做好老舊小區(qū)改造 切實改善人居品質

李雅文

（中共陜西省委黨校（陜西行政學院）經(jīng)濟學部，陜西 西安 710061）

老舊小區(qū)改造工作已在試點區(qū)取得一定成績，其對改善人居環(huán)境，提升人民生活幸福水平的貢獻有目共睹。今日的新小區(qū)，若干年后也會變成舊小區(qū)。因此，應當認識到該項工作的持續(xù)性，重要性，摸索規(guī)律，掌握民情。在實踐工作中，如能進一步務實用心，精準施策，則將會推動該項工作更加行穩(wěn)致遠。

一、老舊小區(qū)改造工作的重要意義

（一）老舊小區(qū)改造對提高城市韌性，推動可持續(xù)發(fā)展的重要意義

以西安市為例，納入改造計劃的老舊小區(qū)，多為九十年代商品房改革之前，由政府，單位，個人三者出資建設的居住區(qū)，房齡大多在三十年左右，因為“房老，院老，街老，設施老，生活環(huán)境差”而落后于時代，需要通過出資改造或成本更高的拆遷，來實現(xiàn)對人民居住品質的改善。那么，可以想見，房地產(chǎn)高歌猛進的近十幾年里，建成的眾多住宅區(qū)，在未來的三十年里，也將面臨老與舊的問題。即使建材質量和建筑工藝水平在提升，但房屋的折舊，老化是客觀存在；城市與社會的更新迭代是客觀規(guī)律，不以人的意志為轉移。因此，早日摸索出一套適合我國國情的老舊小區(qū)改造工作經(jīng)驗和方法，對實現(xiàn)城市韌性發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展，都具有重要意義。

（二）老舊小區(qū)改造對實現(xiàn)城市合理規(guī)劃的積極意義

城市布局的原則，應該盡量選擇緊湊集中式。這已經(jīng)是國內(nèi)外建筑學家與城市規(guī)劃學家們的共識。在二胎政策遇冷，人口紅利消失的現(xiàn)階段，攤大餅，搞多中心，對于我國的大部分城市并不適合。老舊小區(qū)絕大多數(shù)都處于城市核心區(qū)域，以西安市為例，很多老舊小區(qū)與歷史文化古跡，著名院校，以及近現(xiàn)代有紀念意義的建筑或近在咫尺，或融入其中。已成為古城歷史進程的見證者，活化石。甚至有的與文物古建一起，構成了這個城市的靈魂。因此，對這樣的老舊小區(qū)，在考察篩選后，進行保留改造與升級，一方面彰顯了城市的底蘊與特色，一方面改善了人民的居住環(huán)境，其意義可謂重大。

（三）對提升養(yǎng)老保障水平的重要意義

老舊小區(qū)的住戶中，老年人口占大多數(shù)。我國在“未富先老”的現(xiàn)實情況下邁進老齡化社會，很多老年人的養(yǎng)老金水平并不高，根據(jù)2019 年的調(diào)研課題成果，西安市城六區(qū)的養(yǎng)老金平均水平不足3000 元。雖然恒大，高新等大地產(chǎn)商瞄準商機，相繼在臨潼等地開發(fā)了一定量的適老頤養(yǎng)公寓，以園區(qū)無障礙，個性化照護服務和幽美清新的環(huán)境為賣點，但是，對于大多數(shù)老年人而言，高端養(yǎng)老公寓，或者去溫暖的亞熱帶“候鳥式養(yǎng)老”，從經(jīng)濟方面考量，都不現(xiàn)實。同時，大多數(shù)中國老人對自己生活了很多年的社區(qū)，都具有依戀的情感。而親切感和依賴感是提升晚年生活品質的重要因素?；诖?，用心做好現(xiàn)有老舊小區(qū)升級改造，大力提升公共服務的均等化水平，使老年人不離開家園，就能共享社會，經(jīng)濟，文化，教育的發(fā)展成果，不僅是一條現(xiàn)實可行的路徑，更是在“未富先老”的前提下提升養(yǎng)老保障水平的重要一環(huán)。

二、現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造工作中存在的問題

（一）部分基層工作人員的改造思路未完全厘清，造成工作主次不分明

根據(jù)我國人居的具體情況，一般來講老舊小區(qū)改造包括以下內(nèi)容：水電氣管路改造；結構適當加固與電梯加裝；外墻保暖裝飾和門棟防盜；小區(qū)公共綠地與停車位建設；小區(qū)文化活動場所建設，等幾大方面。根據(jù)前期對住戶的切身居住體驗調(diào)研，成果顯示，上述六大方面內(nèi)容在切身體驗重要性方面呈依次減弱的關系。因此，改造工作，應當遵循這個主次原則來鋪開。在與住戶的自愿協(xié)商方面也應當做好主次分明教育與引導。實踐中，有的小區(qū)老年住戶居多，卻沒有把加裝電梯放在首位，花了很多錢裝防盜門，等后期想到需要電梯，又存在結構的小調(diào)整，單元門又要拆掉換位置，前期防盜門等于白裝；有的小區(qū)，本身自然溫度并不低，卻搞一刀切，花很多錢加保溫層。等等諸如此類的問題，都需要工作人員思想明確，原則堅定，靈活變通，扎根現(xiàn)實，把工作切實做好。

（二）在尊重城市規(guī)劃，合理拆遷方面力度還應加大

在確定了符合改造條件的老舊小區(qū)的同時，對于過于老舊，存在使用障礙，不具備保留價值，維護困難的住宅區(qū)進行拆遷，是城市發(fā)展的必然一步，也是提升和改善人民生活水平的重要舉措。在實踐中，因為種種原因，一些影響城市面貌的危房舊房，搬遷工作推進困難，這給明確納入改造范圍的老舊小區(qū)住戶和從事老舊小區(qū)改造的工作人員帶來一定的心理影響。對于改造工作存在一定的負面作用。

（三）老舊小區(qū)改造工程的設計性有待提升

老舊小區(qū)，大多雖然沒有寬闊的空間去供設計師實現(xiàn)自己的設計思想，但絕不能因此而只注重實用功能改造，而完全忽視設計理念的表白?，F(xiàn)實中，老舊小區(qū)改造項目很少見到用心雕琢的出彩之作，一般還是停留在外立面畫點墻繪，種點花草來表現(xiàn)設計性，這是遠遠不夠的。

（四）文化活動場所缺乏未能引起重視

根據(jù)2019 年的課題調(diào)研成果，西安市老年文化活動場所遠不能滿足需求。屢屢出現(xiàn)廣場舞與太極拳等等團體“爭地盤”發(fā)生沖突這樣的事。老舊小區(qū)大多占地面積小，建設場館有困難，但小的活動場所能否見縫插針地考慮在改造項目中，值得思考。

三、對老舊小區(qū)改造的幾點建議

（一）提前厘清改造工作思路

改造的主旨思想與具體實施方略，應在尊重住戶意愿的基礎上，提前厘清，切不可邊想邊干。在水電氣管路改造——結構加固與加裝電梯——外墻保暖裝飾——公共環(huán)境改善與停車位建設——老年文化活動場所建設的大原則大順序大概念下，結合實際情況，用心制定方案，扎實推進每一步工作。盡量提高資金使用效率，不走回頭路。

（二）重視設計 精心設計

建議每一個老舊小區(qū)改造項目，都請專業(yè)設計人員進行科學合理的設計，以匹配它的城市核心位置，為城市增光添彩。從加裝電梯時對結構的微小調(diào)整，到樓頂與外墻加裝保暖層，防水層，以及外立面的裝飾，公共綠地，立體停車，活動場所，等等，都要體現(xiàn)豐富美好的設計思想，利用好寶貴的城市空間。

（三）對拆遷與改造以人為本 精準施策

對拆遷項目，要求基層工作人員認真學習政策，吃透政策精神，深入每一戶家庭，宣講政策，耐心專業(yè)，動之以情，曉之以理?；鶎庸ぷ魅藛T代表著政府的形象，應該始終把人民利益放在首位，原則堅定，以人為本，不懼黑惡，大膽工作。只有該拆的拆，才能做到該改造的改造，認真改造，更好改造。才能更好推進城市的發(fā)展，才能更好地為人民謀福祉。

（四）老年文化活動場所應積極考慮

建議每一個超過300 戶，或者老年人口超過200 人的小區(qū)，建設一個面積不小于160 平方米的老年文化活動中心，由社區(qū)直接管理，小區(qū)協(xié)同管理。輪流向不同的文化興趣愛好者開放。也可作為小區(qū)共同的節(jié)慶文化娛樂活動場所。以推進形成小區(qū)特色文化，引導健康向上的精神追求，切實改善人民文化生活。

結束語

老舊小區(qū)改造，是重大的民生工程和發(fā)展工程。其對于城市的韌性發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，對于城鎮(zhèn)養(yǎng)老保障柔性水平的提升，對于城市的低碳綠色更新，對于經(jīng)濟的高質量發(fā)展都具有殊為重要的意義。同時，該項工作具有很大的復雜性與諸多具體困難?；鶎涌蒲腥藛T與具體工作人員應認真學習相關政策，積極動腦，用心務實，把工作切實做好。