淺析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題與解決方案

王婷婷

【摘要】當(dāng)前新形勢下，如何更好地落實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，妥善解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的問題，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記“一次辦好”，讓信息多跑路，讓群眾少跑腿，保障群眾合法權(quán)益成為當(dāng)前迫切需要解決的問題。針對不動產(chǎn)登記工作中存在的問題，提出規(guī)范整合歷史數(shù)據(jù)、加快統(tǒng)一登記簿冊的建設(shè)、更新登記人員的知識結(jié)構(gòu)這三個解決方案，可以解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的困難，更好的推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作的開展。下文對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的存在的問題與其解決方案進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；問題；解決方案

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.005

實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以更好地明確不動產(chǎn)權(quán)利邊界，減少權(quán)屬糾紛，進(jìn)而提高登記準(zhǔn)確率，能夠更好地維護(hù)好當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利。

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的存在的問題

根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)際情況，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的主要問題可以歸納成數(shù)據(jù)整合困難、不動產(chǎn)登記簿冊統(tǒng)一存在問題、登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)薄弱這三個問題，針對這三個問題下面進(jìn)行詳細(xì)的論述。

1.1 數(shù)據(jù)整合困難

1.1.1不同部門數(shù)據(jù)整合存在差異

土地按所有權(quán)可分為集體土地和國有土地，按性質(zhì)劃分為耕地、林地、草地和建設(shè)用地等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以后，應(yīng)該按照統(tǒng)一的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對以前各類數(shù)據(jù)進(jìn)行整合的過程中發(fā)現(xiàn)，各類登記數(shù)據(jù)檔案，大多是以紙質(zhì)文件存檔，電子數(shù)據(jù)檔案比較少。通過核查和對比全部房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，以及全部的土地登記數(shù)據(jù)和林權(quán)登記數(shù)據(jù)，及時對電子登記簿的信息進(jìn)行完善補(bǔ)錄，同時建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，補(bǔ)充和完善不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)內(nèi)房屋層圖形，從而實(shí)現(xiàn)房、地、林?jǐn)?shù)據(jù)相匹配的機(jī)制，通過圖形與登記數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的模式，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)落宗和落幢、林權(quán)登記數(shù)據(jù)落宗，最終使數(shù)據(jù)庫符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以此來滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求。原土地和原房產(chǎn)的數(shù)據(jù)是目前最需要整合的數(shù)據(jù)，林地和海洋等數(shù)據(jù)量相比土地和房產(chǎn)相比，數(shù)據(jù)量顯得少之又少。鑒于土地和房產(chǎn)信息化水平不同，國土部門掌握的土地數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)格式、存儲介質(zhì)和住建部門掌握的房產(chǎn)數(shù)據(jù)格式、存儲介質(zhì)在很大程度上存在不同。

1.1.2技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

不同的管理部門有不同的調(diào)查程序和受理程序。一般由所屬行業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊參與調(diào)查并形成獨(dú)立意見。此外，成果坐標(biāo)和精度的不一致，在成果的轉(zhuǎn)換和共享方面存在困難。不同部門在坐標(biāo)測量和精度方面不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，導(dǎo)致成果共享轉(zhuǎn)化變得有難度；其次，每個部門對土地類型的標(biāo)準(zhǔn)以及政策范圍有不同的界定范圍。土地類型在相互轉(zhuǎn)換的過程中出現(xiàn)可能性。舉例來說，由于退耕還林政策，耕地變成林地，部分農(nóng)民棄耕耕地變?yōu)榱值?。但是，跨部門的識別標(biāo)準(zhǔn)是他們自己部門來界定的。

1.1.3信息共享機(jī)制不健全

不同部門不愿意將自己部門過去的成果共享給其他部門，從而容易造成接邊錯誤，出現(xiàn)權(quán)屬糾紛、推諉扯皮的現(xiàn)象，這就容易導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從而讓不動產(chǎn)統(tǒng)一入庫數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化難度增加。房產(chǎn)和土地數(shù)據(jù)不完整、房屋和土地的主體不一致、用途不一致、坐落不一致等導(dǎo)致數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)無法實(shí)現(xiàn)、出現(xiàn)了數(shù)據(jù)不兼容的問題突出，需要對手動將原始檔案進(jìn)行人工一一對比，這就增加了工作量；另外由于缺乏一些原來檔案的電子數(shù)據(jù)，這就使得核實(shí)原始文件的真實(shí)性變得更困難，這些歷史遺留問題給不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作帶來諸多不便。

1.2 不動產(chǎn)登記簿冊統(tǒng)一存在問題

1.2.1分散登記導(dǎo)致登記簿冊數(shù)量龐大

每年產(chǎn)生大量新的不動產(chǎn)登記簿冊入數(shù)據(jù)庫。各部門交至不動產(chǎn)登記中心的登記簿冊信息不一致，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：一是數(shù)據(jù)精度不同，對于小數(shù)點(diǎn)位數(shù)的要求也不同。二是數(shù)據(jù)資料不全，各部門根據(jù)自身需要，對登記數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，當(dāng)統(tǒng)一登記簿冊之后，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)往往出現(xiàn)沒有相應(yīng)歷史數(shù)據(jù)的問題。受歷史條件的影響，各類不動產(chǎn)的圖紙信息已經(jīng)形成自己的信息體系，由于圖紙不相同，導(dǎo)致繪制標(biāo)準(zhǔn)相差很大，難以有效銜接。將此類圖紙和數(shù)據(jù)用于不動產(chǎn)登記，很容易引發(fā)所有權(quán)界定的爭議。

1.2.2電子登記簿冊的起步晚

不動產(chǎn)登記簿冊大部分是以紙質(zhì)檔案存檔的，并且手寫的居多。仍有相當(dāng)一部分紙質(zhì)檔案沒有實(shí)現(xiàn)電子化，導(dǎo)致大量老舊不動產(chǎn)電子信息缺失。大多數(shù)房屋測繪的樓盤表信息是依據(jù)2000年后開始使用的電子版本。登記中所使用的樓盤表依賴于原有數(shù)據(jù)，并且此類信息的更新非常滯后，不能滿足當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記形勢下的房屋與土地數(shù)據(jù)的匹配。

1.3 登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)薄弱

不動產(chǎn)登記要求從業(yè)人員應(yīng)具備不動產(chǎn)登記相關(guān)的專業(yè)知識，同時還具備能夠隨機(jī)應(yīng)變處理各種難點(diǎn)業(yè)務(wù)的能力。還要加強(qiáng)登記人員崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)登記業(yè)務(wù)常識和流程知識。但是，目前的不動產(chǎn)登記工作中，大部分登記人員沒有取得相應(yīng)的資格證書，知識儲備能力相對薄弱。不動產(chǎn)登記窗口人員，他們面向群眾在一線工作，平時工作忙經(jīng)常加班，無法離崗，導(dǎo)致學(xué)習(xí)時間較少，培訓(xùn)的機(jī)會更少。

2、針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記存在的問題的提出解決方案

2.1 規(guī)范整合歷史數(shù)據(jù)

2.1.1對需要整合的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和分析

一是對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中使用的土地登記數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量檢查工作，包括檢查轉(zhuǎn)換前后數(shù)據(jù)是否一致，將每種業(yè)務(wù)類型的轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)同原登記系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，保證轉(zhuǎn)換前后數(shù)據(jù)一致。二是對數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化處理。針對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的要求，規(guī)范化處理轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)，保證轉(zhuǎn)換后不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范性。三是對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理。完成房產(chǎn)、土地等登記電子數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換后，參照房產(chǎn)、土地登記紙質(zhì)檔案，并對以往年份的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整理，將各年份數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充和完善，對缺失的宗地進(jìn)行補(bǔ)充。四是對房和地落宗。對已完成數(shù)據(jù)規(guī)范化處理和數(shù)據(jù)整理的土地數(shù)據(jù)、房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配落宗，按規(guī)范要求對單獨(dú)不動產(chǎn)單元進(jìn)行編號。五是進(jìn)行整合入庫。完成上述工作之后，將各類歷史數(shù)據(jù)導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，同時對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)按要求匯交，形成數(shù)據(jù)成果，依法向上級部門匯交。

2.1.2對歷史遺留數(shù)據(jù)進(jìn)行處理

對于難以推進(jìn)數(shù)據(jù)整合的歷史的遺留問題，協(xié)調(diào)時應(yīng)建立會商制度。集體研究制定處理問題的口徑，再由負(fù)責(zé)人安排重點(diǎn)任務(wù)，對相對滯后的部分要突出形成現(xiàn)有的工作安排。大力推進(jìn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，保質(zhì)保量的完成既定任務(wù)。

在當(dāng)前國務(wù)院大力推進(jìn)“放管服”和“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”改革的大形勢下，不動產(chǎn)登記交易一體化的模式的實(shí)施，能夠保持登記工作的連續(xù)性和一致性，一定程度上實(shí)現(xiàn)了便民利民的原則，同時減少了登記環(huán)節(jié)，使流程優(yōu)化，這有利于提高統(tǒng)一登記的辦事效率。

2.1.3實(shí)現(xiàn)各部門的信息共享

很多地市在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設(shè)過程中的有先進(jìn)經(jīng)驗，市自然資源和規(guī)劃局牽頭負(fù)責(zé)建立信息平臺的工作，其他相關(guān)部門配合，盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)管理平臺，信息共享接口由市自然資源和規(guī)劃局統(tǒng)一開發(fā)，確保接口標(biāo)準(zhǔn)一致性。各部門可以實(shí)現(xiàn)信息共享的服務(wù)，可以通過數(shù)據(jù)交換接口、對數(shù)據(jù)進(jìn)行抄送等方式來實(shí)現(xiàn)信息共享，在不動產(chǎn)審批、不動產(chǎn)交易以及登記信息等方面實(shí)現(xiàn)共享。等建成信息平臺以后，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)電子信息將與住建部門進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，這樣既可以滿足住建部門與地方網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)直連的要求，又可以形成職責(zé)邊界明確、規(guī)則清晰、責(zé)任明確的協(xié)調(diào)配合機(jī)制。

2.2 加快統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿冊的建設(shè)

2.2.1加快統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿冊信息錄入和校正

由于每年不動產(chǎn)登記交易量多，所以不動產(chǎn)登記簿冊的量很大，做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作任務(wù)艱巨。鑒于登記中心人手有限，因此在短時間內(nèi)整合原各登記部門移交的登記簿冊難度大，又要整理統(tǒng)一登記后新形成的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記簿冊，可以先對交易頻繁地區(qū)的登記簿進(jìn)行整合。通過數(shù)據(jù)開發(fā)技術(shù)手段，獲取房產(chǎn)表、分層戶籍圖、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、地籍調(diào)查等數(shù)據(jù)，在不同系統(tǒng)之間的進(jìn)行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，這樣使新形成的不動產(chǎn)登記登記數(shù)據(jù)能夠及時并準(zhǔn)確補(bǔ)錄到原系統(tǒng)中，在保持原有系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性的同時，又能夠讓數(shù)據(jù)保持此最新的時效。

2.2.2完善電子統(tǒng)一登記簿冊的建設(shè)

通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)整合優(yōu)化各類不動產(chǎn)登記簿冊信息，并對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行歸集。將土地和房屋、房屋樓幢和房屋單元、房屋和權(quán)利人關(guān)聯(lián)起來，同時建立各有關(guān)部門的互通共享機(jī)制，為不動產(chǎn)市場交易提供有效的數(shù)據(jù)支持和保障，同時也為政府部門的需要提供信息和技術(shù)保障。

當(dāng)前不動產(chǎn)登記電子簿冊的建設(shè)仍處于不斷優(yōu)化的階段，不能完全滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，這時候紙質(zhì)登記簿冊以輔助的形式，借助這些登記簿冊來開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。在現(xiàn)有不動產(chǎn)登記信息登記系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，對老紙質(zhì)檔案進(jìn)行數(shù)字化處理，完成登記簿冊的移交匯總工作，建立與電子登記簿相同的不動產(chǎn)簿冊，對新增登記簿冊數(shù)據(jù)通過采取錄入的形式進(jìn)行數(shù)字化處理工作，并且發(fā)揮云計算和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的引領(lǐng)，爭取使電子統(tǒng)一登記簿冊的建設(shè)能夠早日實(shí)現(xiàn)檔案的信息化管理。

3、加強(qiáng)登記人員的培養(yǎng)

提高不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)工作。通過制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的考核機(jī)制，挑選出一些不動產(chǎn)專業(yè)高素質(zhì)的登記專業(yè)人才，為不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展提供了技術(shù)支持。同時，加強(qiáng)對招錄人員的用人管理，在選擇編外人員時候，要根據(jù)學(xué)歷和工作背景進(jìn)行合理招聘。同時，也要完善績效考核體系，定期考核員工的工作表現(xiàn)、服務(wù)和工作職責(zé)等，對工作好的實(shí)施各種獎勵政策，對表現(xiàn)不好的要定期加強(qiáng)培訓(xùn)，這樣能夠調(diào)動不動產(chǎn)登記人員的工作積極性，可以更好的開展工作。

不動產(chǎn)登記工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，直接關(guān)系到對不動產(chǎn)登記工作正常開展。隨著不動產(chǎn)登記的類型增多，對登記人員的要求也越來越高，對員工的綜合素質(zhì)要求也變得嚴(yán)格，就需要做好對員工的系統(tǒng)方面的培訓(xùn)。讓培訓(xùn)的內(nèi)容變得豐富生動性，這樣繞過培訓(xùn)變得更加高效更加具有科學(xué)性，從而提高登記人員的業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，當(dāng)他們在面對各種復(fù)雜難以解決的情況時能夠積極應(yīng)對，這樣可以提高隨機(jī)應(yīng)變的能力，讓便民的措施更加在不動產(chǎn)登記工作中得到更好的體現(xiàn)，可以老百姓辦證的效率，贏得老百姓的口碑。

登記審查工作是不動產(chǎn)登記的重要工作，直接影響不動產(chǎn)登記的效率和正確性。我國的登記部門大多數(shù)是分散式登記，登記人員對專業(yè)知識的掌握不透，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行之后，對登記從業(yè)人員的要求更為嚴(yán)格。當(dāng)務(wù)之急就是要提高不動產(chǎn)登記人員的綜合素質(zhì)，建議多開設(shè)一些培訓(xùn)課程，及時對不動產(chǎn)登記人員的知識結(jié)構(gòu)進(jìn)行更新，加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記人才的培養(yǎng)。在設(shè)置培訓(xùn)內(nèi)容時候，要充分考慮內(nèi)容要有針對性，多設(shè)置一些業(yè)務(wù)流程以及不動產(chǎn)登記法律法規(guī)，通過培訓(xùn)可以解決業(yè)務(wù)中的難題，又可以提高登記人員的業(yè)務(wù)流程的處理能力。培訓(xùn)的方式可以是研討交流的形式，通過交談座談的方式把工作中遇到的難以解決的問題提出來，這樣可以研究解決對策。通過培訓(xùn)讓登記人員在以后的工作中能夠更好的為群眾服務(wù)，讓辦事流程更加高效，讓老百姓減少跑腿的次數(shù)，一次辦好，讓群眾滿意。

結(jié)語：

通過規(guī)范整合歷史數(shù)據(jù)、加快統(tǒng)一登記簿冊建設(shè)、更新登記人員知識結(jié)構(gòu)這些措施，同時健全各部門信息平臺的共享機(jī)制，能夠為不動產(chǎn)登記服務(wù)的同時，也能夠為政府各部門提供服務(wù)。

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