提高收益法估價(jià)準(zhǔn)確性的探索

李興蘇 廖幫斌

【摘要】在房地產(chǎn)市場上，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)交易價(jià)格影響到買賣雙方的合法權(quán)益，對維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)市場交易秩序意義重大。收益法是房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法之一，而合理確定資本化率則直接影響收益法估價(jià)的準(zhǔn)確性。本文擬嘗試探索有效確定資本化率的方法，進(jìn)一步提高收益法估價(jià)的準(zhǔn)確性。

【關(guān)鍵詞】收益法;資本化率;房地產(chǎn)價(jià)格【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

收益法估價(jià)與房地產(chǎn)的保值性、增值性等特點(diǎn)密切相關(guān)，能夠充分反映估價(jià)對象房地產(chǎn)預(yù)期收益所形成的內(nèi)在價(jià)值，是房地產(chǎn)估價(jià)中一種非常有效和常用的評估方法。在收益法估價(jià)實(shí)踐中，確定用于折現(xiàn)計(jì)算的資本化率是其難點(diǎn)和重點(diǎn)。本文從資本化率常見的確定方式及操作難點(diǎn)入手，以形成資本化率的影響因素為基礎(chǔ)，探索確定資本化率的方法，提高收益法估價(jià)的準(zhǔn)確性。

1、資本化率常見的確定方式及操作難點(diǎn)

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）[1]，資本化率可按市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法來確定。筆者總結(jié)多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為以上幾種方法存在的操作難點(diǎn)如下：

1.1市場提取法及其操作難點(diǎn)

市場提取法是搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。

實(shí)踐中該方法使用廣泛。其操作難點(diǎn)在于：首先，較難找到多個(gè)同時(shí)具有出租和出售數(shù)據(jù)的比較案例房地產(chǎn);其次，市場提取法一般采用直接資本化法測算資本化率（如式（1）所示），而在估價(jià)中由于租售比存在較大的剪刀差，采用直接資本化法測算資本化率容易出現(xiàn)較大誤差;同時(shí)，采用持有加轉(zhuǎn)售收益法進(jìn)行資本化率的測算雖然相對準(zhǔn)確，但計(jì)算相對復(fù)雜，同時(shí)也受到轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測是否準(zhǔn)確的影響（如式（2）所示）。

（1）

式中：——房地產(chǎn)價(jià)值;

NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;

R——資本化率。

（2）

式中：——收益價(jià)值

——持有期各年凈收益

——期末轉(zhuǎn)售收益

——未來第i年的報(bào)酬率

——期末報(bào)酬率

——持有期

1.2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法及操作難點(diǎn)

安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法是將安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。

《規(guī)范》指出，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。該方法的實(shí)施難點(diǎn)在于如何確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定存在著計(jì)算依據(jù)不足、主觀性較強(qiáng)等問題。

1.3復(fù)合投資收益率法及操作難點(diǎn)

復(fù)合投資收益率法是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率的方法，如式（3）所示。

（3）

式中：——資本化率;

——抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;

——抵押貸款資本化率（%），第一年還本息額與抵押貸款額的比率;

——自有資本收益率（%）。

這一方法的難點(diǎn)在于確定自有資本收益率。自有資本收益率的計(jì)算通常需要借助資本資產(chǎn)定價(jià)模型，如式（4）所示。

（4）

式中，——自有資本收益率

——市場無風(fēng)險(xiǎn)收益率，一般可采用相同期限的國債利率

——市場平均風(fēng)險(xiǎn)投資收益率

——估價(jià)對象行業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

該公式的準(zhǔn)確性取決于、由于估價(jià)對象房地產(chǎn)受到房地產(chǎn)性質(zhì)、區(qū)域的影響，使準(zhǔn)確獲得參數(shù)具有一定的難度。

1.4投資收益率排序插入法及操作難點(diǎn)

投資收益率排序插入法是找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。該方法的缺陷在于過于抽象化，在處理過程中存在一定的困難。

2、資本化率的影響因素分析

資本化率受以下因素的影響[2]：

2.1資金成本

是指為獲得估價(jià)對象房地產(chǎn)所支付的資金成本，包括自有資金成本和借貸資金成本。自有資金成本主要表現(xiàn)為機(jī)會(huì)成本，是指投資者將資金用于購買估價(jià)對象房地產(chǎn)，從而放棄其他投資機(jī)會(huì)，失去了從其他投資機(jī)會(huì)中獲得的利益。顯然，資本化率不能低于其他投資機(jī)會(huì)的收益率，否則不如選擇其他投資機(jī)會(huì)。而借貸資金成本則是向外融資所需支付的費(fèi)用，比如向銀行等金融機(jī)構(gòu)支付的貸款利息及手續(xù)費(fèi)等。

2.2風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼

任何投資活動(dòng)都存在著風(fēng)險(xiǎn)，不利于項(xiàng)目的內(nèi)外部環(huán)境變化的可能性一直存在，且難以預(yù)料，投資者需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。受到外部的稅收政策、金融政策、城市規(guī)劃發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)治安狀況等因素的影響，以及內(nèi)部的資金投入量大、變現(xiàn)速度較慢等因素的共同作用，使得房地產(chǎn)一直以來都是高風(fēng)險(xiǎn)高收益的典型代表。

對估價(jià)對象房地產(chǎn)考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率是必要的。風(fēng)險(xiǎn)越小補(bǔ)貼率越低，風(fēng)險(xiǎn)越大補(bǔ)貼率越高，否則投資者不愿意冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資。同時(shí)，對不同類型的估價(jià)對象房地產(chǎn)來說，由于受市場客觀租約水平限制、尋覓潛在客戶的難易程度不同、以及變現(xiàn)速度快慢、交易稅費(fèi)不同等方面的影響，在可能的情況下對不同類型的房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率也可考慮一定的差異。

2.3通貨膨脹補(bǔ)貼

通貨膨脹是指因貨幣供給大于貨幣實(shí)際需求，導(dǎo)致貨幣貶值，從而引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。通貨膨脹率主要表現(xiàn)為物價(jià)指數(shù)（CPI）的變化，即通貨膨脹率約等于物價(jià)指數(shù)變化率。由于通貨膨脹年年存在，通貨膨脹的影響具有復(fù)利性質(zhì)。雖然每年的通貨膨脹率不同，但為了便于研究，常取一段時(shí)間的平均通貨膨脹率作為補(bǔ)償利率。

3、確定資本化率的基本原則及步驟

綜上所述，在實(shí)際操作中快速、有效地確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的資本化率對于合理運(yùn)用收益法評估估價(jià)對象房地產(chǎn)意義重大。

以資本化率的影響因素為基礎(chǔ)，可以采用簡化處理原則，將資本化率視為資金成本、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼及通脹補(bǔ)貼的代數(shù)總和，即：。其中，、、的確定如下：

3.1綜合資金成本

綜合資金成本通常包括自有資金成本和貸款資金成本?；诘盅嘿J款較普遍存在于房地產(chǎn)買賣活動(dòng)中，因此對估價(jià)對象房地產(chǎn)的合理資金成本的測算，按照銀行金融系統(tǒng)對地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)貸款的比例確定資金來源比例以及對應(yīng)的資金成本進(jìn)行測算。

3.2風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率

度量風(fēng)險(xiǎn)可以使用方差、標(biāo)準(zhǔn)差、離散系數(shù)等指標(biāo)。不同投資活動(dòng)的預(yù)期收益以及預(yù)期收益偏離程度都存在不同，因此在投資活動(dòng)市場中不同行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)程度不能直接進(jìn)行對比，為得到可以廣泛對比的衡量指標(biāo)，可采用離散系數(shù)計(jì)算方法來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率計(jì)算公式如式（5）所示：

（5）

式中：

——房地產(chǎn)行業(yè)年均收益率的標(biāo)準(zhǔn)差;

——房地產(chǎn)行業(yè)年均收益率;

——市場各類行業(yè)年均收益率的標(biāo)準(zhǔn)差;

——市場各類行業(yè)年均收益率。

投資市場上各類行業(yè)的年均收益率、房地產(chǎn)行業(yè)的年均收益率以及投資市場上各類行業(yè)的年均收益率標(biāo)準(zhǔn)差、房地產(chǎn)行業(yè)的年均收益率標(biāo)準(zhǔn)差可通過證券市場公開數(shù)據(jù)獲得并進(jìn)行相應(yīng)的測算。

3.3通貨膨脹補(bǔ)貼率

消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，CPI）是一種度量通貨膨脹水平的工具。消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)是對一個(gè)固定的消費(fèi)品籃子價(jià)格的衡量，主要反映消費(fèi)者支付商品和勞務(wù)的價(jià)格變化情況。通貨膨脹補(bǔ)貼率可以通過國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)的CPI數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，比如以2011-2020年10年的CPI平均值為基礎(chǔ)，計(jì)算得到為2.63%。

結(jié)論：

在實(shí)際估價(jià)活動(dòng)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可按以上原則對資本化率進(jìn)行簡化處理，也可據(jù)此原則檢查所測算的資本化率是否合理。通過科學(xué)合理的方法測算資本化率，有效避免估價(jià)人員依賴主觀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，提高收益法估價(jià)的準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)：

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