閑置土地處置的法律探討

呂國(guó)昌

（廣東新北江律師事務(wù)所，廣東 清遠(yuǎn) 511518）

閑置土地處理過(guò)程中，涉及一些法律內(nèi)容，政府需根據(jù)相關(guān)法律政策，在處理過(guò)程中，既要保證社會(huì)穩(wěn)定和投資者的合法權(quán)益，又要保證在合法范圍內(nèi)進(jìn)行。面對(duì)現(xiàn)代復(fù)雜的土地使用情況，閑置土地處理工作，對(duì)政府部門工作而言，有著極大的挑戰(zhàn)性。

一、閑置土地概述

保護(hù)耕地，合理利用土地是我國(guó)基本國(guó)策。對(duì)于土地資源的利用，政府部門要著眼于土地存量挖掘，通過(guò)科學(xué)的方式提高土地資源利用率，有效減少我國(guó)土地供求之間產(chǎn)生的壓力，而對(duì)閑置土地在租用過(guò)程中，要在相關(guān)法律要求下進(jìn)行調(diào)整。沒(méi)有經(jīng)過(guò)管理的土地資源，政府部門在土地問(wèn)題處理過(guò)程中，占有重要的位置，如果超過(guò)相應(yīng)期限還沒(méi)有發(fā)展的話，土地開發(fā)面積和利用面積有著極大的差異，甚至?xí)绊懙疆?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)速度［1］。閑置土地利用，尤其是國(guó)有閑置土地的利用對(duì)提高我國(guó)土地利用率有著重要的作用。但是處理過(guò)程中，我國(guó)缺少相應(yīng)法律制度，導(dǎo)致閑置土地處理工作缺乏必要的政策支撐。土地閑置和土地空閑是不同的兩種概念，土地空閑是土地現(xiàn)狀沒(méi)有被人類開發(fā)和使用；土地分類中，沒(méi)有被利用和引進(jìn)輪換制度休耕的農(nóng)用地，作為閑置土地。閑置土地根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定被合理征用，但是在實(shí)際情況中，空閑和閑置在概念上有著極大的差異。閑置主要針對(duì)的是國(guó)有土地在簽訂合同之后，開始計(jì)算土地使用日期。而土地管理局針對(duì)日期進(jìn)行計(jì)算的同時(shí)，審批土地資源內(nèi)容，并對(duì)閑置土地使用方案進(jìn)行不斷調(diào)整，在保證其科學(xué)使用的前提下推進(jìn)工作。尤其對(duì)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地耕地情況，在審批一年之后才能夠進(jìn)行其他用途，而且需要在合法的范圍內(nèi)，才能夠進(jìn)一步穩(wěn)定土地資源使用情況。

二、閑置土地法律處理分類

（一）房地產(chǎn)開發(fā)閑置用地

閑置土地是指通過(guò)商業(yè)出讓行為獲得土地使用權(quán)，但在房地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)合約內(nèi)容，形成的延期現(xiàn)象，對(duì)土地資源的使用造成嚴(yán)重影響。土地資源在開發(fā)利用過(guò)程中，如果合同日期縮短，而在土地上沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的開發(fā)行為，政府部門可以減少收取相關(guān)費(fèi)用，推動(dòng)土地資源利用和開發(fā)速度。對(duì)兩年沒(méi)有動(dòng)工開發(fā)的土地，政府部門可以根據(jù)法律要求，無(wú)償收回土地使用權(quán)。法律也規(guī)定了其他情況，但如果是因?yàn)椴豢煽咕芰Χ鴮?dǎo)致土地閑置，或者是政府和相關(guān)部門的行為導(dǎo)致開發(fā)延遲的情況除外［1］。

（二）非農(nóng)建設(shè)占用耕地閑置土地

這種閑置已經(jīng)辦理了農(nóng)用土地向建設(shè)土地轉(zhuǎn)移，在相關(guān)法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)，造成土地資源閑置情況，甚至是土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。為了能夠減少土地閑置情況，需對(duì)閑置土地情況進(jìn)行詳細(xì)合理審查，這樣才能保證土地資源合理利用。土地需滿足一年左右時(shí)間沒(méi)有進(jìn)行耕種，或者是由其他人進(jìn)行耕種，滿足這樣條件才能保證土地資源的在相應(yīng)規(guī)定下繳納費(fèi)用，具體費(fèi)用征收數(shù)值和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣?guī)定。

（三）其他類型閑置土地

其他閑置土地處置可以根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律政策進(jìn)行，在相應(yīng)法律規(guī)定中，用地單位需根據(jù)合同內(nèi)容完善土地使用方式來(lái)進(jìn)行土地利用，對(duì)土地利用過(guò)程中存在不合理的地方，有關(guān)部門需進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)地方土地實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)整，如有關(guān)部門在工作中，經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整，能夠有效提升有關(guān)部門閑置情況，提高土地資源利用率；同時(shí)，還能夠針對(duì)城市土地使用情況進(jìn)行調(diào)整，提高土地利用率。對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)而言也有著重要意義，尤其是置換土地以其他科學(xué)形式進(jìn)行有效處理。

三、閑置土地在法律角度應(yīng)用措施

（一）閑置土地處理相關(guān)法律規(guī)定

閑置土地資源的利用，不論是什么土地類型，都需要在相關(guān)法律要求范圍內(nèi)進(jìn)行使用。土地開發(fā)和建設(shè)不僅僅是閑置土地利用，還需在利用過(guò)程中，對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行匯總，提高土地資源利用程度。根據(jù)法律規(guī)定，政府部門收取閑置費(fèi)用需根據(jù)工作內(nèi)容，對(duì)土地征用方式進(jìn)行調(diào)整和研究，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到要求。最長(zhǎng)為一年。政府部門可以根據(jù)法律規(guī)定變更土地用途，辦理手續(xù)簽訂，并對(duì)土地利用質(zhì)量有著嚴(yán)格要求，而政府根據(jù)政策發(fā)展需求，對(duì)閑置土地進(jìn)行合理利用。地方建設(shè)過(guò)程中，土地資源是非常重要的，政府在法律條款規(guī)定下，通過(guò)和開發(fā)商協(xié)商，對(duì)其土地資源進(jìn)行合理調(diào)換，政府部門在利用土地閑置資源過(guò)程中，保證土地使用質(zhì)量，在土地使用過(guò)程中，還可以通過(guò)商業(yè)活動(dòng)對(duì)土地資源進(jìn)行有效調(diào)整，保證土地原來(lái)使用者經(jīng)濟(jì)利益沒(méi)有受到影響，而如果出現(xiàn)損失的話，政府需給予相應(yīng)賠償，保證土地使用能夠達(dá)到相應(yīng)需求。如果一些土地閑置情況是因?yàn)橛嘘P(guān)部門建設(shè)計(jì)劃造成的，而想使用這片土地的人，可以向政府部門繳納相應(yīng)費(fèi)用。在實(shí)際支付過(guò)程中，需對(duì)相應(yīng)金額進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)核算，將土地進(jìn)行系統(tǒng)分類，閑置土地收取的費(fèi)用一部分支付給土地原使用者，剩下部分則政府收取，在此基礎(chǔ)上，政府需針對(duì)開發(fā)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和研究，保證土地閑置問(wèn)題能夠得到妥善解決。而一些土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年，未進(jìn)行任何形式上的工程建設(shè)，國(guó)家可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定收回未動(dòng)工造成的閑置土地。而由于政府導(dǎo)致的土地閑置情況，需采用積極的方式對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)救，減少損失。國(guó)家需要出臺(tái)相應(yīng)政策，針對(duì)征收增值低價(jià)制度，對(duì)于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)存在囤地的情況，有關(guān)部門可根據(jù)相應(yīng)法律內(nèi)容，對(duì)土地資源使用進(jìn)行調(diào)整，減少開發(fā)商在土地使用過(guò)程中牟取暴利的行為，提高土地合理使用率。從開始計(jì)算直到售出，對(duì)工程開發(fā)工作及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在后續(xù)工作內(nèi)容中，對(duì)開發(fā)商開發(fā)行為進(jìn)行限制，明確土地資源情況之后開始計(jì)算，直到售出最后一間房。尤其是市場(chǎng)上不良房地產(chǎn)開發(fā)商，需根據(jù)相關(guān)法律內(nèi)容及時(shí)對(duì)土地建設(shè)方案進(jìn)行修改和研究，提高土地資源利用率，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性，從而賺取更多利潤(rùn)。有關(guān)部門需充分理解閑置土地概念，從閑置土地法律處置性質(zhì)、主題和主要程序出發(fā)，提出針對(duì)性的工作方式，在法律范圍內(nèi)，將閑置土地利用起來(lái)，可以避免損害各方利益，提高我國(guó)土地資源利用率，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況。［2］

（二）執(zhí)法主體規(guī)定不一致

《閑置土地處置辦法》第三、第四兩條中對(duì)閑置土地的執(zhí)法主體規(guī)定和土地使用權(quán)出讓條例中根據(jù)規(guī)定主體區(qū)別，進(jìn)行工作適當(dāng)調(diào)整，法律法規(guī)主要以政府有關(guān)部門為主，尤其是執(zhí)法內(nèi)容存在一定程度上，在實(shí)際工作中容易造成意識(shí)混淆，對(duì)土地資源后續(xù)工作利用帶來(lái)了極大的困擾。

（三）完善集體建設(shè)用地閑置土地立法規(guī)定

根據(jù)相關(guān)法律對(duì)土地資源進(jìn)行處理，保證土地資源利用率。容易出現(xiàn)閑置土地問(wèn)題，在法律法規(guī)內(nèi)容中對(duì)此類現(xiàn)象沒(méi)有明確規(guī)定，不利于國(guó)家土地資源節(jié)約和有效利用。而且《閑置土地處置辦法》對(duì)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)面積不足總面積1/3或者投資額不足總投資額25%，終止開發(fā)滿一年，認(rèn)定為閑置土地。容易對(duì)土地資源后續(xù)開發(fā)工造成嚴(yán)重影響，而投資額度沒(méi)有達(dá)到的話，是否認(rèn)定為閑置土地，需要對(duì)此情況進(jìn)行明確規(guī)定和處理。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)社會(huì)主義法治建設(shè)不斷推進(jìn)，政府辦事更要遵循法律準(zhǔn)則，在不同工作程序中，對(duì)當(dāng)事人法律權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不同的工作內(nèi)容，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利和利益保護(hù)程度不同，閑置土地處理這一行政行為，政府需站在群眾的角度，進(jìn)行法律探究，并提出針對(duì)性的工作辦法。