基于流程的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制

何金莎

（山西建筑工程集團(tuán)有限公司，山西太原 030001）

1 基于流程的成本控制方法

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、施工環(huán)節(jié)多、涉及要素多，施工過(guò)程中出現(xiàn)成本超支是一種非常普遍的現(xiàn)象[1]。為改變房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中出現(xiàn)的成本超支現(xiàn)象，使建筑企業(yè)和建筑行業(yè)獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，很多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了深入研究，如以建筑工程的施工過(guò)程為研究對(duì)象，研究構(gòu)成工程成本的各項(xiàng)關(guān)鍵要素；除施工環(huán)節(jié)，部分學(xué)者還對(duì)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行分階段研究，如對(duì)招投標(biāo)階段、施工準(zhǔn)備階段、工程實(shí)施階段等階段中出現(xiàn)的各類(lèi)成本管理問(wèn)題，并從成本控制角度提出不同的解決措施；另有部分學(xué)者認(rèn)為成本控制效果不佳，與施工單位的管理水平存在關(guān)聯(lián)，對(duì)施工單位的管理制度、成本控制思路、成本控制方法等進(jìn)行研究，并提出需要合理協(xié)調(diào)施工工期、施工質(zhì)量等與成本支出息息相關(guān)要素的關(guān)系。除以上研究觀點(diǎn)外，基于流程角度對(duì)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的成本進(jìn)行控制也是一種有效的辦法，此種方法是將整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程分為若干個(gè)小的階段，結(jié)合每個(gè)階段的不同特點(diǎn)采取針對(duì)性更強(qiáng)的成本控制方法，最后將各個(gè)階段進(jìn)行有效銜接。在整個(gè)建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的推進(jìn)過(guò)程中，由于涉及人員和建設(shè)單位數(shù)量較多，會(huì)計(jì)人員通常會(huì)采用單項(xiàng)目歸集的方法進(jìn)行成本核算，便于明確不同項(xiàng)目的責(zé)任主體，能更好地控制工程的建設(shè)質(zhì)量。此外，建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程具有明顯的過(guò)程階段特征，施工建設(shè)周期長(zhǎng)，之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，在不同階段采用較多的隨機(jī)控制方法，從過(guò)程的角度對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，能對(duì)不同階段的支出成本進(jìn)行更加準(zhǔn)確的預(yù)算，并在建筑項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)的過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的動(dòng)態(tài)控制。

2 案例分析

2.1 案例介紹

本文以某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為案例進(jìn)行詳細(xì)分析，本項(xiàng)目中共包含高層寫(xiě)字樓4 棟，酒店樓1 棟，大型地下停車(chē)場(chǎng)1 個(gè)，工程中建筑面積約110000m2，工程占土地面積約62000m2。高層寫(xiě)字樓和酒店樓的建筑結(jié)構(gòu)都采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)與混凝土灌注樁，建筑外墻采用玻璃幕墻。酒店樓預(yù)期等級(jí)為四星，在造價(jià)、施工、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面的難度都遠(yuǎn)高于高層寫(xiě)字樓，建筑主體完成施工后，需要以四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套設(shè)施的裝修。該房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目于2014 年6 月正式啟動(dòng)，2015 年5 月開(kāi)始施工，于 2019 年7 月竣工。建筑工程項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇合作建筑企業(yè)，如圖1 所示。

圖1 高層寫(xiě)字樓

2.2 項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制

中標(biāo)的建筑單位將整個(gè)施工環(huán)節(jié)分為前、中、后三個(gè)階段，在每個(gè)階段中采取不同的成本預(yù)算和動(dòng)態(tài)控制方法，各項(xiàng)方法和措施綜合后，最終項(xiàng)目實(shí)際支出比預(yù)計(jì)成本減少約8500 萬(wàn)元。

2.2.1 立項(xiàng)階段的成本管理

工程立項(xiàng)是工程項(xiàng)目的起始工作，也是一個(gè)非常重要的工作階段，需要在該階段對(duì)工程進(jìn)行全面的評(píng)估，確定工程具有高度可行性后才能繼續(xù)推進(jìn)工程項(xiàng)目的后續(xù)環(huán)節(jié)，此階段中需要完成的工作包括成本預(yù)算、組建專(zhuān)項(xiàng)組、建立并完善激勵(lì)制度等[2]。對(duì)工程成本進(jìn)行預(yù)算的方法有兩種∶①按照時(shí)間的順序?qū)こ痰乃协h(huán)節(jié)先框算再精算；②將工程項(xiàng)目按照性質(zhì)分為常規(guī)項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目?jī)煞N，對(duì)不同性質(zhì)的工程項(xiàng)目分別進(jìn)行成本預(yù)算。第一種成本預(yù)算方式是在立項(xiàng)之前采用費(fèi)用定額控制的方法對(duì)工程項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，在立項(xiàng)過(guò)程中對(duì)主要成本項(xiàng)目進(jìn)行框算，在工程正式施工前對(duì)主要項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)最終確認(rèn)目標(biāo)成本指標(biāo)。第二種成本預(yù)算方式的應(yīng)用需要依托建筑單位的建造經(jīng)驗(yàn)，以其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造經(jīng)驗(yàn)和成本數(shù)據(jù)對(duì)本工程中的常規(guī)項(xiàng)目成本進(jìn)行推算，由于數(shù)據(jù)真實(shí)，能大幅減少常規(guī)項(xiàng)目成本推算時(shí)間，并且能保證計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，根據(jù)市場(chǎng)行情單獨(dú)測(cè)算特殊項(xiàng)目，測(cè)算時(shí)需要充分考慮彈性因素。為順利推進(jìn)建筑項(xiàng)目，建筑單位成立了專(zhuān)項(xiàng)組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行綜合性控制，由項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任總負(fù)責(zé)人，明確不同崗位人員的職責(zé)和權(quán)限，對(duì)不同崗位需要承擔(dān)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行合理分配。建立成本控制激勵(lì)制度，對(duì)符合質(zhì)量要求并順利達(dá)成成本控制指標(biāo)的情況予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)預(yù)算超支嚴(yán)重的情況進(jìn)行處罰。

2.2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制效率會(huì)對(duì)后續(xù)正式施工環(huán)節(jié)中的成本控制水平產(chǎn)生直接的影響，若未能有效地進(jìn)行成本管理，甚至?xí)拐麄€(gè)建筑項(xiàng)目都面臨成本失控的風(fēng)險(xiǎn)[3]。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分論證規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和可行性，選擇綜合效益最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。如本建筑項(xiàng)目中包含小型園林景觀項(xiàng)目，在充分對(duì)比了各項(xiàng)園林景觀設(shè)計(jì)方案后最終選擇了以原有地形為基礎(chǔ)，將噴泉設(shè)計(jì)更改為小型瀑布設(shè)計(jì)，既能顯著節(jié)省施工成本，又能獲得良好的園林景觀效果。完成建筑項(xiàng)目的整體施工后，分階段對(duì)不同項(xiàng)目的預(yù)計(jì)成本和實(shí)際成本進(jìn)行比較，既能實(shí)時(shí)掌握二者之間的偏差，還能對(duì)未實(shí)時(shí)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)的科學(xué)性進(jìn)行評(píng)估。

2.2.3 采購(gòu)階段的成本管理

建筑項(xiàng)目的采購(gòu)環(huán)節(jié)是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本支出最大的環(huán)節(jié)，主要包含施工材料和設(shè)備的采購(gòu)[4]。由于市場(chǎng)形勢(shì)變化較快，企業(yè)應(yīng)綜合多種方法保證施工材料和設(shè)備價(jià)格的穩(wěn)定性，避免材料和設(shè)備價(jià)格突增影響建筑項(xiàng)目的成本控制水平，如利用招標(biāo)、年度協(xié)議等彈性控制方法，既能保證采購(gòu)成本的合理性，也能避免制定剛性指標(biāo)對(duì)成本控制造成的影響。建筑材料和設(shè)備的采購(gòu)是一項(xiàng)具有持續(xù)性特征的環(huán)節(jié)，可能會(huì)貫穿整個(gè)建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，只是簡(jiǎn)單以定額成本控制的方式進(jìn)行成本管理，是難以應(yīng)對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種意外因素的影響，造成建筑項(xiàng)目的實(shí)際支出與成本管理目標(biāo)偏差較大，甚至?xí)虺杀究刂频乃腊逍暂^高，對(duì)工程的順利推進(jìn)造成影響。而以彈性控制的方式進(jìn)行成本指標(biāo)管理，除結(jié)合不同項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)立明確的成本控制指標(biāo)外，還根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況設(shè)置科學(xué)的浮動(dòng)范圍，使采購(gòu)人員在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，能在成本浮動(dòng)范圍能直接進(jìn)行采購(gòu)，無(wú)須進(jìn)行額外的審批和報(bào)備流程，大幅提高了該環(huán)節(jié)的工作效率。在采購(gòu)過(guò)程中應(yīng)用多種采購(gòu)方式，能提高建筑企業(yè)對(duì)不同建筑材料和設(shè)備采購(gòu)成本的管控能力，本工程從正式施工到竣工共歷時(shí)4 年零2 個(gè)月，大量建筑材料需要分批次采購(gòu)并運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)，若未能在工程開(kāi)始前與供應(yīng)商簽訂年度合作協(xié)議，建材很可能會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷漲價(jià)，造成建筑工程的實(shí)際建造成本與預(yù)期成本支出的出入較大。通常情況下，在完成建筑材料和設(shè)備的采購(gòu)后，需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整采購(gòu)實(shí)際成本和成本控制指標(biāo)，以提高成本控制指標(biāo)的科學(xué)性和指導(dǎo)性[5]。

2.2.4 施工階段的成本管理

人工成本和材料設(shè)備成本是建設(shè)項(xiàng)目施工階段的主要成本管理目標(biāo)，具體實(shí)施方法包括定額控制、對(duì)比分析、動(dòng)態(tài)控制等[7]。從材料設(shè)備方面來(lái)說(shuō)，該房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目根據(jù)各建筑主體的位置特點(diǎn)確定1 棟高層寫(xiě)字樓與酒店樓在建設(shè)過(guò)程中共用1 臺(tái)塔吊設(shè)備，根據(jù)工程的建設(shè)要求和工藝要求規(guī)定塔吊的使用天數(shù)，既能最大化發(fā)揮設(shè)備的應(yīng)用價(jià)值，還能有效控制設(shè)備使用成本。另外，為保障設(shè)備在作業(yè)過(guò)程中始終保持良好的狀態(tài)，安排維修人員2 名專(zhuān)門(mén)對(duì)塔吊進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和檢修，對(duì)人工成本進(jìn)行控制的手段分為兩種，一種是與施工進(jìn)度進(jìn)行同步控制，一種是采用定額控制。成本對(duì)比分析和動(dòng)態(tài)控制的方式與采購(gòu)環(huán)節(jié)的控制方式一致[6]。

2.2.5 交付階段的成本管理

在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的交付過(guò)程中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)建造過(guò)程中的各類(lèi)成本信息進(jìn)行匯總和整理，并將匯總結(jié)果收錄到建筑企業(yè)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)中，為后續(xù)其他建筑項(xiàng)目的開(kāi)展提供必要的參考[7]。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)多、支出資金量巨大的工作，隨著建筑行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大，建筑企業(yè)若想切實(shí)提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，勢(shì)必要對(duì)自身的成本管理方式進(jìn)行有效的優(yōu)化，基于流程的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算和動(dòng)態(tài)控制方式，將成本管理分散到每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，既能有效規(guī)避傳統(tǒng)成本管理中的不足，也能有效提高成本管理質(zhì)量。