商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目全過程成本控制

陳華容

摘要：近年來，隨著我國城市化的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)價值越來越高，整個市場競爭越來越激烈，甚至出現(xiàn)了不良性競爭的現(xiàn)象，為了從根本上調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的競爭關(guān)系，需要制定明確的管理政策，形成相對較為穩(wěn)定的管理體系。本文主要通過對商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目全過程成本控制工作進(jìn)行詳細(xì)敘和分析，希望可以進(jìn)一步改善商業(yè)地產(chǎn)的競爭環(huán)境，進(jìn)而形成良性的競爭關(guān)系，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，本文提出的相關(guān)建議僅供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);綜合體項目;全過程;成本控制

引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)的綜合價值越來越高，地產(chǎn)優(yōu)勢也更加的明顯，這就促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來挑戰(zhàn)和機(jī)遇，因此，商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)的整體質(zhì)量要求也就逐漸提高，商業(yè)地產(chǎn)管理者應(yīng)該制定明確的管理制度和政策，進(jìn)而改善現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目的全過程管理制度進(jìn)行分析，希望各企業(yè)單位能夠從商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，制定詳細(xì)的管理準(zhǔn)則。

1商業(yè)地產(chǎn)綜合體簡介

城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)綜合體的前身，在城市綜合體發(fā)展的過程中，主要包括高檔寫字樓、星級酒店、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立街區(qū)及高檔居民區(qū)等多種類。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市綜合體不斷被商業(yè)地產(chǎn)綜合體所替代，商業(yè)地產(chǎn)綜合體的特征在于以“訂單地產(chǎn)”模式作為城市綜合體的核心，這種操作方法可以有效的避免城市綜合體在發(fā)展過程中招商的風(fēng)險，進(jìn)而使地產(chǎn)得到合理的應(yīng)用，有利于促進(jìn)各種類型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是，現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)綜合體市場相對較為混亂，管理起來比較困難，需要制定詳細(xì)的制度規(guī)范行業(yè)行為，進(jìn)而提高整個行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)收益。

2商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目成本控制中的常見問題

城市綜合體項目的發(fā)展非常有利于提高城市經(jīng)濟(jì)，對于城市商業(yè)區(qū)的確定有很大的指導(dǎo)意義，但是在綜合體項目開發(fā)的過程中，如何綜合娛樂、購物、休閑、生活等功能有機(jī)結(jié)合確是一個非常重要的問題，再利用商業(yè)區(qū)的地區(qū)優(yōu)勢和道路優(yōu)勢，進(jìn)而全面激發(fā)整個商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)。在商業(yè)區(qū)綜合體發(fā)展的過程中，前期需要投入大量的資本，在建設(shè)過程中，非常容易出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂的問題，因此，進(jìn)行商業(yè)區(qū)建設(shè)最重要的因素就是控制建設(shè)成本，進(jìn)而降低商業(yè)區(qū)建設(shè)的風(fēng)險。

2.1成本管控能力較差

現(xiàn)階段，隨著我國企業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，整個市場行業(yè)出現(xiàn)了不良性競爭的現(xiàn)象，部分企業(yè)在生產(chǎn)過程中完全忽略了對生產(chǎn)成本的控制，進(jìn)而影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。還有一部分企業(yè)在日常管理過程中，不能夠明確生產(chǎn)成本管控問題，不知道在哪些區(qū)域應(yīng)該控制成本、哪些區(qū)域應(yīng)該加大成本投入，在確定生產(chǎn)材料的過程中，過于注重成本，而忽略了生產(chǎn)產(chǎn)品的價值，導(dǎo)致企業(yè)的名譽(yù)越來越差。另外，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)將質(zhì)量問題全部推給設(shè)計師的情況，根本沒有注意到自身生產(chǎn)問題。

2.2成本控制體系缺乏合理布局

企業(yè)想要進(jìn)步，想要全面發(fā)展，首要任務(wù)就是制定明確的管理體系，嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行生產(chǎn)操作，對于成本的控制工作也是如此，必須要制定明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而才能夠確保成本控制工作有章可循。成本控制需要企業(yè)各部門之間共同努力，為了避免出了問題無人負(fù)責(zé)的情況，要嚴(yán)格劃分企業(yè)各個部門的工作內(nèi)容，部門管理人員再將工作內(nèi)容細(xì)化，劃分到個人，做到每項工作都有人負(fù)責(zé)，有人管理。當(dāng)基礎(chǔ)工作劃分結(jié)束之后，還應(yīng)該加強(qiáng)各個部門工作人員之間的溝通交流，按照現(xiàn)階段市場的發(fā)展情況，市場部門要找到產(chǎn)品的不足，進(jìn)而反饋給生產(chǎn)人員，生產(chǎn)人員再進(jìn)行合理的調(diào)整，這樣更加有利于企業(yè)未來的發(fā)展。

2.3設(shè)計與施工存在差異

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目實(shí)際施工過程當(dāng)中，會出現(xiàn)施工圖紙設(shè)計內(nèi)容與實(shí)際情況不相符的情況，如果施工人員和設(shè)計人員一味的按照設(shè)計圖紙進(jìn)行，那么非常不利于提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，嚴(yán)重的還會影響整個建設(shè)結(jié)構(gòu)，帶來較大的事故安全。因此，在工程建設(shè)過程中，設(shè)計人員和施工人員可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行討論，根據(jù)市場的發(fā)展?fàn)顩r，合理的調(diào)整建設(shè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而全面推動商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低商業(yè)區(qū)建設(shè)的成本投入。

3商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目全過程成本控制的有效策略

3.1項目早期成本控制

全過程成本控制要適應(yīng)在整個商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)過程當(dāng)中，特別是決策階段和設(shè)計階段。（1）決策階段，充分進(jìn)行市場調(diào)研，結(jié)合商業(yè)區(qū)地標(biāo)建設(shè)的實(shí)際情況出發(fā)，制定詳細(xì)的管理制度，在這一過程中，可以使用相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)測設(shè)備，避免工程建設(shè)的風(fēng)險擴(kuò)大化。另外，在決策階段可以對工程建設(shè)進(jìn)行初步的成本預(yù)測，有利于后期成本管理工作的深化開展。（2）設(shè)計階段，保證設(shè)計圖紙與工程建設(shè)質(zhì)量的統(tǒng)一性和合理性，在符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況之下盡可能的控制建設(shè)成本。商業(yè)地產(chǎn)綜合區(qū)工程的建設(shè)需要各個部門之間的有效溝通合作，因此，必須要建立明確的規(guī)章制度，讓工程開展有最基本的制度保障。除此之外，為了提高工程建設(shè)質(zhì)量，還可以選擇使用招投標(biāo)的方式緩解成本問題，實(shí)現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化管理，從而全面保障工程建設(shè)的質(zhì)量問題。

3.2項目建設(shè)期成本控制

項目成本控制是商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的重要內(nèi)容，當(dāng)成本得到合理的控制之后，整個工程建設(shè)的資金投入才更加有保障。因此，在實(shí)際工程建設(shè)過程中，建設(shè)單位要選擇使用主動控制的方式進(jìn)行管理。在施工階段，要根據(jù)項目建設(shè)的實(shí)際情況，對現(xiàn)場簽證進(jìn)行管理，嚴(yán)格按照規(guī)章制度開展簽證簽發(fā)工作，當(dāng)一階段的工程結(jié)束之后，成本部門需要將成本進(jìn)行總結(jié)，確定建設(shè)成本是否超出預(yù)期成本，明確成本經(jīng)濟(jì)的使用范圍，保證合格之后，才可以簽字確認(rèn)。另外，為了緩解商業(yè)區(qū)建設(shè)的成本投入，可以使用招投標(biāo)的方式對成本進(jìn)行管理，在招投標(biāo)的過程中，要保證招投標(biāo)的公平性、公開化、公正化，進(jìn)而全面保障招投標(biāo)企業(yè)雙方的利益關(guān)系。在招投標(biāo)工作正常開展的過程中，可以利用智能化的清算設(shè)備，對整個成本進(jìn)行合理的預(yù)測，進(jìn)而有助于各企業(yè)之間的競爭，幫助企業(yè)精準(zhǔn)定位。在建設(shè)過程中，還可以成立相應(yīng)的成本預(yù)警制度，對于超出基礎(chǔ)成本建設(shè)的部分，可以提前預(yù)警，便于工作人員嚴(yán)格管理，細(xì)分成本投入細(xì)節(jié)項目，科學(xué)有效的控制成本。

3.3項目竣工后期成本控制

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目工程建設(shè)結(jié)束之后，也需要對其建設(shè)成本進(jìn)行控制。首先，需要做好商業(yè)綜合體工程建設(shè)的驗收工作，驗收工程建設(shè)質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)，按照設(shè)計圖紙，嚴(yán)格確定設(shè)計內(nèi)容，避免出現(xiàn)建設(shè)漏項問題，如果出現(xiàn)漏項建設(shè)，不可以進(jìn)行建設(shè)結(jié)算。在驗收工作審核的過程中，需要根據(jù)工程建設(shè)的現(xiàn)場簽證是否合理，確定簽證符合要求之后再進(jìn)行訂單確認(rèn)，進(jìn)而進(jìn)行項目結(jié)算。其次，做好項目成本材料控制，深入市場調(diào)查，根據(jù)綜合體建設(shè)所使用的主要材料和設(shè)備進(jìn)行全面調(diào)查，實(shí)現(xiàn)材料成本的嚴(yán)格控制。最后，當(dāng)所有的工程項目結(jié)算工作結(jié)束之后，需要將所有的成本進(jìn)行計算機(jī)輸入，便于后期管理工作的開展和實(shí)施。

結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的主要趨勢，良好的商業(yè)綜合體建設(shè)有利于提高城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，推動城市進(jìn)步，建立更加和諧的社會。在進(jìn)行商業(yè)綜合體工程建設(shè)的過程中，必須要合理的控制建設(shè)成本，在此基礎(chǔ)之上再進(jìn)行合理的資金投入，進(jìn)而確保資金成本投入的科學(xué)性、合理性，有利于商業(yè)區(qū)綜合體未來的發(fā)展?fàn)顩r。

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