土地估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險控制分析

江蘇新大陸房地產(chǎn)土地評估造價咨詢有限公司 江蘇常州 213022

我國市場改革較為滯后，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不足，使得在市場經(jīng)營的各環(huán)節(jié)中都存在一定的風(fēng)險類型。土地估價是及其相關(guān)行業(yè)建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，對企業(yè)經(jīng)營效益實現(xiàn)和風(fēng)險規(guī)避都有直接性的影響。

1 土地估價的作用

在我國土地估價行業(yè)發(fā)展中，常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法等方法。通過對這些方法的應(yīng)用，能有效提升估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性，確保土地交易的順利進行，避免土地市場地域性和信息不對稱帶來的交易風(fēng)險。在我國土地市場發(fā)展流程中，做好合理估價工作，能更為準(zhǔn)確地對土地資產(chǎn)進行量化，從而為土地市場的規(guī)范運行提供基礎(chǔ)保障。同時，土地估價也是科學(xué)開展土地市場管理的基礎(chǔ)性工作，能有效防止低價波動過大及其中存在的土地投機行為，為行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)[1]。

2 土地估價行業(yè)存在的問題

①土地估價行業(yè)發(fā)展迅速，但我國與之相對應(yīng)的法律、法規(guī)卻較少，土地估價行業(yè)的信譽度普遍不高，主要原因是在實際估價執(zhí)業(yè)中，評估機構(gòu)常迎合委托方的要求選擇有利于達到委托人“要求”或“預(yù)期”的評估方法和參數(shù)進行評估，而不是真正客觀公正地進行評估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價行業(yè)健康有序地發(fā)展。②土地估價機構(gòu)存在不正當(dāng)競爭，估價機構(gòu)為了生存和立足于市場，采用壓低土地估價收費的方法，以“低價”和“迎合顧客”等評估手段來競爭，導(dǎo)致評估結(jié)果背離了公平、公正的原則。③有的估價機構(gòu)和估價人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價報告，造成估價行業(yè)信譽下降。

3 估價師和估價機構(gòu)控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險的措施

3.1 加強資質(zhì)管理，提高準(zhǔn)入門檻

目前土地估價市場的混亂現(xiàn)象在很大程度上是由不合格的估價機構(gòu)導(dǎo)致的，由于沒有建立完善的評價機制，導(dǎo)致土地估價市場的準(zhǔn)入門檻較低，一些不合格的機構(gòu)惡意擾亂市場秩序。所以應(yīng)加強對估價機構(gòu)資質(zhì)的管理，建立嚴(yán)格的年檢制度，定期檢查機構(gòu)的建設(shè)，對于檢查不合格的機構(gòu)應(yīng)責(zé)令其整修，出現(xiàn)較為嚴(yán)重問題的機構(gòu)或人員應(yīng)直接吊銷其職業(yè)資格。另外，提高準(zhǔn)入門檻能夠提高行業(yè)的整體質(zhì)量，避免一些不合格企業(yè)對市場穩(wěn)定性的影響，發(fā)揮強勢作用，從而促進行業(yè)的健康發(fā)展[2]。

3.2 建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價機構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價師對業(yè)務(wù)進行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應(yīng)的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。另外，土地估價行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，機構(gòu)和估價師的責(zé)任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關(guān)者的異議進行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被起訴，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

3.3 提升行業(yè)經(jīng)營水平

行業(yè)整體經(jīng)營水平的提升，構(gòu)建良好的市場經(jīng)營環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價的行業(yè)風(fēng)險。對于土地估價行業(yè)整體發(fā)展而言，需要在以下方面做好相應(yīng)的工作：首先是要構(gòu)建行業(yè)估價誠信管理體系，由于我國土地估價行業(yè)本身建立時間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負面事件都會給行業(yè)公信力帶來負面影響。因此必須從誠信建設(shè)層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業(yè)整體發(fā)展的良好形象。其次是要能對市場發(fā)展動向有深入的了解，對土地評估所依賴的整體環(huán)境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價的準(zhǔn)確性，提升土地估價行業(yè)整體水平。最后是要能提升行業(yè)內(nèi)部信息資源共享水平，通過資源庫的構(gòu)建和有償交流機制的完善，使更多的公共信息資源能充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，也能更好地提升我國土地估價行業(yè)整體發(fā)展水平[3]。

3.4 謹(jǐn)慎接受評估委托和認真審查宗地權(quán)屬

在土地評估機構(gòu)接受委托之前，應(yīng)該首先從多方面和多渠道對項目由來等背景情況進行了解。對于風(fēng)險較大的項目，或明知有欺詐性的項目，可以予以拒絕。因為一旦出事，不僅經(jīng)濟上要遭受損失，聲譽也將受到無法彌補的損害，得不償失。另外，在土地估價中，如果委托方有意隱瞞土地權(quán)屬方面的一些問題，容易導(dǎo)致造成糾紛，使評估機構(gòu)受到牽連。因此，評估前要對委托土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進行審核。產(chǎn)權(quán)證明絕不能僅憑復(fù)印件認可，一定要將原件審驗后再復(fù)印。最好是對于宗地的土地登記信息，到相關(guān)土地部門申請權(quán)屬查詢。特別對于抵押評估，權(quán)屬審核很重要，千萬不能隨意進行評估。

3.5 樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀

相關(guān)的土地估價機構(gòu)應(yīng)該重視對評估師的日常管理和培訓(xùn)，促進評估師形成一定的風(fēng)險意識和職業(yè)道德素質(zhì)，培養(yǎng)評估師獨立、客觀和公正的職業(yè)素質(zhì)。評估師應(yīng)該保守商業(yè)秘密，對違反職業(yè)道德的行為進行嚴(yán)格的教育。此外，還應(yīng)該定期組織估價師參加教育培訓(xùn)，或者聘請專家對估價師進行專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，在機構(gòu)內(nèi)部舉辦研討會等，為提高評估師的專業(yè)素質(zhì)和技能奠定基礎(chǔ)。

4 結(jié)語

隨著我國土地市場發(fā)展水平的不斷提升，土地估價行業(yè)的重要性不斷提升。經(jīng)營環(huán)境及市場運行機制更加復(fù)雜，使得各種新型風(fēng)險不斷出現(xiàn)。對行業(yè)從業(yè)人員而言，應(yīng)當(dāng)加大對風(fēng)險來源及控制的重視程度，通過技術(shù)、規(guī)范、外部環(huán)境利用和內(nèi)部水平提升等各途徑，全面提升行業(yè)整體經(jīng)營水平，有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，不僅能有效促進行業(yè)健康發(fā)展，還能為我國土地市場健康發(fā)展提供應(yīng)有的保障。