房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理

唐靖為

廣西交投物流發(fā)展有限公司 廣西南寧 530022

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境處于持續(xù)動(dòng)態(tài)變化態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)中同一行業(yè)或類似行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。而成本管理是提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵手段，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理則是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要組成部分。因此，探究房地產(chǎn)公司成本部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理對(duì)策就具有非常重要的意義。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程概述

玉林綠地城地產(chǎn)項(xiàng)目是市委市政府重點(diǎn)引進(jìn)的項(xiàng)目，位于二環(huán)東路東側(cè)，由綠地集團(tuán)與廣西交通投資集團(tuán)、玉林市交通開發(fā)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，該項(xiàng)目占地面積為399488.78m2，其中地塊A的三個(gè)地塊分為三期開發(fā)，一、二期為商業(yè)街和住宅、別墅，三期為小學(xué)、幼兒園業(yè)，地塊一、三建筑密度為28.00%≤45%，容積率為2.4＞1.0，綠地率為35.11%≥35.00%；地塊二建筑密度為17.20%≤30%，容積率為0.5＜0.8，綠地率為35.26%≥30.00%。擬建工程工期較為緊張，質(zhì)量等級(jí)較高，對(duì)成本控制也提出了較為嚴(yán)格的要求。玉林綠地城地塊A項(xiàng)目一期25-29#樓工程獲廣西建筑業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)定為2020年第一批廣西建設(shè)工程優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)獎(jiǎng)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理對(duì)策

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目中的目標(biāo)成本明確

為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，成本控制人員可以結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)施工方案以及總量大、設(shè)計(jì)施工復(fù)雜等基本情況，利用投資估算法，確定建筑投資金額總體情況。進(jìn)而依據(jù)項(xiàng)目施工期間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、原材料市場(chǎng)價(jià)格等級(jí)，獲得相關(guān)費(fèi)用。比如，建筑安裝相關(guān)費(fèi)用、設(shè)備和工器具采買購(gòu)置費(fèi)用等。并依據(jù)工程費(fèi)用、公共建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)用等條目，進(jìn)行目標(biāo)成本估算值的整理、展示[1]。同時(shí)為了在前期形成有效的投資效益控制體系，成本部門人員可以將前期投資決策階段形成的投資估算總額作為初步設(shè)計(jì)編制階段造價(jià)控制指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，比如，將直接工程費(fèi)的95.00%作為限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)精準(zhǔn)估算、造價(jià)控制間關(guān)系，督促技術(shù)方、管理方提高設(shè)計(jì)目標(biāo)成本準(zhǔn)確性，避免因后期頻繁變更而導(dǎo)致的造價(jià)控制難度增加。

2.2 合約規(guī)劃階段的造價(jià)控制

作為大規(guī)模高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目工程，玉林綠地城地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)戶型較多，根據(jù)樓棟的不同，住宅面積、房屋結(jié)構(gòu)也存在較大區(qū)別。因此，在合約規(guī)劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本部門人員應(yīng)以公開招標(biāo)工程量清單編制、工程合同審批流程為重點(diǎn)，綜合考慮保障質(zhì)量（與設(shè)計(jì)要求相符）、保護(hù)環(huán)境（地下水、周邊環(huán)境）、控制造價(jià)（工器具、設(shè)備設(shè)施、材料、人工）、確保工期等因素，加強(qiáng)審核。在確認(rèn)審核無誤之后，完成合同簽訂。

除此之外，為了便于相關(guān)方了解房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招投標(biāo)、合同簽訂情況，房地產(chǎn)企業(yè)成本部門人員可以進(jìn)行合作項(xiàng)目《招標(biāo)、合同、履約一體化臺(tái)賬》的建立，并以月為單位進(jìn)行及時(shí)更新，充分體現(xiàn)工程合約規(guī)劃階段造價(jià)控制論原理，為造價(jià)控制工作的準(zhǔn)確開展提供依據(jù)。

2.3 項(xiàng)目施工過程的造價(jià)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)成本部門人員應(yīng)根據(jù)上級(jí)安排，確定項(xiàng)目施工流程。以月為單位，進(jìn)行工程進(jìn)度款審核以及非公招工程控制價(jià)編制的審核。在工程進(jìn)度款審核的基礎(chǔ)上，成本管理人員還需要從材料、設(shè)備設(shè)施選擇方面入手，充分開展市場(chǎng)調(diào)研，明確材料項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)應(yīng)的價(jià)格[2]。并沿襲信息化管理思路，進(jìn)行材料、設(shè)備采購(gòu)價(jià)格控制清單信息庫(kù)，為項(xiàng)目施工過程中采購(gòu)材料、設(shè)備設(shè)施性價(jià)比達(dá)到最優(yōu)提供保障。

在加密工程進(jìn)度款審核、材料以及設(shè)備設(shè)施價(jià)格控制的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)成本部門人員還需要加強(qiáng)對(duì)合同外新增單價(jià)的關(guān)注。針對(duì)工程合同新增單價(jià)，成本部門人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行詢價(jià)、定價(jià)工作，并全面審核項(xiàng)目新增單價(jià)特別是施工方上報(bào)新增單價(jià)，準(zhǔn)確核減，并將出現(xiàn)頻率較高的合同外新增單價(jià)匯總整理后提交給項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司進(jìn)行審議，避免合同外新增單價(jià)處理不當(dāng)對(duì)整體項(xiàng)目造價(jià)控制的不利影響。

為了最大程度避免變更項(xiàng)目造價(jià)失控，成本部門人員應(yīng)樹立動(dòng)態(tài)管理思維，在嚴(yán)格審批設(shè)計(jì)變更、工程簽證的同時(shí)，以地塊現(xiàn)場(chǎng)簽證工程量收方為對(duì)象，加密驗(yàn)收。進(jìn)入簽證現(xiàn)場(chǎng)，與收房共同進(jìn)行樣品采集，在事前進(jìn)行簽證、設(shè)計(jì)變更的測(cè)算、審核，為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制提供依據(jù)。對(duì)于測(cè)算審核階段涉及金額重大的設(shè)計(jì)變更、工程簽證，成本部門人員應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有制度要求，提交給項(xiàng)目公司，由相關(guān)人員進(jìn)行進(jìn)一步審議，保證施工過程中設(shè)計(jì)變更、工程簽證的合理性、規(guī)范性。

2.4 合同結(jié)算階段的造價(jià)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工階段，成本部門人員應(yīng)根據(jù)工作任務(wù)內(nèi)容進(jìn)行工作任務(wù)量的再次分析、核定，并以竣工驗(yàn)收審核工作計(jì)劃推進(jìn)表的形式，確保合同結(jié)算工作有序開展[3]。同時(shí)為了嚴(yán)格控制造價(jià)，成本部門人員應(yīng)以合同（原件）以及施工圖紙、中標(biāo)工程量清單、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等能反映現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的資料為依據(jù)，從目標(biāo)成本控制的角度出發(fā)，開展施工單位上報(bào)結(jié)算金額、結(jié)算審定金額的對(duì)數(shù)工作，及時(shí)、準(zhǔn)確開展金額核減，避免企業(yè)損失。

3 結(jié)語

綜上所述，工程項(xiàng)目造價(jià)控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理至關(guān)重要的一環(huán)，也是房地產(chǎn)企業(yè)投資收益能否順利獲得的關(guān)鍵。因此，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開展前期，房地產(chǎn)企業(yè)成本部門人員應(yīng)結(jié)合自身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行匯總和提煉。進(jìn)而從合約規(guī)劃、項(xiàng)目施工、合同結(jié)算等幾個(gè)方面出發(fā)，制定針對(duì)性造價(jià)控制與管理對(duì)策，以便最大限度控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本，助力整個(gè)企業(yè)投資效益的順利獲得，最終達(dá)到提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力這一目標(biāo)。