對(duì)南寧市國(guó)有企業(yè)參與住房租賃業(yè)務(wù)的思考

梁楹銀

【摘要】2020年，廣西南寧市成功列入第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，本文就國(guó)有企業(yè)如何深入貫徹落實(shí)政府關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房租賃制度的決策部署，積極回應(yīng)“住有所居”的民生需求，為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提供良好基礎(chǔ)，提供了思路建議。

【關(guān)鍵詞】住房;租賃;國(guó)有企業(yè);土地;獎(jiǎng)補(bǔ);房地產(chǎn)【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

為解決全國(guó)人民“住有所居”的住房需求，近年來，黨中央、國(guó)務(wù)院不斷出臺(tái)關(guān)于支持市場(chǎng)化租賃住房、公共租賃住房、保障性租賃住房的各項(xiàng)政策文件，使我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，滿足了許多低收入、新市民、新就業(yè)等各類人群的住房需求。在人口快速增長(zhǎng)的背景下，新落戶人員、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等有住房租賃需求的群體持續(xù)擴(kuò)大，根據(jù)南寧市2019年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市149.81萬(wàn)流動(dòng)人口中，租賃住房的有56.58萬(wàn)人，暫住在居民家中83.79萬(wàn)人（有相當(dāng)部分實(shí)為租賃關(guān)系），其中，流動(dòng)人口暫住在居民家中人口、租賃房屋人口占比37.77%。現(xiàn)有的有限房源無法滿足日益增長(zhǎng)的住房需求，2020年7月，廣西南寧市入圍了住建部發(fā)布的中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市名單，將連續(xù)3年每年獲得8億元共計(jì)24元中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金，用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)、培育租賃住房專業(yè)化企業(yè)等有關(guān)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面的支出。

南寧市作為廣西首府，需要通過培育發(fā)展租房租賃市場(chǎng)以吸引和留住外來人才，增加人口集聚效應(yīng)，同時(shí)形成“租售并舉”的市場(chǎng)格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。為此，南寧市政府及相關(guān)政府部門陸續(xù)發(fā)布了《南寧市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)加快推進(jìn)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作方案的通知》（南府辦函〔2020〕188號(hào)）、《南寧市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)<南寧市支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金申報(bào)指南（試行）>的通知》（南租賃辦〔2021〕11號(hào)）等政策文件，在租賃住房籌集建設(shè)、培育專業(yè)化規(guī)模化市場(chǎng)主體、支持完善住房租賃市場(chǎng)體制機(jī)制、支持完善住房租賃發(fā)展政策體系、支持租賃信息平臺(tái)建設(shè)等方面給予專項(xiàng)資金補(bǔ)助，鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本投向住房租賃市場(chǎng)。在政策實(shí)施過程中，我們逐步發(fā)現(xiàn)了一些問題，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際工作和研究情況，就南寧市培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)以及南寧市國(guó)有企業(yè)如何參與住房租賃業(yè)務(wù)提出建議。

1、存在問題

1.1新建項(xiàng)目土地政策落地難

一是項(xiàng)目選址難。城市開發(fā)成熟的老城區(qū)土地儲(chǔ)備緊張，難以找到適合建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的地塊，而偏遠(yuǎn)區(qū)域的周邊生活、就業(yè)配套不齊全，如盲目供地建設(shè)租賃住房，很容易造成房屋空置閑置;二是新增租賃項(xiàng)目土地供應(yīng)方式和價(jià)格仍在探索階段，不論是帶條件招拍掛供地或是協(xié)議出讓用地，都與主流供地方式不同，易引發(fā)爭(zhēng)議，因此未能形成有效供地;三是前置審批涉及政策創(chuàng)新比較多，協(xié)調(diào)和審批工作耗時(shí)長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度滯后。

1.2改建項(xiàng)目審批難

集體土地上房屋改建項(xiàng)目，普遍存在主體工程驗(yàn)收手續(xù)不全、缺失房屋竣工驗(yàn)收材料、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告等材料，綜合驗(yàn)收和消防驗(yàn)收難以進(jìn)行，無法確權(quán)登記，不具備申請(qǐng)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的條件。而其他存量房屋實(shí)施改建項(xiàng)目，業(yè)主考慮到結(jié)構(gòu)安全鑒定投入開支、消防設(shè)計(jì)和驗(yàn)收難以達(dá)到新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等因素，往往對(duì)申報(bào)項(xiàng)目獎(jiǎng)補(bǔ)存在顧慮。這些都導(dǎo)致了財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金未能真正惠及到項(xiàng)目，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的推動(dòng)作用有限。

1.3租金收入難以覆蓋項(xiàng)目融資本息

目前，不論是新建、改建、購(gòu)買等方式經(jīng)營(yíng)租賃住房，都難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的投資回報(bào)，租金收入難以覆蓋項(xiàng)目的融資本息，并且在經(jīng)營(yíng)過程中5-10年內(nèi)即面臨著軟硬裝陳舊破損的問題，還需不斷投入維修或更新資金，投資主體的資金回收過慢。由于租賃住房前期投資大，運(yùn)營(yíng)回收慢，因此租賃市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢。經(jīng)測(cè)算，由于南寧市的市場(chǎng)租金水平偏低，公司在市場(chǎng)化租金標(biāo)準(zhǔn)的情況下投資建設(shè)并持續(xù)運(yùn)營(yíng)，需要40年以上才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收支平衡，投資主體在房屋自持期間承擔(dān)著較大的資金壓力，這從根本上制約了新增租賃住房的供給。

1.4集中式租賃住房項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)或承租條件限制

作為保障性租賃住房的重要組成部分，南寧市公租房小區(qū)的劃撥土地位置往往較為偏遠(yuǎn)，如果租戶不是在附近工作，那么會(huì)有交通不便的問題，花在路上的通勤時(shí)間較久，租戶的幸福感會(huì)打折扣。目前，南寧市的公租房輪候人數(shù)已超過3萬(wàn)人，很多人仍然沒有安穩(wěn)的居所，但另一方面，南寧市高坡嶺路、五象新區(qū)的高層次人才公寓由于有一定的學(xué)歷或工作經(jīng)歷條件限制，且項(xiàng)目未能充分滿足高層次人才對(duì)于居住品質(zhì)、租賃區(qū)域、項(xiàng)目配套等的需求，仍面臨著較高的空置率。

1.5財(cái)政補(bǔ)助資金審核撥付進(jìn)度慢

南寧市新建、改建項(xiàng)目申報(bào)評(píng)審的權(quán)責(zé)下放縣區(qū)，并實(shí)行補(bǔ)助資金監(jiān)管系統(tǒng)線上審核。由于各縣區(qū)均初次開展租賃項(xiàng)目資金審核，普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，不僅自身學(xué)習(xí)操作需要時(shí)間，也未能很好的做好申報(bào)事項(xiàng)的指導(dǎo)工作，各申報(bào)單位提交的材料往往存在各種缺漏或是瑕疵，往返補(bǔ)充材料造成審核的時(shí)間較長(zhǎng)。

1.6現(xiàn)有國(guó)資出租管理辦法不利于國(guó)有企業(yè)在住房租賃業(yè)務(wù)上的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)

根據(jù)南寧市國(guó)資系統(tǒng)現(xiàn)行的出租管理制度，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的、進(jìn)入公共資源交易中心的國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或者資產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)，參照企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)則和程序進(jìn)行公開招租，即競(jìng)價(jià)招租。但租賃住房如需按上述規(guī)定入場(chǎng)競(jìng)價(jià)招租，將存在以下問題：

一是不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣。租賃住房在市場(chǎng)上供應(yīng)量很大，并不屬于賣方市場(chǎng)，掛牌競(jìng)價(jià)與絕大部分租賃住房客戶群體迫切需要入住、極少線上競(jìng)價(jià)交易的市場(chǎng)情況不符，潛在客戶很容易因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的受眾面窄、流程繁瑣、時(shí)間過長(zhǎng)等問題，轉(zhuǎn)向承租其他交易簡(jiǎn)便的市場(chǎng)化租賃住房，因此，如繼續(xù)進(jìn)入公共資源交易中心競(jìng)價(jià)交易，反而會(huì)造成潛在客戶的流失，形成房源空檔期，不利于盤活國(guó)有資產(chǎn)。

二是不符合上級(jí)政府關(guān)于調(diào)控住房租金的要求。南寧市作為住房租賃試點(diǎn)城市，工作目標(biāo)之一即是“加強(qiáng)整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，租金價(jià)格漲幅不高于本市人均可支配收入增幅”，“住房租金漲幅不高于南寧市當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，簽約租金不得比同時(shí)期同地段租金參考價(jià)高50%”，即政府的政策導(dǎo)向是要穩(wěn)定住房租金價(jià)格，因此，如按照價(jià)高者得的原則執(zhí)行掛牌競(jìng)價(jià)招租，則與上級(jí)政府穩(wěn)租金漲幅的精神不符。

2、培育發(fā)展租賃住房方面的建議

2.1合理布局新建保障性租賃住房，促進(jìn)有效供給

建議合理設(shè)定保障性租賃住房配建規(guī)模和布局，做好項(xiàng)目選址。一來可以形成多區(qū)域分布的租賃房源格局，讓更多人可以就近選擇;二來可以讓租戶享受到如商品房小區(qū)一般較高品質(zhì)的配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)，提升租戶的幸福感，讓更多人愿意選擇租房這種生活方式。同時(shí)在符合規(guī)劃要求下，結(jié)合南寧實(shí)際，從政策方面進(jìn)一步鼓勵(lì)將商業(yè)用房、閑置和低效利用的國(guó)有廠房等改建為租賃住房，尤其是配置更多的小戶型，減少市場(chǎng)供需錯(cuò)配的現(xiàn)象。

2.2修改完善國(guó)有資產(chǎn)出租管理辦法

在新形勢(shì)新發(fā)展新理念的背景下，很有必要結(jié)合實(shí)際修改完善相關(guān)的國(guó)有資產(chǎn)出租管理辦法，做到符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，使國(guó)有企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)上能夠高效運(yùn)作，不斷提升經(jīng)營(yíng)水平，切實(shí)為國(guó)有資產(chǎn)的保值增值提高能力。因此，建議充分釋放國(guó)有企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力，對(duì)租賃型的住房不再通過掛牌競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行交易，而是選用公開、公平的信息平臺(tái)發(fā)布招租信息即可，如南寧市住建部門建設(shè)的住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)網(wǎng)站，按照平臺(tái)的規(guī)則和程序開展招租工作，可在成交后再向國(guó)資監(jiān)管部門進(jìn)行備案。

2.3抓住住房租賃試點(diǎn)契機(jī)，創(chuàng)新支持政策

在財(cái)政支持政策上，除了給予投資企業(yè)建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼之外，還應(yīng)著力培育租賃業(yè)務(wù)的國(guó)有專業(yè)化企業(yè)，幫助企業(yè)更快實(shí)現(xiàn)資金回籠，促使國(guó)有企業(yè)有意愿、有能力往規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃住房投資運(yùn)營(yíng)主體方向發(fā)展，以發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)上的引領(lǐng)、帶動(dòng)和調(diào)節(jié)作用。目前，由于南寧市租金水平較低，項(xiàng)目收益有限，無法僅依靠長(zhǎng)期持有租賃住房而實(shí)現(xiàn)資金平衡，企業(yè)從融資貸款的還款壓力等角度考慮，對(duì)開展住房租賃項(xiàng)目心存疑慮，銀行風(fēng)控也對(duì)項(xiàng)目自求平衡存在不同看法。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)）在有關(guān)完善供地方式方面，提出“新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限”，因此，建議南寧市充分利用試點(diǎn)城市契機(jī)，創(chuàng)新政策，明確企業(yè)新建租賃住房項(xiàng)目并自持運(yùn)營(yíng)到一定年限后（如8-12年），可以上市出售一部分房源用于資金回籠，以激勵(lì)國(guó)有企業(yè)積極參與住房租賃項(xiàng)目。

2.4加快財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金撥付的工作安排

一是提前謀劃、提前布置。在南寧市獎(jiǎng)補(bǔ)資金管理辦法報(bào)批過程中，我市已提前啟動(dòng)資金預(yù)分配和項(xiàng)目預(yù)審程序。一是根據(jù)已入庫(kù)項(xiàng)目情況和擬定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)制定了資金預(yù)分配方案并完成資金下達(dá)，同時(shí)組織開展市直有關(guān)部門、各縣區(qū)住建部門項(xiàng)目預(yù)評(píng)審培訓(xùn)及指導(dǎo)，明確評(píng)審流程、申報(bào)程序、協(xié)議范本等，為資金盡早撥付做好前期準(zhǔn)備。

二是加快項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)和項(xiàng)目籌集，及時(shí)開展后續(xù)批次的試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)評(píng)審工作，提前謀劃下一年度項(xiàng)目籌集，確保項(xiàng)目庫(kù)內(nèi)儲(chǔ)備充足，力求避免“資金等項(xiàng)目”的情況。

三是探索資金監(jiān)管和資金預(yù)撥付制度，一是強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的資金支持，根據(jù)項(xiàng)目類別，由各級(jí)住建部門、項(xiàng)目業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議并開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，按補(bǔ)助資金全額預(yù)撥至監(jiān)管賬戶，由各級(jí)住建部門根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度審批業(yè)主提款需求，金融機(jī)構(gòu)接住建部門指令后才可放款，這樣既加速了資金撥付、保證資金安全，也有利于投資主體向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)信貸支持;二是根據(jù)上級(jí)指導(dǎo)文件精神，積極探索對(duì)集中新建項(xiàng)目的資金預(yù)撥制度，按照市屬國(guó)有企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目任務(wù)數(shù)預(yù)撥部分資金用于項(xiàng)目前期推進(jìn)，待年末按任務(wù)完成情況多還少補(bǔ)或繼續(xù)用于下一年度項(xiàng)目建設(shè)。

總而言之，培育發(fā)展長(zhǎng)租住房市場(chǎng)，應(yīng)形成多渠道供給、多區(qū)域分布的格局，進(jìn)一步擴(kuò)大租賃對(duì)象，進(jìn)一步豐富差異化品質(zhì)的房源，滿足不同人群的租賃需求，國(guó)有企業(yè)也能在政府扶持、市場(chǎng)認(rèn)可的狀態(tài)下獲得合理的投資收益。