新形勢下房地產企業(yè)財務管理問題探究

孟雪松 文靜

【摘要】在“房住不炒”大背景下，房地產行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。我國政府綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等多種調控手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期。這對房地產企業(yè)綜合實力的考驗越來越大，尤其是資金實力。同時，新冠疫情的爆發(fā)，對房地產行業(yè)的發(fā)展也帶來很大的沖擊。在此背景下，房地產企業(yè)的競爭壓力與日俱增，如果不具備較強的市場競爭力，則很有可能面臨淘汰。財務管理在房地產企業(yè)管理中具備不容忽視的效用，若企業(yè)面臨較多財務管理問題，將對企業(yè)良性發(fā)展產生很大負面影響。本文結合我國房地產企業(yè)的發(fā)展情況，分析房地產企業(yè)在當前經濟形勢下存在的財務管理問題，并提出相關防范措施。

【關鍵詞】房地產;財務管理【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、房地產企業(yè)財務管理面臨的主要問題

財務管理是指在一定的整體目標下，關于資產的購置、資本的融通和經營中現(xiàn)金流量、以及利潤分配的管理，財務管理包括籌資管理、投資管理、營運資金管理及利潤分配管理等四個方面。簡言之，財務管理即對資金的籌集、使用和分配。由于房地產行業(yè)資金投入大且回收周期長，房地產企業(yè)財務管理的核心是資金的籌集和使用。結合筆者的實際工作經驗，房地產企業(yè)面臨的財務管理問題主要包括以下幾個方面：

1.1資金籌集渠道單一

房地產屬于資金密集型行業(yè)，房地產項目一般土地成本高、施工規(guī)模大且周轉時間長，使得房地產項目往往投資成本較高，資金回籠周期較長，因此，房地產項目在開發(fā)過程中需要巨額資金支持。在我國，房地產項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來，銀行貸款都是房地產企業(yè)最主要的外部融資途徑。但銀行貸款使用限制條件較多，例如，須在銀行貸款到位之前投入項目建設等。特別是自堅持“房住不炒”政策以來，為對房地產企業(yè)融資進行整頓，人行等各監(jiān)管機構不斷發(fā)文，采取了調高銀行開發(fā)貸款條件，地價款必須是自有資金等一系列措施。因此在現(xiàn)階段，面對資金瓶頸，房地產企業(yè)亟待開拓新的外部融資渠道，如何取得成本低、額度高、用途范圍廣的外部融資，是目前房地產企業(yè)在資金籌集方面亟待解決的問題。

1.2資金鏈斷裂風險加大

房地產行業(yè)已進入存量時代，購房需求增長緩慢，銷售回款速度下降，資金回籠速度變慢，若沒有強大的現(xiàn)金流支持，房地產企業(yè)將面臨巨大的資金鏈壓力。同時，政府對房地產行業(yè)的監(jiān)管也越來越嚴格、調控措施和手段越來越多，例如央行和住建部出臺的“三道紅線”政策，即：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。在三條紅線標準之下，全部踩線的房企有息負債規(guī)模將不得增加。這就意味著房地產行業(yè)債務融資將嚴重受限，無形中房地產企業(yè)的資金管理將面臨巨大的壓力。同時，隨著房地產企業(yè)資金周轉越來越緊張，將逐漸形成集中化趨勢，資金慢慢集中在少數(shù)幾家大型房地產企業(yè)手中，而中小房地產企業(yè)將不斷退出房地產領域，造成兩極分化嚴重的局面，這將給房地產企業(yè)的資金管理帶來巨大的風險。上述情況的存在使得如果房地產企業(yè)資金鏈斷裂，后果將不堪設想。

1.3稅務管理面臨風險

在房地產企業(yè)開發(fā)運營過程中，所涉及的稅種種類很多，主要包括契稅、增值稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅、環(huán)保稅等等。同時，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等主要稅種預繳金額大，退稅相對較為困難，因此，稅費對于房地產企業(yè)的現(xiàn)金流及成本的影響很大。若房地產企業(yè)未對稅費進行全盤統(tǒng)籌安排，且面對國家稅收政策的日趨嚴格，管理手段日漸精細，經常利用大數(shù)據(jù)進行比對，將會不可避免地產生較大的稅務管理風險。

1.4缺乏專業(yè)財務管理人員

房地產行業(yè)走到今天，面對高地價與限房價的雙重夾迫，利潤空間極其有限，在如此艱難的環(huán)境下，房地產企業(yè)若要實現(xiàn)長遠發(fā)展，迫切需要專業(yè)型人才的參與。人才的專業(yè)水平和個人素質能直接決定財務管理工作的水平。目前普遍而言，房地產企業(yè)財務管理團隊存在專業(yè)型人才缺失、財務管理人員綜合素質參差不齊、財務管理人員整體業(yè)務水平有待提高等情況，這可能會導致財務管理工作水平較差，有可能會出現(xiàn)會計核算不準確、成本管控不到位、多繳稅造成無法退回、少繳稅面臨稅務稽查、資金冗余導致資金成本過高、甚至資金鏈斷裂等各種問題。

2、房地產企業(yè)財務管理問題解決對策

2.1擴寬融資渠道

為解決資金籌集問題，應注重擴寬融資渠道。為控制有息負債規(guī)模，降低財務風險，應優(yōu)先考慮股權融資的方式。可以通過上市迅速籌集資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本金永久使用，無固定還款期限，因此，上市融資對于一些規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目具有較強優(yōu)勢。從企業(yè)規(guī)模角度，由于上市標準較高，能夠利用這種融資方式的一般是規(guī)模較大且信譽較好的大型房地產企業(yè)，而對于一些急于擴充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)則可以考慮借殼上市，從而達到增發(fā)及配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的。另外，應充分利用自有資金，加快預售房款的回收，在此環(huán)節(jié)中，應督促業(yè)務部門加快證照的辦理速度及工程施工進度。例如，需要建筑主體完成規(guī)定的施工階段后，方可取得《預售房許可證》，進行開盤銷售并收取房款;項目封頂后，銀行個人按揭貸款方可放款;工程竣備后，可解除監(jiān)管資金的95%。因此，需要業(yè)務部門與財務部門互相配合，以快速回收房款。

2.2加強成本管控

新形勢下，穩(wěn)扎穩(wěn)打的長期主義將取代高杠桿高周轉的模式。在此趨勢下，房地產企業(yè)應約束財務結構，降低資產負債率，將房地產開發(fā)項目做深、做精、做細，進行精細化管理。由于房地產企業(yè)投入成本高且資金回收周期長，因此其各個環(huán)節(jié)均應具備充足的資金支持，若企業(yè)未能有效控制成本，將會降低資金的使用效率。為強化財務成本管控職責，首先，房地產企業(yè)在招投標階段應嚴格遵循企業(yè)招投標管理辦法，避免出現(xiàn)違規(guī)行為，從源頭上降低工程的建設成本;其次，房地產企業(yè)應與合作伙伴簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，對于標準化產品直接與戰(zhàn)略合作伙伴簽訂合同，采用戰(zhàn)采價格，能有效降低成本并提高工作效率;再次，房地產企業(yè)應建立供應商庫，強化施工隊伍的篩選，從而保證工程建設質量，避免后續(xù)工程維?；ㄙM更高的成本支出;最后，應強化施工現(xiàn)場的簽證管理工作，特別是建設中隱蔽工程的簽證工作，以此實現(xiàn)人員行為的約束。就目前的招拍掛土地市場而言，房地產企業(yè)對于地價款基本沒有任何議價空間，因此只有通過控制工程類建安成本，以此提升資金的使用效率。

2.3做好全盤稅務籌劃

由于房地產企業(yè)預繳稅款種類多且金額高，對于企業(yè)現(xiàn)金流的影響至關重要，因此，應合理進行全盤稅務籌劃。在合理范圍內，通過控制預繳稅款節(jié)奏，避免全盤超預繳?？梢越柚鷮I(yè)的外部稅務咨詢機構，提升企業(yè)的整體稅務管理水平。另外，隨著國家不斷推進減稅降稅措施及簡化行政審批手續(xù)，財務管理人員也可以通過向稅務專管員咨詢的方式，為房地產開發(fā)項目爭取最大的稅收優(yōu)惠政策。同時，房地產項目開發(fā)過程中，需將稅務管理工作深入業(yè)務，例如，在進行土增稅籌劃中，由于紅線外支出不得進行成本抵扣，因此在該類支出在簽訂合同時應提前進行籌劃。

2.4培養(yǎng)專業(yè)的財務團隊

房地產是一個追求快速周轉的行業(yè)，財務管理工作也同樣要求快節(jié)奏，因此，房地產企業(yè)財務管理工作對財務人員的專業(yè)化水平要求非常高，財務人員的職責不僅僅是記賬和出具報表，也需要了解相關法律法規(guī)和業(yè)務流程，更要對資金安排、成本控制、稅務籌劃等靈活運用。需要對財務管理的工作流程、規(guī)章制度以及具體實施過程進行系統(tǒng)性分析，并不斷完善，提高財務管理效率，降低財務風險，最終實現(xiàn)房地產企業(yè)競爭力的穩(wěn)步提升。因此，房地產企業(yè)應對財務管理人員給以充分重視，培養(yǎng)專業(yè)的財務團隊。對現(xiàn)階段房地產企業(yè)專業(yè)型人才缺失的問題，應根據(jù)財務管理工作的需要，建立完善的人才培養(yǎng)機制，開展定期定時的培訓，使財務管理人員及時了解并掌握最新的財務管理經驗，確保其專業(yè)知識的先進性以及專業(yè)技能的全面提升。房地產企業(yè)的財務管理，需要不斷加強對成本管控、稅務籌劃等方面的系統(tǒng)學習，只有這樣才能與外界不斷變化的宏觀經濟政策相適應。另外，應建立科學有效的監(jiān)督激勵機制，實行個人薪酬與工作業(yè)績掛鉤的獎懲制度，調動財務管理人員工作的熱情，激發(fā)其工作的積極性和主動性，為公司服務。

2.5建立嚴格的內部審計制度

房地產企業(yè)應建立嚴格的內部審計制度，內部審計部門應對企業(yè)經營管理的各環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，以提高企業(yè)財務管理工作效率和水平。要讓審計制度與財務制度充分結合，建立財務內控為導向的內審制度，使審計人員滲透到經營管理各個環(huán)節(jié)，例如：審計人員需參與企業(yè)招投標、工程結算、洽商變更、稅務管理等各環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)并糾正經營管理中存在的問題，以提高企業(yè)經營管理效率。

結語：

本文研究房地產企業(yè)財務管理問題，結合筆者工作實際，提出一些解決對策，以期為房地產企業(yè)財務管理提供參考借鑒。房地產企業(yè)的財務管理，要做好擴寬融資渠道，加強成本管控、做好全盤稅務籌劃、培養(yǎng)專業(yè)的財務團隊、建立嚴格的內審制度，從而提高房地產開發(fā)項目周轉效率，發(fā)揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業(yè)的良性發(fā)展保駕護航。

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作者簡介：

孟雪松（1987-），女，北京，碩士研究生，注冊會計師，中級會計師，主要研究方向房地產財務管理。

文靜（1989-），女，北京，碩士研究生，注冊會計師，主要研究方向房地產財務管理。