經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的房地產(chǎn)周期變化與規(guī)律

張漱琬

河南師范大學(xué) 河南新鄉(xiāng) 453007

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在高速發(fā)展的背景下，其作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)具有積極作用。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展并不成熟，所以隨著革新步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出了大量問(wèn)題，很多城市都存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度不符的現(xiàn)象。雖然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快可以提升行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但也會(huì)增加城市生活生產(chǎn)的成本，降低城市建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

1 目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)90年代被列入的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)過(guò)發(fā)展的沉寂期之后，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始持續(xù)上升。這次價(jià)格變化一直持續(xù)到2008年，最終在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，下半年的房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌調(diào)整，之后在國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始新一輪的上升。從2009年發(fā)展至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一直都是政府居民重點(diǎn)關(guān)注的主要產(chǎn)業(yè)[1]?，F(xiàn)如今，在我國(guó)政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中處于“膠著狀態(tài)”，實(shí)際價(jià)格并沒有明顯變化，但整體交易數(shù)量持續(xù)下跌。房地產(chǎn)商和購(gòu)買者之間不斷拉鋸，整體市場(chǎng)運(yùn)行陷入兩難。有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究很多，比如說(shuō)袁志剛、樊瀟彥等人在研究中提出發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和拉動(dòng)內(nèi)需具有積極作用，但要想保障房地產(chǎn)市場(chǎng)可以穩(wěn)步發(fā)展，必須要避免出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，并構(gòu)建相應(yīng)模型明確了政府政策、銀行信貸、行為預(yù)期在地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象中的有效作用。吳康平、魯桂華等人提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行期間具有相互共生的關(guān)系，彼此很容易增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。如果在建設(shè)革新中累加風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)產(chǎn)生不良作用，那么很容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)、市場(chǎng)崩潰等現(xiàn)象。這些研究都進(jìn)一步證明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在潛藏的風(fēng)險(xiǎn)隱患，但從實(shí)踐發(fā)展角度來(lái)看，這一問(wèn)題現(xiàn)已得到了關(guān)注和防范。在本文研究過(guò)程中，首先明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型，而后在消費(fèi)者預(yù)算約束的條件下利用模型明確房地產(chǎn)價(jià)格的變化軌跡，由此證明在市場(chǎng)轉(zhuǎn)換背景下房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律及相應(yīng)的原因，最終提出有效的防范政策。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換和價(jià)格的運(yùn)行軌跡

通過(guò)將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看作是兩個(gè)階段的市場(chǎng)，一種是指投資階段，此時(shí)市場(chǎng)的供給狀態(tài)處在壟斷中，另一階段是指消費(fèi)品階段，此時(shí)市場(chǎng)的供給狀態(tài)處于競(jìng)爭(zhēng)中。

2.1 投資階段

在這一階段投資者占據(jù)主導(dǎo)地位，會(huì)運(yùn)用消費(fèi)者的羊群行為來(lái)創(chuàng)造泡沫，以此構(gòu)成非理性的投資氣氛，促使市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的心理預(yù)期。同時(shí)，房地產(chǎn)商會(huì)運(yùn)用對(duì)土地和房產(chǎn)供給的壟斷，在價(jià)格策略中有效控制，比如說(shuō)提出高價(jià)房，直接促進(jìn)銷售上一期的低價(jià)房等，這樣有助于持續(xù)增加房地產(chǎn)的交易數(shù)額。處在這一階段的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)持續(xù)上升，實(shí)際交易量也會(huì)隨之增加。但若是房產(chǎn)價(jià)格超出了消費(fèi)者的預(yù)算約束線，那么投資者將會(huì)面臨無(wú)人接盤的局面，最終就會(huì)產(chǎn)生“炒房東”的風(fēng)險(xiǎn)[2]。由于投資者并不明確消費(fèi)者的預(yù)算約束線，所以隨著市場(chǎng)非理性的持續(xù)累積，投資者會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增強(qiáng)，最終導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到瘋狂階段，從本質(zhì)來(lái)看是房產(chǎn)價(jià)格高于消費(fèi)者的預(yù)算約束線，那么實(shí)際市場(chǎng)交易數(shù)量會(huì)突然為零，投資房產(chǎn)也會(huì)面臨終結(jié)。

2.2 轉(zhuǎn)換過(guò)程

如果房產(chǎn)和消費(fèi)者的預(yù)算約束線達(dá)成一致，那么消費(fèi)者會(huì)退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)的投資市場(chǎng)只存在一種同質(zhì)的交易者，也就是投資者。隨著交易數(shù)額逐漸清零，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，此時(shí)市場(chǎng)的需求曲線不再是持續(xù)上升，而是價(jià)格依舊處在高位，而實(shí)際交易量和數(shù)額均為零。在這一背景下，房地產(chǎn)商和炒房者并不會(huì)立刻選用降價(jià)的方式進(jìn)行處理，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能在一個(gè)階段都有價(jià)無(wú)市，最終會(huì)利用輿論誘導(dǎo)的方式讓消費(fèi)者入市，但卻無(wú)法得到預(yù)期效果，原因在于房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了預(yù)算的硬約束條件。隨著價(jià)格聯(lián)盟的破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格開始緩慢下降。此時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)換，消費(fèi)者的行為也逐漸從傳統(tǒng)意義上的羊群行為轉(zhuǎn)變到理性交易。雖然房產(chǎn)價(jià)格開始持續(xù)下降，但消費(fèi)者依舊不會(huì)接盤，實(shí)際交易量依舊為零。直到價(jià)格降低到一定點(diǎn)之后，交易數(shù)量才開始持續(xù)上升，消費(fèi)者才會(huì)慢慢回到市場(chǎng)中。此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變成消費(fèi)品市場(chǎng)，實(shí)際價(jià)格運(yùn)行也將會(huì)轉(zhuǎn)移到另一階段。

2.3 消費(fèi)品階段

在這一階段投資者退出市場(chǎng)，消費(fèi)者占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，市場(chǎng)運(yùn)行所表現(xiàn)出的供給關(guān)系和一般的商品市場(chǎng)一致，實(shí)際供給會(huì)跟隨價(jià)格的上升而不斷增加，需求會(huì)隨著價(jià)格的下降而持續(xù)上升，兩者之間的均衡點(diǎn)是需求曲線相交形成的交易數(shù)額和價(jià)格[3]。在這一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)供給曲線如果向右移動(dòng)，會(huì)提升實(shí)際供給數(shù)量，控制房地產(chǎn)價(jià)格，這一變化和投資階段完全相反。比如說(shuō)在壟斷條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)變成投資市場(chǎng)，但實(shí)際供給數(shù)量的增加并不會(huì)讓房?jī)r(jià)下降，反之會(huì)提升房產(chǎn)價(jià)格。需要注意的是，作為消費(fèi)品的房產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)發(fā)展太久，原因在于房產(chǎn)中土地具有不可再生的性質(zhì)，且具備耐久性和投資價(jià)值，因此在房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降中，總有投資者會(huì)在適宜的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。而隨著投資者的數(shù)量持續(xù)上升，房地產(chǎn)商會(huì)選用多種方式重新構(gòu)建壟斷地位，那么實(shí)際作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)隨之產(chǎn)生變化，最終在累積投資中逐漸形成市場(chǎng)泡沫。

3 基于經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析房地產(chǎn)周期變化的原因及危害

3.1 原因

根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格存在周期性變化的原因在于：首先市場(chǎng)供需存在不平衡性。房屋供給和需求力量之間的相互作用對(duì)房屋價(jià)格變化具有主導(dǎo)影響。由于房產(chǎn)的供應(yīng)需求和其他商品相比存在特殊性質(zhì)，因此從短期角度來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)格的變化主要受需求數(shù)量的影響。由此結(jié)合實(shí)踐案例分析可知，隨著房產(chǎn)需求數(shù)量的不斷增加，房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上升，而在需求數(shù)量遠(yuǎn)超于供給數(shù)量時(shí)，供需之間的矛盾會(huì)變得更加強(qiáng)烈。其次城市居民的人均可支配收入也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。城市居民的收支水平作為評(píng)估居民購(gòu)買力的主要指標(biāo)，同樣也是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素[4]。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，城市居民的可支配收入也處在日益增加的背景下，此時(shí)居民收入和支出可以進(jìn)一步支撐房產(chǎn)價(jià)格的上升。從這一角度分析發(fā)現(xiàn)，在居民收入水平日益增加中，房產(chǎn)需求也會(huì)隨之增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲，直到通貨膨脹局面發(fā)生。根據(jù)國(guó)際部分國(guó)家和市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析可知，房地產(chǎn)投資是解決通貨膨脹的有效手段。在物價(jià)持續(xù)上升的條件下，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的保值性，從本質(zhì)來(lái)看真實(shí)的通貨膨脹率和預(yù)期的通貨膨脹率通常會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成正面影響，實(shí)際通貨膨脹概率的增加，會(huì)促進(jìn)人們對(duì)房產(chǎn)的投資，實(shí)際房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之增加。從近年來(lái)我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著房屋需求量的持續(xù)上升，有關(guān)原材料價(jià)格也在穩(wěn)步提升，尤其是和建筑業(yè)有關(guān)的鋼鐵價(jià)格大幅度增加，必然會(huì)提升房產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而增加住房?jī)r(jià)格。

3.2 危害

首先，快速增加的房產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)加重居民的購(gòu)房壓力，限制其他方面的消費(fèi)水平。比如說(shuō)，2019年某地，城市居民人均可支配收入達(dá)到了18385.02元，相比去年上升了10.0%，其中食品支出達(dá)到了5109.70元，上升了4.7%；房地產(chǎn)投資幅度相比，上一個(gè)季度的0.5%，上升到了上半年的23.1%，直到十一月份整體上升幅度達(dá)到了41.0%。因?yàn)轭A(yù)期房產(chǎn)會(huì)持續(xù)上升，所以部分家庭會(huì)在攢首付和支付月供期間減少其他方面的消費(fèi)，由此可見住房需求明顯擠出了工薪階段的其他消費(fèi)需求。這一發(fā)展趨勢(shì)，必然會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的內(nèi)需政策效果。其次，持續(xù)上升的房產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)增加貧富差距。居民財(cái)富主要分為三項(xiàng)內(nèi)容，其中不動(dòng)產(chǎn)是指房屋土地等，動(dòng)產(chǎn)屬于家用電器、銀行存款等。我國(guó)城市居民擁有個(gè)人住房的比例達(dá)到了80%，大部分人在交付有限費(fèi)用之后，會(huì)將供房變成個(gè)人所有，還有部分比例居民并沒有自己的住房。這一發(fā)展趨勢(shì)，必然會(huì)增加高收入家庭的資產(chǎn)總量，而與低收入家庭產(chǎn)生一定差距[5]。最后，快速增加的房產(chǎn)價(jià)格，必然會(huì)影響城市建設(shè)運(yùn)行的成本支出。因?yàn)檫^(guò)高的價(jià)格會(huì)提升自住房和商務(wù)用房的成本，在一定意義上阻礙了優(yōu)秀人才向大城市聚集的步伐，減少外部資源的投資數(shù)量，降低出口產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)水平，這并不利于城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4 總結(jié)分析

一方面，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下分析可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于在投資市場(chǎng)和消費(fèi)品市場(chǎng)之間相互轉(zhuǎn)換的行業(yè)，無(wú)法極端地說(shuō)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)正處在哪一階段，但確實(shí)存在某一階段以投資或以消費(fèi)為主的發(fā)展趨勢(shì)。從投資市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到消費(fèi)市場(chǎng)主要表現(xiàn)在兩方面，一種是指交易數(shù)額持續(xù)下降，另一種是指房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。面對(duì)這一現(xiàn)象，我國(guó)政府在重點(diǎn)關(guān)注房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化時(shí)，要著重關(guān)注以下幾點(diǎn)問(wèn)題：首先要對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的階段轉(zhuǎn)型進(jìn)行提前預(yù)測(cè)，確保相關(guān)的政策舉措具有周全性和細(xì)膩性；其次，要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的合理性和社會(huì)意義，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型變化，并根據(jù)相應(yīng)的規(guī)章制度和優(yōu)惠政策引導(dǎo)市場(chǎng)軟著陸；最后要適當(dāng)調(diào)整消費(fèi)者入市的條件，嚴(yán)格調(diào)控生產(chǎn)商和地方政府，確保行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展符合市場(chǎng)需求。

另一方面，要根據(jù)房地產(chǎn)周期變化的原因和危害提出有效的處理對(duì)策，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先要控制不合理的住房需求，注重增加住房供應(yīng)由此實(shí)現(xiàn)模式的多樣化。各地方政府可以在提升住房貸款利率和購(gòu)房首付款比例的基礎(chǔ)上，有效控制投資性購(gòu)房，并提出引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房需求的政策，改善住房供需的整體結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)居民住房供給的保障性。與此同時(shí)，政府還要鼓勵(lì)住房建設(shè)的多元化，不管是開發(fā)商還是城市居民，只要其住房開發(fā)和建設(shè)滿足政府城市規(guī)劃的法律要求，那么都要認(rèn)可支持。其次要持續(xù)優(yōu)化住房金融體系，加快總體消費(fèi)的上升步伐。城市居民為了購(gòu)買住房會(huì)更加注重儲(chǔ)蓄而忽視部分消費(fèi)，這也是城市建設(shè)消費(fèi)率持續(xù)下降的主要原因。在消費(fèi)水平不充裕的條件下，有效展現(xiàn)住房?jī)r(jià)格的財(cái)富效應(yīng)，增加城市居民的消費(fèi)水平，保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，必須要開發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)，只有這樣消費(fèi)者才能更容易進(jìn)行住房交易，由此進(jìn)一步促進(jìn)家庭消費(fèi)支出。最后要控制住房貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)，全面防范投機(jī)行為對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的不良影響。房地產(chǎn)商可以在拓展融資渠道的基礎(chǔ)上，利用多元化的融資方式來(lái)增加企業(yè)發(fā)展規(guī)模，獲取更加強(qiáng)大的資金支持，這對(duì)各個(gè)階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，具有促進(jìn)作用。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)作為我國(guó)城市建設(shè)發(fā)展革新的重要產(chǎn)業(yè)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度入手，對(duì)周期變化和規(guī)律進(jìn)行系統(tǒng)了解，不僅能為后續(xù)發(fā)展提供有效依據(jù)，還可以根據(jù)所掌握的變化規(guī)律提出有效的管控政策，由此保障我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格和供需量都符合現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)需求。