借名買房現(xiàn)狀之思考

林梅均

（上海市松江區(qū)人民法院，上海 201600）

一、當(dāng)前審判思路歸納

（一）合同效力

借名買房往往規(guī)避限購、信貸政策，該合同是否侵犯國家及社會公共利益，是否違反國家強制性規(guī)定。

（一）有關(guān)借名買房協(xié)議的效力問題

1.有關(guān)政策性配套商品房的借名買房協(xié)議有效①（2015）浦民一（民）初字第45786號王某與李某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案.

生效裁判意見：系爭房屋系地方政府政策性配套商品房，被告系政策受益人，已經(jīng)通過和原告之間的協(xié)議獲得了經(jīng)濟利益，實際享受了政策利益；協(xié)議并不違反法律法規(guī)規(guī)定，也不損害社會公共利益，現(xiàn)被告以協(xié)議無效為由抗辯，顯然違反誠實信用原則，本院不予支持。被告作為具有完全民事行為能力的公民，其理應(yīng)對自己的簽約行為承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。系爭房屋現(xiàn)已具備過戶條件，原告可以要求被告配合過戶，但原告訴請確認(rèn)系爭房屋權(quán)屬直接歸原告所有，缺乏法律依據(jù)。

2.有關(guān)規(guī)避住房限購政策的經(jīng)適房借名買房協(xié)議無效②（2015）京一中民終字第3414號尚某與孟某合同糾紛一案.

生效裁判意見：根據(jù)本案已經(jīng)查清的事實，房屋價款、契稅、公共維修基金亦由尚某交納、涉案房屋現(xiàn)由尚某居住、而房屋登記在孟某名下的事實，可以認(rèn)定雙方存在借名買房關(guān)系。雖然房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書簽訂時間為2008年4月11日之后，但涉案房屋合同的簽訂、尚某支付房屋價款均形成于2008年4月11日之前，雙方借名買房關(guān)系并未規(guī)避住房限購政策，且房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系孟某和尚某的真實意思表示，故房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系有效，對雙方均有約束力，原告請求被告將房屋過戶至其名下的訴訟請求，法院予以支持。③北京新老經(jīng)適房上市政策實行雙軌制，即2008年4月11日之前簽訂的購房合同的老經(jīng)濟適用房可直接上市交易，因經(jīng)適房購買于該時間節(jié)點之前，本案由此確認(rèn)借借名買房協(xié)議未規(guī)避住房限購政策應(yīng)屬有效.依照相反推理規(guī)則，規(guī)避住房限購政策的借名購房協(xié)議應(yīng)屬無效.

（三）裁判方向

1.借名買房關(guān)系成立，直接判決確認(rèn)房屋歸原告所有④（2016）粵03民終15304號鄒某與沈某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案.

生效裁判意見：雙方的糾紛性質(zhì)為不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛。我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式為原因行為加登記。房屋權(quán)屬登記產(chǎn)生的公信效力，是對社會公眾產(chǎn)生的外部效力，但登記本身并不創(chuàng)設(shè)權(quán)利，房產(chǎn)的權(quán)屬仍取決于當(dāng)事人之間的實體法律關(guān)系，登記僅具有推定權(quán)利歸屬的效力，真實物權(quán)依據(jù)引起物權(quán)變動的基礎(chǔ)事實加以判斷。在房產(chǎn)系通過買賣而取得的情況下，房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)依購房時的意思表示、房款支付及房產(chǎn)交付情況、房產(chǎn)占有情況等事實加以綜合分析和判斷。本案中借名買房關(guān)系成立，原告關(guān)于房屋歸其所有的主張予以支持。

2.即使借名買房關(guān)系成立，僅具內(nèi)部約束的債權(quán)效力①（2017）浙民終498號夏某與某銀行案外人執(zhí)行異議之訴一案.

生效裁判意見：即便雙方借名買房關(guān)系成立，約定案涉房屋所有權(quán)歸于林某，且吳某將案涉房屋過戶至林某名下，雙方的該項約定僅對約定雙方產(chǎn)生約束力，并不發(fā)生物權(quán)效力，案涉房屋的所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由林某享有。該約定只是在林某與吳某之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該約定僅具有債權(quán)效力，林某僅有權(quán)請求吳某協(xié)助將房屋過戶至其名下。

二、借名買房合同效力及物權(quán)變動之分析

（一）對內(nèi)約束力

借名買房至少包含兩層合同關(guān)系，其一是借名人與出名人訂立的借名合同；其二是出名人與出賣人訂立的房屋買賣合同。就借名買房合同性質(zhì)而言，其實質(zhì)是委托購房合同關(guān)系。基于第三人是否知曉借名人與出名人之間的代理關(guān)系，區(qū)分為隱名代理還是默示顯名代理，產(chǎn)生的法律效果也有所不同。②根據(jù)我國《合同法》第402條規(guī)定、403條規(guī)定.以下對兩種特殊性質(zhì)的情形討論借名買房合同的效力。

1.經(jīng)濟適用房。經(jīng)適房是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷售價格及租金標(biāo)準(zhǔn)，面向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性住房。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，只有符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經(jīng)濟適用住房：一、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象；二、無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；三、家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；四、市和縣人民政府規(guī)定的其他條件。若不同時具備上述四項條件，就不具備購買經(jīng)適房的主體資格。雖然《經(jīng)濟適用住房管理辦法》不屬于國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，但經(jīng)適房涉及的確是社會公共利益，本不符合經(jīng)適房申請條件的借名人借用他人名義購買經(jīng)適房而達成的借名買房合同因違反社會公共利益而無效。

2.限購、信貸政策。房屋限購限貸是房管部門在房價過快攀升時通過設(shè)定一定的購房條件以約束過熱的購房熱情，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場而制定出來的政策，屬于政府的宏觀調(diào)控，具有臨時性和市場性。對于規(guī)避銀行信貸政策的借名買房行為，其規(guī)避的是購房首付款的支付比例及貸款的利率水平，這屬于銀行的內(nèi)部信貸管理規(guī)定，并不構(gòu)成對整個社會公共利益的侵犯和違反。③馬強.借名購房案件所涉問題之研究——以法院裁判的案件為中心.政治與法律，2014（7）：20-21.限購、信貸政策不屬于法律、行政法規(guī)，其僅屬于行政政策，無權(quán)限制公民的合同自由，規(guī)避限購、信貸政策并未侵犯社會公共利益，借名買房合同并不因此而無效。

筆者認(rèn)為，借名買房是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，屬于合同行為。根據(jù)合同自由原則，合同行為系雙方真實意思表示，且不違反我國法律法規(guī)的強制性規(guī)定、社會公德以及社會公共利益的，應(yīng)認(rèn)定其有效。除購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房以外，并不存在無效的情形。為規(guī)避限購政策或信貸政策，借名人委托出名人購買房屋，并登記在出名人名下，只是為了規(guī)避限購政策或信貸政策，只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，不影響社會公共利益。且出名人作為完全民事行為能力人，其理應(yīng)知曉并就自己的行為承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。借名買房之約定，應(yīng)屬合法、有效，雙方均應(yīng)恪守履行。出名人應(yīng)嚴(yán)格按照雙方的約定履行合同義務(wù)，本著誠實信用的原則，在條件成就的情況下協(xié)助借名人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使其最終獲得房屋所有權(quán)。④吳光榮.不動產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的基本原則.人民司法，2009（19）：37.

（二）對外阻卻力

1.案外人執(zhí)行異議之訴

經(jīng)筆者檢索以借名買房為由提起的案外人執(zhí)行異議之訴案件中，各地生效裁判意見均統(tǒng)一地認(rèn)定即使借名買房協(xié)議真實有效，借名買房事實存在，也無法產(chǎn)生對抗執(zhí)行的法律后果。⑤（2017）蘇民終1341號某地產(chǎn)公司與胡某、林某案外人執(zhí)行異議之訴一案，（2017）京民終492號林某與白某等案外人執(zhí)行異議之訴一案，（2017）浙民終498號夏某與某銀行案外人執(zhí)行異議之訴一案.筆者贊同該意見，認(rèn)為在審理異議人以借名買房為由要求停止對系爭房屋強制執(zhí)行并予以解除查封、停止拍賣等執(zhí)行措施案件中，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)審查，排除一切合理懷疑，避免被執(zhí)行人與案外人惡意串通逃避債務(wù)，規(guī)避執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。在借名買房情形中，異議人就案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)系登記生效原則，借名買房協(xié)議是借名人與被借名人之間就房產(chǎn)歸屬所作的內(nèi)部約定，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動的效果。借名人可以請求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權(quán)請求權(quán)，僅具有債權(quán)性質(zhì)。因被執(zhí)行人至今為系爭房屋的登記所有權(quán)人，該物權(quán)登記具有對外公示效力。根據(jù)物權(quán)公示公信原則，即便異議人主張的其與被執(zhí)行人之間借名買房關(guān)系成立，相對于其二人的內(nèi)部關(guān)系，債權(quán)人作為善意第三人，無法也無義務(wù)了解其二人所約定的相關(guān)內(nèi)容。設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。而債權(quán)人已經(jīng)獲得生效裁判文書對其債權(quán)的認(rèn)可，并據(jù)此申請強制執(zhí)行系爭房屋，此時，顯然應(yīng)當(dāng)保護債權(quán)人的強制執(zhí)行債權(quán)。異議人就系爭房屋并不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，故依據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定①該條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記.，實際購房人不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，其提出的對涉案房屋停止執(zhí)行的訴訟請求，應(yīng)不予支持。其要求停止對系爭房屋強制執(zhí)行并予以解除查封、停止拍賣等執(zhí)行措施的訴訟請求，于法無據(jù)，不予支持。法院對房產(chǎn)的查封具有法律依據(jù)，查封后即具有排除之后物權(quán)變動的效力。②《民事審判參考與指導(dǎo)》，2016年第3輯第48頁.立法及司法目的之一在于對個體行為的指引。若賦予借名買房的對抗執(zhí)行力，不僅肯定了虛假按揭套取銀行貸款的行為，而且勢必助長假借借名買房為由規(guī)避執(zhí)行的風(fēng)氣。

2.第三人撤銷之訴

第三人撤銷之訴程序制度的設(shè)立，是為保護受到錯誤生效裁判損害的未參加訴訟的第三人的權(quán)益。該程序的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)同時滿足主體要件、程序要件和實體要件。

根據(jù)《民事訴訟法》第五十六條第三項的規(guī)定，提起撤銷之訴的第三人，必須證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或全部內(nèi)容錯誤，損害其民事權(quán)益。此為第三人撤銷之訴的實體要件。該規(guī)定中受侵害的民事權(quán)益，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益，并不包括普通債權(quán)。真實的借名買房合同關(guān)系也僅僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。在出名人未配合將系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至借名人名下時，借名人不享有對房屋的物權(quán)，其受損權(quán)益非第三人撤銷之訴保護范圍，不符合第三人撤銷之訴的實體要件，無權(quán)提起第三人撤銷之訴。

三、完善借名買房法律規(guī)制的路徑

（一）明確法律依據(jù)，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)

鑒于目前全國各省市各自出臺的有關(guān)借名買房審判意見，存在不盡相同的規(guī)范和處理態(tài)度，存在同案不同判甚至是截然相反的裁判思路，這有損于借名買房糾紛的統(tǒng)一規(guī)制。同時，學(xué)界對于借名買房有關(guān)合同效力、物權(quán)變動效果及對外阻卻力的相關(guān)后果存在不同的看法，亟需法律對此進一步的規(guī)范。故此筆者建議在物權(quán)法司法解釋中增設(shè)有關(guān)借名買房的法律規(guī)定：確定借名買房協(xié)議的委托購房合同性質(zhì)，肯定其對借名人和出名人之間的內(nèi)部約束力，但借名人僅享有過戶條件成就時要求出名人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的債權(quán)請求權(quán)，對外不具備執(zhí)行阻卻力和對抗力，以實現(xiàn)全國就該類型糾紛法律適用和審判實踐的統(tǒng)一性。

（二）明確借名人及出名人的舉證責(zé)任

實踐中，借名買房雙方普遍存在關(guān)系較為親密的親屬朋友關(guān)系，按照一般生活常理和社會倫理，因雙方之間具有較高的信賴關(guān)系，故與陌生人之間的交易不同，借名買房未必會簽訂書面協(xié)議。在雙方無明確的借名買房協(xié)議就雙方的權(quán)利義務(wù)進行約定的情形下，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，應(yīng)由主張成立借名買房事實的借名人對雙方存在借名買房約定，以及購房款為原告出資的事實，承擔(dān)證明責(zé)任。法院就借名人與出名人雙方證據(jù)的證明力情況結(jié)合相關(guān)事實和經(jīng)驗法則，探究雙方的真實意思表示，推定雙方存在借名買房的口頭約定，最后認(rèn)定雙方之間存在借名買房關(guān)系。借名人應(yīng)就如下事實進行舉證：

1.房款支付及貸款償還情況：房款由誰支付，房屋抵押按揭貸款合同由誰作為借款人和抵押人簽訂，每月房貸按揭如何償還。原件由誰持有。

2.房屋居住使用情況：如開發(fā)商、物業(yè)公司向誰出具入伙通知書，房屋入伙手續(xù)及資料由誰辦理。房屋由誰裝修和入住使用，戶籍落戶問題，房屋相關(guān)物業(yè)手續(xù)、水電煤氣費用由誰辦理和交納。需要注意的是，該節(jié)情況的認(rèn)定還需審查房屋使用人是否基于享有對涉案房產(chǎn)的所有權(quán)而控制和支配涉案房產(chǎn)。

3.產(chǎn)權(quán)證書及付款憑證的持有情況：房地產(chǎn)買賣合同、收款收據(jù)、扣款賬戶的銀行卡原件、稅費發(fā)票、房地產(chǎn)權(quán)證原件等反映房屋購買及產(chǎn)權(quán)登記情況的重要憑據(jù)由誰持有。