淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性

艾曉倩

中國人民大學(xué) 北京 100025

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的處境

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢是良好向上的。由于我們中國傳統(tǒng)的買房子扎根落戶的思想觀念，房子幾乎是除了日常柴米油鹽外最緊俏的也是最適應(yīng)供需需求的“產(chǎn)品”，國民的消費取向都指向房子，房地產(chǎn)經(jīng)濟自然是供不應(yīng)求，總體經(jīng)濟也穩(wěn)中向好。許多專家分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟在未來幾年，還是會一直保持增長的態(tài)勢，很難會有往回跌的波折。

2 市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的矛盾

第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟的肆意過度發(fā)展，實際上是擠壓了其他行業(yè)經(jīng)濟的生存和發(fā)展空間。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟中占比大頭，這就容易把其他行業(yè)的占比打壓，會導(dǎo)致其他行業(yè)的經(jīng)濟萎縮，得不到發(fā)展空間和市場，這也就容易導(dǎo)致市場經(jīng)濟的單一化，而單一化則會在特殊時期，給國民經(jīng)濟帶來不可挽回的傷害。

第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟過往經(jīng)歷了快速增長，出現(xiàn)了“泡沫經(jīng)濟”的危機，這就意味著，實際上現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長速度，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市場經(jīng)濟的正常增長速度的。而市場經(jīng)濟增長速度幾乎代表著國民的消費經(jīng)濟水平，一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟在不符合經(jīng)濟健康姿態(tài)的瘋狂增長，而一方面市場經(jīng)濟卻沒有與之同速增長，這就會出現(xiàn)市場經(jīng)濟的嚴(yán)重脫節(jié)，也就是高昂的房地產(chǎn)經(jīng)濟將不再符合國民的消費增速，就會再次出現(xiàn)“泡沫”、大起大落、大回跌的現(xiàn)象，這無疑將對市場經(jīng)濟造成嚴(yán)重的打擊和傷害。

3 市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的意義

上面我們提及了市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的矛盾以及矛盾會帶來的傷害，由此我們就要提及兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的觀念。協(xié)調(diào)發(fā)展一直被各位經(jīng)濟學(xué)家提及，這個概念，實際上是經(jīng)濟里必不可少的指導(dǎo)思想和行動指南。

前面我們闡述了矛盾帶來的傷害，接下來我們將闡述協(xié)調(diào)發(fā)展市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性。

第一，我們前面提到，房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟倘若占據(jù)很大的比例，會傷害其他行業(yè)經(jīng)濟的占比和發(fā)展，但是我們?nèi)艉煤脜f(xié)調(diào)兩者的發(fā)展關(guān)系，將會帶來全盤共贏的優(yōu)勢局面。因為協(xié)調(diào)后的房地產(chǎn)經(jīng)濟，又與市場經(jīng)濟里的其他行業(yè)經(jīng)濟由競爭關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榛ダ糙A的關(guān)系，相互拉動，行業(yè)就能保持健康穩(wěn)定的占比，各自繁榮。

第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟也可以成為民生的福利經(jīng)濟。之前的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟增速與市場經(jīng)濟增速沒有相對的同步，一旦達(dá)成一定程度上的同步，就會形成雙方協(xié)調(diào)發(fā)展的模式，房地產(chǎn)經(jīng)濟就從過度發(fā)展致害民生的經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆母ｌ怼Ｒ驗樵鏊龠_(dá)到一定同步，房地產(chǎn)經(jīng)濟的適中增速，就會縮減城市與鄉(xiāng)村之間的差距，更好地促進(jìn)市場經(jīng)濟，也響應(yīng)了國家的扶貧政策。

4 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展存在的問題

4.1 房地產(chǎn)價格變化頻繁 違反市場發(fā)展要求

在市場經(jīng)濟發(fā)展中，價格改變和供需關(guān)系有著直接的關(guān)聯(lián)，在供大于求的環(huán)境下，價格將會明顯降低，而在供不應(yīng)求的環(huán)境下，價格則會呈現(xiàn)出直線上升的狀況。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格浮動情況，房價的變動和市場規(guī)律是相悖離的。通過對當(dāng)前我國有關(guān)的住房統(tǒng)計調(diào)查得知，商品房已呈現(xiàn)出供過于求的局面，在這種形勢下，房產(chǎn)價格應(yīng)有所下降。但是當(dāng)前房價日益上漲趨勢的沒有明顯改觀，這種異于常理的狀況，和市場經(jīng)濟客觀規(guī)律相偏離，如不妥善處理，將會引發(fā)嚴(yán)重后果。

4.2 經(jīng)濟泡影加劇金融風(fēng)險出現(xiàn)

在當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)展中，如無法避免經(jīng)濟泡影現(xiàn)象，無疑將直接積累金融風(fēng)險。2008年全球金融危機爆發(fā)以后，導(dǎo)致經(jīng)濟泡影破裂，引發(fā)嚴(yán)重經(jīng)濟后果。當(dāng)前我國房產(chǎn)價格持續(xù)升高和地產(chǎn)泡沫有直接關(guān)聯(lián)。換句話說，因為近幾年房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，使得大量資金注入房地產(chǎn)市場，惡性炒房現(xiàn)象抬高了房價，而房價升高又成了住房剛需逐漸降低的原因之一，這導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫越來越大，金融風(fēng)險出現(xiàn)的概率也隨之升高。如果不對其進(jìn)行科學(xué)控制，后果將不堪設(shè)想。

4.3 政府監(jiān)管偏移 影響房地產(chǎn)調(diào)控效果

政府部門在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演重要角色，其發(fā)揮的作用在于市場監(jiān)管，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。但是結(jié)合當(dāng)前實際情況來看，政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在不全面的狀況，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因在于政府部門宏觀調(diào)控對象發(fā)生偏移。如在市場監(jiān)管過程中，主要監(jiān)管內(nèi)容在于土地出讓、房地產(chǎn)項目開發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)資歷審核等，而主要調(diào)控的內(nèi)容是房地產(chǎn)價格。但是在實際中，政府監(jiān)管目標(biāo)主要放在因土地出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟效益上，調(diào)控對象也不再是房地產(chǎn)價格。因為監(jiān)管目標(biāo)的偏移，導(dǎo)致整個監(jiān)管效果不理想，影響市場經(jīng)濟自身發(fā)展。

5 促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間協(xié)調(diào)發(fā)展的策略分析

5.1 合理規(guī)劃房地產(chǎn)的價格

為了解決房地產(chǎn)的價格過高的問題，在房地產(chǎn)的房產(chǎn)定價過程中，不應(yīng)該只是單一的降低價格，而是應(yīng)該讓價格與房產(chǎn)的價值相吻合，縮小價值和價格之間的偏離指數(shù)，因此這就要求政府應(yīng)該對房產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行綜合評估，盡可能的將房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的發(fā)展程度進(jìn)行協(xié)調(diào)比對，從而做出準(zhǔn)確的判斷。當(dāng)前由于價格問題是影響房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個重要因素，并且這也影響到了其他的相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域，通過對房地產(chǎn)過高的價格進(jìn)行管控約束，能夠在穩(wěn)定價格的同時，促進(jìn)相關(guān)的行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，從而帶動整個市場經(jīng)濟健康穩(wěn)定的增長。這就需要要充分利用國家政府和市場宏觀調(diào)控的相關(guān)方式開展價格評估，盡可能的改善當(dāng)前房地產(chǎn)價格不斷攀升的市場現(xiàn)狀，讓房產(chǎn)價格能夠趨于合理化和規(guī)范化，從而維護房地產(chǎn)的經(jīng)濟秩序，維護市場的經(jīng)濟秩序。

5.2 要加強房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管問題

為了促進(jìn)市場經(jīng)濟能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，必須要對房地產(chǎn)的金融秩序開展有效的監(jiān)督管理，由于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)商，依賴信貸開展房產(chǎn)開發(fā)，因此要對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還能力、工程建設(shè)情況、工程質(zhì)量、工程效率等進(jìn)行全方面的監(jiān)督管控。對于銀行信貸的問題，在給予房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)支持的同時，也要進(jìn)行有效的控制，通過調(diào)節(jié)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，鼓勵并且推動銀行信貸資金，盡可能的向主流行業(yè)流動。

5.3 政府推廣相應(yīng)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策

為了能夠讓市場經(jīng)濟穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，同時也要盡可能的讓房地產(chǎn)經(jīng)濟做好相關(guān)的轉(zhuǎn)型工作，讓房地產(chǎn)能夠與市場經(jīng)濟的節(jié)能環(huán)保，低碳經(jīng)濟的發(fā)展目標(biāo)相一致，這就需要相關(guān)的政府部門應(yīng)該加強政策引導(dǎo)，做好相關(guān)的政策扶持工作，具體來講，首先可以通過對一些節(jié)能環(huán)保的房產(chǎn)商提供稅收優(yōu)惠服務(wù)，盡可能的讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠轉(zhuǎn)型到環(huán)保節(jié)約住房的建設(shè)中，促進(jìn)我國現(xiàn)代節(jié)能環(huán)保住宅的發(fā)展建設(shè)。另外在關(guān)于原材料和土地的購置方面，也可以通過貸款利率優(yōu)惠等方式，盡可能的吸引購房者的眼球，讓購房者更多的購買環(huán)保住宅，從理念上改善人們對于環(huán)保購房的需求理念，加強可持續(xù)性發(fā)展的理念宣傳。

5.4 房產(chǎn)建設(shè)要注重合理利用土地資源

相關(guān)的房產(chǎn)企業(yè)要通過制定合理的規(guī)劃措施，開展有效的房產(chǎn)規(guī)劃，進(jìn)而對土地資源進(jìn)行合理利用，由于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟基礎(chǔ)是土地資源，這是一種不可再生資源，因此房產(chǎn)經(jīng)濟要注重合理的土地規(guī)劃。尤其是要重視城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地開發(fā)，要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管控制，對于已經(jīng)開發(fā)的土地資源進(jìn)行二次利用時，也要注重節(jié)約土地資源，盡可能的實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。對于閑置的空地，要開展合理的利用，避免出現(xiàn)閑置，在進(jìn)行土地資源節(jié)約的過程中，要將節(jié)約能源作為重點，開展城市建設(shè)過程中離不開資源節(jié)約，近幾年來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟更是要注重對土地資源的節(jié)約，能夠?qū)⑼恋氐木唧w價值充分利用，在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，徹底貫徹落實節(jié)約資源的相關(guān)理念。

5.5 精準(zhǔn)確立房產(chǎn)的發(fā)展方向，降低發(fā)展風(fēng)險

對于房產(chǎn)項目的開發(fā)，前期就應(yīng)該事先確定好房產(chǎn)的發(fā)展方向，做好房產(chǎn)定位，盡可能減少開發(fā)風(fēng)險。在進(jìn)行風(fēng)險控制過程中要根據(jù)相關(guān)的調(diào)查資料，進(jìn)行市場經(jīng)濟前景分析和房產(chǎn)的市場調(diào)查，通過對資料開展一系列的分析研究，盡可能提升其嚴(yán)謹(jǐn)性。在風(fēng)險評估、風(fēng)險評價和房地產(chǎn)開發(fā)商等方面開展實施有效管理，盡可能的降低房產(chǎn)風(fēng)險，對于可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行防范控制，通過一系列的技術(shù)管理等進(jìn)行處理、解決。將相關(guān)的房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化，同時，對于企業(yè)的相關(guān)決策，管理層也要加強風(fēng)險管控意識，通常風(fēng)險管理的核心問題就是風(fēng)險管理技術(shù)小組能夠有效地防范風(fēng)險發(fā)生，具體來講，可以通過使用現(xiàn)代化的企業(yè)管理方式，通過科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的風(fēng)險管理模式，盡可能為相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險保障，實現(xiàn)房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益可以最大化發(fā)展。

5.6 調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，大部分的城市已經(jīng)開放了二手房交易。但是對于傳統(tǒng)的國民來說，購買二手房的觀念并不是很主流，許多民眾對于二手房持不認(rèn)可的態(tài)度，因此二手房交易市場的情形不太樂觀，從而一定程度上抑制了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系往往會影響到資金市場，由于目前大城市的房價過高，而小城市的房屋需求量不大，經(jīng)常會出現(xiàn)小城市中房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤入住率低、空置率高的情況，這種現(xiàn)象對于房地產(chǎn)經(jīng)濟是一種阻礙，也影響了資金市場和市場經(jīng)濟的正常運轉(zhuǎn)。

5.7 對房地產(chǎn)行業(yè)的需求體制進(jìn)行完善

由于人民的物質(zhì)水平在不斷提升，對于住房質(zhì)量和生活水平的要求也越來越高，但是由于房地產(chǎn)市場中需求大于供給，許多大城市的房價增加迅猛，對于普通民眾來說難以企及。對于超出正常和合理范圍的房價，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟存在一定的風(fēng)險，從而導(dǎo)致一些泡沫經(jīng)濟，如果房地產(chǎn)行業(yè)價格虛高而投資者和購房者為炒房等目的從銀行大量借貸，在房地產(chǎn)市場崩盤時可能引發(fā)一系列問題，從而引起社會和市場經(jīng)濟的動蕩，也會造成很多連鎖反應(yīng)，從而影響我國的經(jīng)濟發(fā)展。

6 結(jié)語

所以我們看到，要保持市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，不但要認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的矛盾和沖突，還要了解兩者協(xié)調(diào)發(fā)展對兩者各自的好處和重要性，更好學(xué)會根據(jù)形勢，積極地制定方案，幫助兩者更好地協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才是有利于國民經(jīng)濟的上策。