新時期房地產工程質量和成本管控措施

巴忠誠

山東省濱州市陽信縣自然資源和規(guī)劃局 山東濱州 251800

1 房地產工程質量管控的具體措施

1.1 做好施工現(xiàn)場的質量控制工作

施工現(xiàn)場質量控制工作主要分為三個方面：①制定科學合理的進度計劃。根據房地產項目施工總目標，將進度計劃細分為每月和每季度，竣工后必須進行信息公開，確保所有施工人員都了解施工進度，從而提高工作效率和施工質量。②做好建筑材料采購管理工作。材料是項目的基礎。必須保證建筑材料的質量。采購材料的規(guī)格、型號、性能滿足施工要求。③房地產項目的安全是非常重要的，要做到文明施工、規(guī)范施工。施工現(xiàn)場的質量控制工作還應包括安全知識的普及，以確保每一次操作都符合規(guī)范和安全。

1.2 建立健全質量管理體系和行業(yè)管理體系

制度是秩序的保障。房地產項目的順利發(fā)展離不開健全的行業(yè)管理體系的支撐。一個完善的行業(yè)管理體系，不僅可以在出現(xiàn)安全或質量問題時迅速拿出解決方案，而且可以保證施工環(huán)節(jié)的規(guī)范化，提高工程的效率和質量。同時，一個完善的質量管理體系，既能從源頭上控制建筑材料、施工設備的質量，又能科學地考慮各施工環(huán)節(jié)和每一名施工人員的工作效率。

1.3 提高施工隊伍綜合素質

定期開展專業(yè)培訓活動，為房地產從業(yè)人員提供提高技能的機會，幫助施工隊伍提高專業(yè)技能和職業(yè)素質。同時，要大力推進創(chuàng)新人才和管理人才的引進，增加該領域人才的培養(yǎng)和晉升渠道。創(chuàng)新是行業(yè)進步的動力，管理水平的提高也是行業(yè)成長的重要助力。這樣，施工隊伍既能學到基本的工程技能，又能提高整體實力[1]。

2 房地產工程成本管控的具體措施

2.1 審核工程施工圖設計質量

一些設計人員為了獲得更多的利益，不愿意從成本的角度進行設計，甚至試圖獲得更多的投資，在設計上的保險系數(shù)增大。所以，房地產開發(fā)商在工程施工之前需要分析設計圖紙，著重分析技術經濟指標，請有資質的部門參與，如果發(fā)現(xiàn)有超出常規(guī)的現(xiàn)象，就要與設計單位建立溝通，針對問題共同商討，做出修改。房地產企業(yè)還要對開發(fā)房屋做好定位，從實際出發(fā)對設計圖紙予以審查，如果發(fā)現(xiàn)有引進新材料、新設備的情況，就要查看是否存在超出標準的問題，一旦發(fā)現(xiàn)有這種現(xiàn)象，就要及時與設計人員溝通，對設計圖紙做出調整。

2.2 嚴格控制施工成本

項目施工是房地產企業(yè)開發(fā)項目的重要內容，涉及到人員、設備、技術、材料等各方面內容，管理難度較大，在成本管控方面，需要企業(yè)加大關注力度，制定完善的管理制度，確保成本管控工作順利開展。首先，房地產企業(yè)必須和施工單位簽訂有效合同，并在施工過程中加強合同管理，避免出現(xiàn)合同條款規(guī)定不明確而增加施工成本的問題。因此，在擬定合同時，企業(yè)需要將各方面內容充分考慮在內，在合同條款中運用規(guī)范的文字，將各項具體內容以及相關負責人的職責、權限、時間、范圍等規(guī)定清楚，為合同的執(zhí)行提供支持，并有效預防合同糾紛、施工索賠等問題的發(fā)生。其次，企業(yè)需要運用精細化管理理念，制定完善的施工成本管控方案，構建完善的成本管控機制，加大對施工人員的宣傳、培訓，增強施工人員的成本管控意識，為現(xiàn)場施工工作的開展提供支持。此外，企業(yè)還需要從材料采購、人員管理、現(xiàn)場施工等具體環(huán)節(jié)入手，加強現(xiàn)場施工管控，將施工過程中的各個具體環(huán)節(jié)納入到監(jiān)管中來，實現(xiàn)對現(xiàn)場施工成本的有效管控，將施工成本降到最低。

2.3 重視合同管控

當進入到合同談判階段的時候，確保合同雙方合法的基礎上對于各方的權力要明確，包括各方需要承擔的責任以及義務都要在保證合同中體現(xiàn)出來，內容要全面，不能有任何的疏漏，乙方要從實際出發(fā)正確利益最大化，需要對合同的法律效益予以補充。對合同予以保管的時候，雙方對于合同、補充合同以及所簽訂的協(xié)議都要保管好，包括會議記錄以及有關的清單等合同文件也要保管好，以在工程建設中對成本動態(tài)分析，還要對造價具有針對性地控制。索賠工作是需要高度重視的。建筑工程施工中產生意外情況是難以避免的，特別是處于競爭激烈的市場環(huán)境中，房地產企業(yè)為了獲得自身的利益，往往采用反索賠的方法，這就需要對合同的內容以及落實情況全面了解，并詳細分析，如果發(fā)現(xiàn)承包商不能按照合同規(guī)定完成任務，建設單位就可以合法提出索賠[2]。

2.4 加強結算成本控制

結算階段控制好成本，要做到結算依據審核，要求采用的工程結算方式要符合合同約定，從合同價款中扣除預留金、購置材料的資金以及暫定金額等等，對于與同約定不符合之處需要重新編制，計價內容要符合合同條款，劃分的結算項目內容要與合同清單項目內容保持一致，防止出現(xiàn)調增不調減的問題。

做好工程量審核工作，對于工程量的結算，包括圖紙、工程變更以及簽證等等都要按照計算規(guī)則執(zhí)行，符合合同約定的計量規(guī)則，如果發(fā)現(xiàn)有不相符之處，需要按照按合同約定中所明確的計量規(guī)則執(zhí)行。

在審核索賠事項的時候，要查看索賠計價資料內容是否真實可靠，是否資料齊全，如果發(fā)現(xiàn)有資料不齊全的問題，對于不全的部分不予計價。在審核的過程中，需要查看合同預估值的結算是否符合要求，主要包括預留金、暫定金額以及購買材料的資金等等是否按照承包人的實際完成工作量進行結算的。

3 結語

總之，房地產企業(yè)要想加強開發(fā)項目全面成本管控，就需要對開發(fā)項目成本管控的重點進行詳細分析，了解成本管控的基本情況，構建完善的成本管控機制，為成本管控具體措施的實施提供基本支持。在此基礎上，企業(yè)應從項目立項、招標、建設施工、竣工驗收、銷售的全過程入手，對開發(fā)項目涉及到的各方面內容和具體環(huán)節(jié)進行全面的、動態(tài)化的有效管控，從實際工作中積極落實全面成本管控目標。