房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的特質(zhì)分析

郎永軍

安丘市青云城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司 山東濰坊 262100

我國(guó)經(jīng)濟(jì)與科技的快速發(fā)展和推進(jìn)，給我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了較大的契機(jī)，但是因現(xiàn)階段市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較多，每個(gè)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈[1]。成本核算作為成本控制的重要部分，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本核算的管理，挖掘成本核算過(guò)程中存在的不足，并及時(shí)制定具有針對(duì)性的優(yōu)化策略，對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

1 會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性

會(huì)計(jì)核算涵蓋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程，是特定實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的記錄、報(bào)賬以及財(cái)務(wù)報(bào)表的編制。會(huì)計(jì)核算的目的是為決策者提供錯(cuò)誤數(shù)據(jù)信息，以便他們可以更好地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。會(huì)計(jì)核算可以通過(guò)科目設(shè)置、財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)核算報(bào)告來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中準(zhǔn)確地獲取各種財(cái)務(wù)信息。借助真實(shí)的記錄、會(huì)計(jì)核算信息的收集和分類，可以可靠地反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，并使決策者能夠準(zhǔn)確地根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)情況，確?；谡鎸?shí)的財(cái)務(wù)信息做出合理有效決策。通過(guò)收集有用的信息來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算決策，會(huì)計(jì)核算可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)跟蹤經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的問(wèn)題，并確保會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合法性和合理性。會(huì)計(jì)核算可以及時(shí)了解經(jīng)濟(jì)活動(dòng)信息，關(guān)注和跟蹤房地產(chǎn)投資趨勢(shì)，密切監(jiān)測(cè)各部門(mén)活動(dòng)，不違反法律法規(guī)?？梢曰跁?huì)計(jì)核算結(jié)果獲得的信息用來(lái)監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，并且可以根據(jù)監(jiān)測(cè)到的問(wèn)題或偏差進(jìn)行針對(duì)性的改進(jìn)和完善，以便及時(shí)糾正企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的違法行為，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

2 當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用存在主要問(wèn)題

2.1 管理會(huì)計(jì)專業(yè)素養(yǎng)水平較差

盡管管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中有著不可替代的作用，然而當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用環(huán)境上面依然存在欠缺。房地產(chǎn)管理會(huì)計(jì)的專業(yè)素質(zhì)有待提升，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，管理會(huì)計(jì)的要求將會(huì)持續(xù)提升。過(guò)去的管理會(huì)計(jì)專業(yè)素養(yǎng)無(wú)法滿足當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段的需要，所以管理會(huì)計(jì)工作人員不僅需要具有管理會(huì)計(jì)知識(shí)體系，更要具備與時(shí)代相符合的戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)思想。但是在房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的實(shí)際情況當(dāng)中，仍然缺乏專業(yè)水平較高的管理會(huì)計(jì)人才。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)專業(yè)素養(yǎng)的欠缺，無(wú)法為管理會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建提供更多的專業(yè)人才，不利于房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建管理會(huì)計(jì)體系。

2.2 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度尚不完善

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，我們不應(yīng)該簡(jiǎn)單地采用相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，自身行業(yè)的特殊性應(yīng)該充分考慮到，建立適合自己發(fā)展的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，并設(shè)立專門(mén)的會(huì)計(jì)科目。但是從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度還不夠完善，許多企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，并不立統(tǒng)一，完善，有的企業(yè)只是簡(jiǎn)單地復(fù)制會(huì)計(jì)制度，就沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)主體進(jìn)行科學(xué)的總體規(guī)劃。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的具體成本核算內(nèi)容可以分為土地成本，開(kāi)發(fā)成本和利息成本。如果將所有項(xiàng)目都包括在“開(kāi)發(fā)成本”科目中，就無(wú)法與實(shí)際會(huì)計(jì)內(nèi)容和會(huì)計(jì)對(duì)象區(qū)分開(kāi)，會(huì)計(jì)將缺乏科學(xué)合理性，將影響企業(yè)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)制度，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)更加準(zhǔn)確。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)改進(jìn)措施

3.1 明確房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入核算的標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，它的環(huán)節(jié)是相對(duì)比較復(fù)雜的，一般分為四個(gè)步驟：①簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款。②簽訂正式銷(xiāo)售合同。③項(xiàng)目完工后驗(yàn)收合格并交給買(mǎi)房驗(yàn)收。④辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)。從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的購(gòu)銷(xiāo)合同就是一個(gè)合約，房屋在沒(méi)有得到買(mǎi)方的驗(yàn)收和認(rèn)可情況下，商品的所有權(quán)等一些列相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有給買(mǎi)方進(jìn)行轉(zhuǎn)移，不論是有沒(méi)有收取款項(xiàng)，對(duì)于收入條件來(lái)說(shuō)都是否定的?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)只有在與客戶簽訂正式的銷(xiāo)售合同之后，客戶也辦理好了相關(guān)手續(xù)，而且項(xiàng)目完工之后也進(jìn)行了驗(yàn)收合格，并且在客戶對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、面積和付款方式都已經(jīng)是確認(rèn)情況下，所有移交手續(xù)辦理好后，此時(shí)的收入金額可以支撐計(jì)量時(shí)，才可以正式納入到企業(yè)的銷(xiāo)售范圍內(nèi)。這里我們用碧桂園房地產(chǎn)在收入確認(rèn)中的工作為例，其主要確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)要以商品是否全部完工，并且已經(jīng)交付給購(gòu)買(mǎi)者使用，只有這兩項(xiàng)都已經(jīng)達(dá)到要求的情況下，才可以把預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為自身的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

3.2 不斷完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理的選擇并不斷的完善和統(tǒng)一企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，同時(shí)也要全面考慮自身行業(yè)的特殊性。有必要明確規(guī)定在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)額的內(nèi)容，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況的發(fā)展和變化不斷完善經(jīng)營(yíng)體系，也要不斷升級(jí)經(jīng)營(yíng)體系，從而使會(huì)計(jì)方法更加規(guī)范，科學(xué)，可以有效提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和綜合性，使會(huì)計(jì)結(jié)論更加科學(xué)、合理、嚴(yán)密。另外，在完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際需要科學(xué)合理地增加會(huì)計(jì)科目，例如增加開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，可以真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而促進(jìn)有效提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和效率。

3.3 提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)

成本管理作為當(dāng)下提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，提升成本核算人員的綜合素養(yǎng)對(duì)于提升成本核算的準(zhǔn)確性十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須重視并加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)、專業(yè)技能、綜合管理能力方面的培訓(xùn)。對(duì)于現(xiàn)代化企業(yè)來(lái)講，成本管理人員不僅僅要熟悉會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)管理知識(shí)及工作，也要學(xué)會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，熟悉整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程，掌握最新的成本管理技術(shù)手段，熟練應(yīng)用會(huì)計(jì)電算化與ERP系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)成本核算管理的精細(xì)化，保障核算結(jié)果的時(shí)效性與準(zhǔn)確性。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建管理會(huì)計(jì)體系是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化對(duì)成本核算的重視，對(duì)自身會(huì)計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而為企業(yè)的管理者及投資者的決策提供更加真實(shí)有效的參考信息，推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。