不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合方法探討

張海龍

【摘要】由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)，是不動(dòng)產(chǎn)登記這一法律制度的基本概念。當(dāng)前，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)數(shù)據(jù)信息的登記與管理工作提出了規(guī)范要求，數(shù)據(jù)內(nèi)容的登記需要滿足一致性、完整性的要求，在參考空間保持一致、歷史信息完整的情況下，形成數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、關(guān)系正確的登記數(shù)據(jù)。精準(zhǔn)分析信息平臺(tái)提供的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)支撐，以便為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序進(jìn)行提供可靠保障。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;數(shù)據(jù)整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，包括土地、房屋、草原、林地、海域等。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬狀況真實(shí)的記錄和反映，具有復(fù)雜性、專業(yè)性、民生性、實(shí)時(shí)性等特點(diǎn)。其在保護(hù)權(quán)利人合法利益、構(gòu)建良好的市場(chǎng)交易環(huán)境及促進(jìn)城市發(fā)展方面具有重要作用。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

1.1整合流程

整合不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)時(shí)，所需的登記數(shù)據(jù)多會(huì)分散在各個(gè)部門，工作人員需要將已有的工作成果全面集合起來(lái)，為后續(xù)的整理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，通過(guò)篩選可獲取的登記信息整合各類數(shù)據(jù)結(jié)果，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)集，逐步形成高效、統(tǒng)一的數(shù)據(jù)整合流程[1]。在組織開展整合工作前，應(yīng)重點(diǎn)做好對(duì)相關(guān)工作人員的技術(shù)培訓(xùn)工作，以不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的規(guī)范要求為基準(zhǔn)，貫徹落實(shí)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)各部門的交流與溝通，做好技術(shù)交底，全面提高工作人員的專業(yè)素質(zhì)與業(yè)務(wù)水平。此外，還需建設(shè)中間庫(kù)，立足于不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)登記與整合工作的真實(shí)需求，以及實(shí)際作業(yè)情況，針對(duì)土地類、房屋類、林權(quán)類、不動(dòng)產(chǎn)類等多類型數(shù)據(jù)的整合與管理要求，分別構(gòu)建對(duì)應(yīng)的中間庫(kù)。在逐步完善不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合各部門登記管理工作的實(shí)踐需求，重點(diǎn)整合空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)。

1.2細(xì)化歸檔范圍

各地相關(guān)部門施行了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理策略，細(xì)化了歸檔范圍。歸檔范圍小會(huì)導(dǎo)致檔案歸還時(shí)有所遺漏和缺損，不能保證檔案的完整性;歸檔范圍擴(kuò)大會(huì)導(dǎo)致資源流失，降低了管理效率，所以應(yīng)該細(xì)化歸檔范圍，進(jìn)行合理安排。

1.3不動(dòng)產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一編碼應(yīng)參照土地調(diào)查數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，嚴(yán)格按照全國(guó)統(tǒng)一的編碼規(guī)則，通過(guò)開發(fā)系統(tǒng)以獲取專用型的編碼系統(tǒng)[2]。然后以國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定規(guī)則、代碼編制規(guī)范等，按照順序?qū)Ω鱾€(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一編碼。在此過(guò)程中，除了要參照土地的實(shí)際坐落情況外，還要結(jié)合每一地籍子區(qū)的宗地管理規(guī)劃，確保編碼工作的開展與現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)編碼順序規(guī)則相符。在統(tǒng)一編碼自然幢等不動(dòng)產(chǎn)單元時(shí)，應(yīng)綜合考慮自然幢的坐落宗地及地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的編碼順序。統(tǒng)一編碼以戶為單位的不動(dòng)產(chǎn)單元，應(yīng)綜合戶所在的具體樓盤表，嚴(yán)格遵守不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的編碼順序。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合辦法

2.1完善管理機(jī)制，規(guī)范操作步驟

數(shù)據(jù)的分散，整合度不高問題不僅僅需要技術(shù)支持，還需要管理機(jī)制進(jìn)一步完善[3]。首先，要明確不動(dòng)產(chǎn)登記信息檔案的目標(biāo)，是為了有效查詢權(quán)利人所屬不動(dòng)產(chǎn)，為了更好地協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記工作。其次，要對(duì)現(xiàn)有的檔案進(jìn)行有效地規(guī)范整合，將實(shí)體檔案盡量轉(zhuǎn)化為可以長(zhǎng)久儲(chǔ)存、方便檢索的電子檔案，存入電子數(shù)據(jù)庫(kù)，從而有效提升數(shù)據(jù)檔案管理的效率。同時(shí)，也需要保護(hù)好實(shí)體檔案，以防在電子數(shù)據(jù)被非法篡改或損毀時(shí)，實(shí)體檔案可以作為另一種有效的證明方法。最后，要對(duì)現(xiàn)有的檔案建立統(tǒng)一的管理制度和管理規(guī)范，為不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作提供保障和全面的信息服務(wù)。

2.2建立防范風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制

互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)信息便利，但隨之而來(lái)的是互聯(lián)網(wǎng)的共享性和信息的不安全性，在這種大環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理上也面臨著很多威脅，基于信息資源的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息安全風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大，其中存在著很多安全隱患[4]。信息資源的復(fù)雜性、集成的周期性和人為因素使得信息安全問題變得越來(lái)越重要。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的統(tǒng)一管理是利用整合后的檔案信息資源，通過(guò)協(xié)同信息平臺(tái)滿足用戶的信息需求，因此迫切需要解決信息安全問題[5]。建立統(tǒng)一的社會(huì)信用代碼體系和房地產(chǎn)信息公開查詢系統(tǒng)是解決信息安全問題的關(guān)鍵。公開查詢系統(tǒng)要將內(nèi)部信息和外部信息進(jìn)行劃分，對(duì)窗口查詢進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，建立部門內(nèi)部的信息共享通道，加強(qiáng)保護(hù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息共享，對(duì)于外部信息可以設(shè)置網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查詢，對(duì)能查詢到的內(nèi)容進(jìn)行限制，實(shí)現(xiàn)各渠道的基本信息共享，能夠辦理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)即可，與此同時(shí)，要設(shè)立多重密保驗(yàn)證，做好風(fēng)險(xiǎn)防控，嚴(yán)做保密措施。

2.3房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合

自然幢的數(shù)據(jù)信息在來(lái)源方面可能存在較大差異，數(shù)據(jù)信息可能來(lái)源于房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，也可能來(lái)源于農(nóng)村確權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)[6]。要將不同的信息內(nèi)容向同一個(gè)圖層內(nèi)進(jìn)行合并，需要統(tǒng)一空間參考并對(duì)其進(jìn)行度帶轉(zhuǎn)換。在檢查方面，主要依托于外業(yè)檢查點(diǎn)，嚴(yán)格檢查自然幢的精度，在精度水平達(dá)標(biāo)的情況下即可將這一自然幢數(shù)據(jù)應(yīng)用到正式的使用過(guò)程中[7]。如果自然幢圖層的精度較差，未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，即可借助于外業(yè)測(cè)繪的作業(yè)形式，獲取更為準(zhǔn)確的自然幢圖層[8]。在此階段內(nèi)，工作人員需要注意清理不含有自然幢信息的無(wú)效數(shù)據(jù)[9]。通過(guò)實(shí)地核查等方式方法，外業(yè)應(yīng)修、補(bǔ)、測(cè)缺少圖形數(shù)據(jù)的自然幢數(shù)據(jù)[10]。全面整合處理自然幢空間圖形后，可以利用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)對(duì)自然幢的屬性數(shù)據(jù)信息進(jìn)行查詢，如地上層數(shù)、幢用地面積及總層數(shù)，或者是房屋結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、坐落點(diǎn)及幢占地面積等。除此之外，還可以獲取建筑物的總套數(shù)、狀態(tài)及用途等基本信息。

2.4開發(fā)新的存儲(chǔ)系統(tǒng)

采用新的檔案數(shù)據(jù)儲(chǔ)存方式，由紙質(zhì)版檔案轉(zhuǎn)為電子版檔案，要開發(fā)檔案數(shù)據(jù)儲(chǔ)存系統(tǒng)，對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)進(jìn)行改革和完善，不斷研發(fā)，在技術(shù)上把控檔案信息共享渠道，降低安全風(fēng)險(xiǎn)[11]。

2.5空間數(shù)據(jù)庫(kù)與非空間數(shù)據(jù)庫(kù)的關(guān)聯(lián)

空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)雖然存在較為明顯的差異性，但也存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系，靈活利用空間數(shù)據(jù)庫(kù)與非空間數(shù)據(jù)庫(kù)間的關(guān)聯(lián)，可以有效拓展對(duì)所需信息的查詢途徑，工作人員可以參照?qǐng)D形屬性對(duì)所需內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)查詢，也可以結(jié)合屬性定位圖形獲取想要的數(shù)據(jù)內(nèi)容[12]。這樣，圖形、屬性和實(shí)地間能夠?qū)崿F(xiàn)高度統(tǒng)一。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)屬性項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作中得到較多的應(yīng)用，其主要參照不動(dòng)產(chǎn)登記空間、宗地?cái)?shù)據(jù)與非空間的宗地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行庫(kù)表間關(guān)聯(lián)。與此同時(shí)，也可以利用宗地代碼屬性項(xiàng)，將地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)與不動(dòng)產(chǎn)登記宗地空間庫(kù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)處理。如果需要站在自然幢數(shù)據(jù)的角度上關(guān)聯(lián)非空間表數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記空間，則可應(yīng)用邏輯幢號(hào)、自然幢號(hào)及不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)等多樣化的屬性項(xiàng)[13]。宗地代碼也可以利用到空間數(shù)據(jù)庫(kù)與非空間數(shù)據(jù)庫(kù)的關(guān)聯(lián)處理中，其主要用于關(guān)聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)登記房屋非空間表與宗地。

2.6提高信息技術(shù)水平

要想確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息不被損毀篡改，首先要提高信息技術(shù)水平。建立完善統(tǒng)一的信息平臺(tái)，完善網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[14]。既需要借助互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理，也需要在建設(shè)檔案數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)保證電子文檔的規(guī)范性，確保信息真實(shí)、全面。同時(shí)，還需要做好檔案數(shù)據(jù)的備份工作，避免數(shù)據(jù)被偷窺、損毀、篡改等現(xiàn)象發(fā)生。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理必須對(duì)檔案采取嚴(yán)格的保密措施，建立網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)安全。只有有效保護(hù)權(quán)利人的隱私，才能進(jìn)一步談及管理模式的更新升級(jí)。

結(jié)語(yǔ)：

優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合，目的在于為不動(dòng)產(chǎn)的登記與管理工作提供便利條件，完善各類數(shù)據(jù)信息的管理與應(yīng)用模式，規(guī)范化地清理不同類別的數(shù)據(jù)內(nèi)容，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理工作的規(guī)范化與高效化發(fā)展。

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