn)企業(yè)在人員配置方面存在問題,并未根據(jù)工作落實(shí)需求,建立獨(dú)立的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu),僅將其交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé),極大地削弱了稅務(wù)管理工作的重要性[3]。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工綜合素質(zhì)尚待提升,難以滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理工作的開展需求,產(chǎn)生稅收繳納不及時(shí)、管理效率相對低下等問題。
部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作的開展中,缺乏應(yīng)有的稅務(wù)籌劃意識,關(guān)于稅務(wù)籌劃工作落實(shí)對企業(yè)發(fā)展的重要意義不夠明確。難以根據(jù)稅收政策變化及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案,無法幫助企業(yè)更好地利用當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策,降低企業(yè)稅負(fù)。部分企業(yè)在實(shí)際稅務(wù)籌劃工作過程中,與稅務(wù)局缺乏及時(shí)有效的溝通與協(xié)調(diào),甚至存在信息不對稱的狀況,在處理重大涉稅事項(xiàng)時(shí),并未及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行匯報(bào)。此外,企業(yè)內(nèi)部信息化建設(shè)程度不足,并未根據(jù)實(shí)際工作需求,引進(jìn)先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng),難以實(shí)現(xiàn)各職能部門間的信息資源共享,提升員工工作效率及質(zhì)量[4]。企業(yè)在處理重要涉稅信息時(shí),僅財(cái)務(wù)部門落實(shí)處理工作,并未將相關(guān)涉稅信息及后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)處理情況及結(jié)果及時(shí)傳遞給企業(yè)其他職能部門,導(dǎo)致其他職能部門缺乏應(yīng)有的參與度,信息溝通不夠順暢,難以有效提升企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理質(zhì)量。
稅收政策的更新,不僅給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作的落實(shí)帶來了新的挑戰(zhàn),同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了全新的發(fā)展機(jī)遇,因此在實(shí)際工作的推進(jìn)中,首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化自身對于稅收政策的研究,充分解讀政策背后所蘊(yùn)含的相關(guān)信息。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集、整理并分析稅收相關(guān)政策,此類政策不僅包含與房地產(chǎn)企業(yè)直接相關(guān)聯(lián)的政策,同時(shí)還包含會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的其他類型政策;不僅包括國家層面,同時(shí)也包括各地方、層級的相關(guān)政策法規(guī)[5]。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中,只有對稅收政策進(jìn)行全面且充分的研究,才能更好地為后續(xù)的政策解讀工作提供必要的素材;其次,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確且深度地解讀稅收政策,在實(shí)際的解讀工作中至少應(yīng)當(dāng)充分把握以下幾點(diǎn):為什么出臺、產(chǎn)生了什么樣的變化、具體如何應(yīng)對,而不是僅停留在知識層面,應(yīng)當(dāng)充分把控政策背后針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)性和實(shí)用性;最后,應(yīng)當(dāng)將政策內(nèi)容落到實(shí)處,服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,在保證理解不出現(xiàn)偏差的情況下,根據(jù)政策變化及時(shí)調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)發(fā)展策略。
房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部各項(xiàng)涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理,包括稅種、繳納規(guī)定、風(fēng)險(xiǎn)評估及預(yù)防等各方面,建立完善明確的制度,推動(dòng)稅務(wù)管理工作制度化,全面把控稅務(wù)管理工作的推進(jìn)情況,更好地對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)及時(shí)預(yù)警,嚴(yán)格把控,推動(dòng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的具體化及規(guī)范化;其次,企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制,保障稅務(wù)管理制度的充分落實(shí),既要強(qiáng)化政策落實(shí),同時(shí)還應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作落實(shí)需求,配置專業(yè)的稅務(wù)管理人員,將稅務(wù)管理工作貫穿于企業(yè)日常經(jīng)營管理中;最后,還應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)稅務(wù)管理評價(jià)工作的推進(jìn),落實(shí)全流程監(jiān)督管控,及時(shí)根據(jù)評價(jià)結(jié)果實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理的優(yōu)化改進(jìn)。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中,應(yīng)當(dāng)明確稅務(wù)籌劃工作對于自身發(fā)展的重要意義,準(zhǔn)確把握國家各項(xiàng)稅收政策,確保稅務(wù)籌劃方案符合法律規(guī)定,幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低[6]。企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的聯(lián)系,及時(shí)就政策中存在的不明確之處進(jìn)行溝通,提升信息溝通順暢程度。根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作落實(shí)需求,引進(jìn)先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)各職能部門間的信息資源共享,為稅務(wù)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。
對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言,稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作尤為重要,在此過程中,企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確認(rèn)知,充分明確各項(xiàng)稅收政策,推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作的落實(shí),降低稅負(fù),提升風(fēng)險(xiǎn)防控能力,助力企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。