《民法典》中居住權(quán)制度的不足分析與規(guī)則完善

【摘要】《民法典》實(shí)施后，群眾對(duì)居住權(quán)登記問(wèn)題十分關(guān)切。落實(shí)好這項(xiàng)全新的用益物權(quán)類(lèi)型，是當(dāng)下各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)貫徹執(zhí)行《民法典》的重要工作之一。但《民法典》關(guān)于居住權(quán)的條款數(shù)量少、內(nèi)容簡(jiǎn)單、比較原則化，至今也無(wú)配套的司法解釋或法律法規(guī)對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充，使居住權(quán)真正落地難度驟增。對(duì)于整個(gè)社會(huì)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)而言，如何合規(guī)合法地登記居住權(quán)是當(dāng)務(wù)之急。本文先分析了居住權(quán)的不足之處，再相應(yīng)地從立法、制度設(shè)計(jì)和登記等方面給出了完善的建議，以期對(duì)今后居住權(quán)實(shí)踐有所裨益。

【關(guān)鍵詞】法定居住權(quán)制度;投資性居住權(quán);不動(dòng)產(chǎn)登記;效力;規(guī)則完善【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

法律應(yīng)該及時(shí)反映社會(huì)所需、有效化解社會(huì)矛盾，真正起到定分止?fàn)幍淖饔谩?021年1月1日起開(kāi)始正式施行的《民法典》，以專(zhuān)章規(guī)定了居住權(quán)制度，讓房屋回歸“居住”基本屬性，凸顯國(guó)家立法順應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求、回應(yīng)民生熱點(diǎn)的特征，具有重大的社會(huì)和法律價(jià)值。但居住權(quán)制度寥寥數(shù)款，現(xiàn)行司法解釋也暫未對(duì)其內(nèi)容予以填補(bǔ)，加之相關(guān)登記細(xì)則和操作規(guī)范尚未出臺(tái)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和先行先試地方意見(jiàn)出入較大。本文試從居住權(quán)的設(shè)立方式、條款表述、居住權(quán)類(lèi)型和效力等級(jí)等四大方面對(duì)現(xiàn)行居住權(quán)制度進(jìn)行不足之處剖析。

1、《民法典》中的居住權(quán)制度的不足分析

就如羅馬名言所說(shuō)：每一個(gè)硬幣都有它的兩面性，盡管我們的法律在逐步完善和發(fā)展，但是不可避免地會(huì)存在一些不足。《民法典》的規(guī)定比較簡(jiǎn)單，過(guò)于絕對(duì)化，在具體的實(shí)踐中還存在一些漏洞需要填補(bǔ)。簡(jiǎn)單分析，主要有以下四點(diǎn)：

1.1法定居住權(quán)的缺失

《民法典》第三百六十七條規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同”，第三百七十一條規(guī)定“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”。《民法典》中的居住權(quán)，設(shè)立方式有依照合同約定和遺囑兩種，都屬于意定居住權(quán)范疇。而在實(shí)踐中，只有這兩種方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，設(shè)立方式上有較大欠缺。無(wú)論《民法典》婚姻家庭編、《老年人權(quán)益保障法》，還是對(duì)《未成年人保護(hù)法》對(duì)弱勢(shì)一方的扶持、贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)，都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性規(guī)定保障其居住需求。當(dāng)雙方就居住權(quán)的設(shè)立存在爭(zhēng)議時(shí)，可以借鑒法國(guó)和德國(guó)有關(guān)居住權(quán)制度的設(shè)計(jì)，在《民法典》中增設(shè)法定居住權(quán)，在物權(quán)層面為弱勢(shì)群體提供保護(hù)居住利益的有效路徑。

1.2相關(guān)條款過(guò)于單薄，配套制度未建立，甚至個(gè)別條款惹爭(zhēng)議

如今的《民法典》僅有六條，寥寥數(shù)款對(duì)諸多核心問(wèn)題均未予涉及。相較于《物權(quán)法（草案）》、《征求意見(jiàn)稿》和《一審稿》，相關(guān)規(guī)定越來(lái)越粗糙。考察《物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬窏l文內(nèi)容，也無(wú)涉及居住權(quán)制度的解釋條文，相關(guān)配套制度更是無(wú)從談起。如對(duì)居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容未作詳盡規(guī)定，僅第三百六十六條規(guī)定了占有、使用的用益物權(quán)，但如何實(shí)現(xiàn)居住權(quán)全然不明。甚至個(gè)別條款，如遺囑設(shè)立居住權(quán)的條款，居住權(quán)何時(shí)設(shè)立、有爭(zhēng)議如何解決等易出現(xiàn)分歧的問(wèn)題，法典也沒(méi)有給出明確的規(guī)定，引發(fā)了不小的爭(zhēng)議。通過(guò)后續(xù)出臺(tái)司法解釋等相關(guān)配套制度來(lái)完善居住權(quán)制度的體系建設(shè)，居住權(quán)不斷補(bǔ)充完善自身功能，才能提高利用效率，更好地維護(hù)弱勢(shì)群體權(quán)益。

1.3投資性居住權(quán)未入編

當(dāng)前我國(guó)《民法典》設(shè)定的居住權(quán)屬于社會(huì)性居住權(quán)，主要是為解決特定群體的居住需要，不可贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)或繼承。根據(jù)分類(lèi)，投資性居住權(quán)也是居住權(quán)類(lèi)型之一，是獨(dú)立的用益物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、繼承?，F(xiàn)行《民法典》不知出于何種原因考慮，投資性居住權(quán)未將其入編，是一大缺陷。投資性居住權(quán)能滿足人們對(duì)于住有所居以及投資收益等多方面的需要，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展下的必然趨勢(shì)，有較大的應(yīng)用空間。比如我國(guó)當(dāng)前被寄予厚望的“以房養(yǎng)老”政策，就需要投資性居住權(quán)的設(shè)立及應(yīng)用。通過(guò)正常市價(jià)交易的方式，原房屋所有權(quán)人出售所有權(quán)，同時(shí)成為居住權(quán)人，有償獲得居住權(quán)，定期交納費(fèi)用。此法老人能籌措到養(yǎng)老資金提高生活質(zhì)量，又能實(shí)現(xiàn)住有所居。因此，在后續(xù)的改編中，很有必要把投資性居住權(quán)納入法律范疇。

1.4居住權(quán)的優(yōu)先效力不明確

我們知道，在同一標(biāo)的物上設(shè)定不同順位的抵押權(quán)時(shí)，“后順位”的抵押權(quán)不影響“先順位”抵押權(quán)的行使。按照謝在全在《民法物權(quán)論》中的觀點(diǎn)，依法理“先成立之物權(quán)會(huì)壓制后成立之物權(quán)，若有害于先物權(quán)時(shí)，后物權(quán)會(huì)被排斥或消滅”。但是居住權(quán)不同于抵押權(quán)，居住權(quán)人占有了房屋，會(huì)明顯影響其價(jià)值，進(jìn)而可能會(huì)影響“先順位”抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果居住權(quán)妨礙了“先順位”抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法理應(yīng)將居住權(quán)視為當(dāng)然滌除。但是居住權(quán)是以居住為內(nèi)容的權(quán)利，若將其滌除，居住權(quán)人必須遷讓?zhuān)芸赡軙?huì)引發(fā)“人權(quán)”和“物權(quán)”之爭(zhēng)。所以當(dāng)前居住權(quán)的優(yōu)先效力不明確，很大概率會(huì)導(dǎo)致實(shí)踐的困境。

2、《民法典》中的居住權(quán)制度的規(guī)則完善

針對(duì)上文分析的居住權(quán)制度的四點(diǎn)不足，我們給出了相應(yīng)的完善建議。下面我們接著來(lái)論述本文的觀點(diǎn)：

2.1設(shè)定法定居住權(quán)

借鑒國(guó)外居住權(quán)設(shè)立方式，結(jié)合我國(guó)社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況，有必要通過(guò)法律直接賦予部分特殊群體居住權(quán)，因?yàn)榉ǘㄐ圆攀蔷幼?quán)設(shè)立的最大價(jià)值，它對(duì)保障老年人、離異人群等特殊弱勢(shì)群體具有十分重要的作用和意義。未來(lái)，在居住權(quán)設(shè)立方式的應(yīng)然設(shè)計(jì)上，需增加居住權(quán)法定取得的方式，以便充分發(fā)揮居住權(quán)的最大效用。這也有利于維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)保障體系的發(fā)展和完善。

2.2投資性居住權(quán)入法

投資性居住權(quán)，能同時(shí)實(shí)現(xiàn)房屋的所有權(quán)和用益物權(quán)，而且不影響各權(quán)利人的利益訴求，實(shí)現(xiàn)資源和權(quán)利效用最大化。在實(shí)際生活中，較常見(jiàn)的合資建房就是這一概念的典型應(yīng)用。僅通過(guò)房舍的所有權(quán)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)緩解居住難題不太現(xiàn)實(shí)，基于土地資源的稀缺性及建筑成本高昂的原因，甚至是考慮到合理高效地利用既有建筑物，通過(guò)創(chuàng)設(shè)投資性居住權(quán)，投資權(quán)益和居住權(quán)益同時(shí)得到保障。此類(lèi)居住權(quán)，既保留所有權(quán)人房屋所有權(quán)，又實(shí)現(xiàn)除所有權(quán)之外的他人經(jīng)由法律途徑而更加放心地、可靠地使用他人財(cái)產(chǎn)，最大程度地發(fā)揮房屋的效用。另外，雙方共同出資買(mǎi)房，約定其中一方獲得房屋所有權(quán)，另一方取得居住的權(quán)利，歐洲的房屋分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)模式，都涉及到投資性居住權(quán)概念。日后有望在投資性居住權(quán)制度保護(hù)下，房屋所有者有償讓渡使用權(quán)，進(jìn)城務(wù)工人員作為居住權(quán)人不需要購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)，不用承擔(dān)高額的房款，卻能有房屋進(jìn)行合理合法用益，滿足他們的居住需求，實(shí)為解決住房難題的良策。

2.3完善居住權(quán)制度中“人權(quán)”和“物權(quán)”順位之爭(zhēng)

物權(quán)是權(quán)利主體對(duì)特定物在法律上享有的支配性權(quán)利，可以直接支配該特定物，任何人未經(jīng)同意不得干涉。居住權(quán)與抵押權(quán)都屬于此范疇。順位是物權(quán)登記中的一個(gè)重要內(nèi)容。按照物權(quán)優(yōu)先效力，定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，在同一標(biāo)的物上有兩個(gè)以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在時(shí)，應(yīng)當(dāng)明晰“先順位”的物權(quán)優(yōu)先于“后順位”的物權(quán)，以排除后物權(quán)有害于先物權(quán)的行使的情況。設(shè)有居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)，居住權(quán)以占有使用為權(quán)利內(nèi)容，與抵押權(quán)以交換價(jià)值擔(dān)保債務(wù)履行的性質(zhì)不同，也可以抵押。鑒于不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)值下降影響擔(dān)保功能，在已設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)的，可要求通知抵押權(quán)人。與其他的他項(xiàng)權(quán)利相比，居住權(quán)及其登記有其特殊性，有待立法的進(jìn)一步完善。

2.4完善司法解釋以及配套的制度，尤其是居住權(quán)登記制度

第一，加快完善關(guān)于居住權(quán)條款的司法解釋。在《民法典》已正式施行9個(gè)月的實(shí)踐背景下，亟需憑借司法解釋來(lái)回應(yīng)和優(yōu)化現(xiàn)行居住權(quán)制度的不足。具體的司法解釋建議應(yīng)明確的內(nèi)容包括：1.居住權(quán)的設(shè)立方式，包括遺囑繼承取得和遺贈(zèng)繼承取得;2.居住權(quán)的主體范圍，居住權(quán)人不包括法人、非法人組織，同住之人僅為間接受益人;3.居住權(quán)的客體界定，包括違章建筑無(wú)法設(shè)立居住權(quán)，宅基地上的農(nóng)房可設(shè)立居住權(quán)，待法律設(shè)立投資性居住權(quán)后，使用權(quán)人可為他人、為自己設(shè)立居住權(quán);4.居住權(quán)的法律效力，包括居住權(quán)設(shè)立之后可設(shè)定抵押權(quán)。居住權(quán)人有對(duì)住宅的修繕和維護(hù)的義務(wù);5.居住權(quán)的期限與消滅原因，在特殊情況下居住權(quán)期限的推定原則的運(yùn)用，住宅滅失或被征收后所有權(quán)人的酌情承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。

第二，相關(guān)配套制度中，居住權(quán)登記制度亟待明確。開(kāi)展居住權(quán)登記工作刻不容緩。居住權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之一，其登記問(wèn)題關(guān)乎居住權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，鑒于《民法典》僅用一則條文規(guī)定居住權(quán)的登記，業(yè)內(nèi)對(duì)登記問(wèn)題的理解、闡釋上觀點(diǎn)不一。如何在不動(dòng)產(chǎn)登記法律框架內(nèi)更好地適用居住權(quán)登記，有必要廓清基于居住權(quán)保障功能的價(jià)值定位，細(xì)化居住權(quán)的登記規(guī)則，以應(yīng)對(duì)居住權(quán)登記對(duì)登記機(jī)構(gòu)的挑戰(zhàn)。登記內(nèi)容應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：1.登記簿需記載居住權(quán)期限和住宅位置、居住權(quán)人等事項(xiàng)，不包括居住條件和要求;2.可用文字描述或示意圖的方式確定設(shè)立居住權(quán)的房間位置;3.以遺囑設(shè)定居住權(quán)可由居住權(quán)人單方申請(qǐng)登記，也可與繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一并辦理;4.審查要審慎，確定遺囑的真實(shí)性和有效性是難點(diǎn)，可推廣一些做法，如政府購(gòu)買(mǎi)公證服務(wù)，登記機(jī)構(gòu)與公證機(jī)關(guān)公證信息共享，或者第三方機(jī)構(gòu)，如浙里辦、支付寶等APP開(kāi)設(shè)相關(guān)服務(wù)，提供遺囑保管服務(wù)，建立機(jī)制共享遺囑庫(kù)等;5.若居住條件或期限等內(nèi)容不詳，可由住宅繼承人和居住權(quán)人作補(bǔ)充約定;6.關(guān)注居住權(quán)登記產(chǎn)生的影響，適時(shí)增加檔案查詢(xún)內(nèi)容和司法查詢(xún)內(nèi)容，防范對(duì)抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。

法律面對(duì)著千差萬(wàn)別的社會(huì)形態(tài)，不可能完全包含社會(huì)活動(dòng)方方面面的，對(duì)社會(huì)活動(dòng)中可能發(fā)生的事也沒(méi)有完全的預(yù)見(jiàn)性，所以法律對(duì)于社會(huì)生活的適應(yīng)性和包含性就會(huì)不可避免的存在一定的局限。對(duì)于居住權(quán)制度來(lái)說(shuō)，也是如此。既要解決弱勢(shì)群體的現(xiàn)實(shí)居住問(wèn)題，也不能忽略法律的雙向保護(hù)和保障，使房屋所有權(quán)人他們的合法權(quán)益得到保護(hù)和保障。所以，我們要千方百計(jì)完善它，更好地促進(jìn)社會(huì)良性發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

柳聞鶯，出生年月：1985年9月，性別：女，籍貫：浙江省諸暨市，現(xiàn)在職稱(chēng)：中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、建筑與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)登記方向。