新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理創(chuàng)新及模式

隋小霞

魯正信工程造價(jià)咨詢有限公司 山東東營(yíng) 257091

1 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建立、管理一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃，優(yōu)化房地產(chǎn)投資方向上的一系列問題，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的決策，從根本上降低項(xiàng)目成本項(xiàng)目過(guò)程方面。另外，工程質(zhì)量也屬于房地產(chǎn)成本管理，成本管理從施工開始、施工到施工結(jié)束，從實(shí)際意義上對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督，做好工程控制，進(jìn)一步促進(jìn)工程竣工。

2 新時(shí)期房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理體系中所存在的問題

2.1 建設(shè)費(fèi)用過(guò)高

項(xiàng)目的發(fā)展離不開資金的支持。對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行合理的控制和管理，可以促進(jìn)項(xiàng)目的順利有序完成，充足的資金投入可以為項(xiàng)目的完成提供保障。但資金投入并不是越高越好。比如項(xiàng)目資金投入過(guò)高，會(huì)占用企業(yè)大部分的流動(dòng)資金，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利于企業(yè)的良好發(fā)展。

2.2 準(zhǔn)備不足

對(duì)任何一個(gè)工程來(lái)說(shuō)，在正式施工前做好充分的準(zhǔn)備，認(rèn)真做好協(xié)調(diào)工作，都有助于提高工程建設(shè)水平。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工前的準(zhǔn)備工作重視不夠，后續(xù)的施工可能無(wú)法順利進(jìn)行，不僅會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目工期，還會(huì)增加施工過(guò)程中的安全隱患，使項(xiàng)目無(wú)法順利進(jìn)行成本大幅增加。

2.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工作不嚴(yán)謹(jǐn)

企業(yè)在投資工程項(xiàng)目時(shí)，會(huì)產(chǎn)生較大的成本，成本的使用也比較復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)格控制成本。對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也至關(guān)重要。例如，項(xiàng)目涉及的建筑材料、資源和施工環(huán)境都比較復(fù)雜。如果設(shè)計(jì)人員缺乏工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，很可能無(wú)法對(duì)一些客觀問題進(jìn)行綜合分析。同時(shí)，他們不能對(duì)施工環(huán)境、自然資源和工程材料進(jìn)行深入的總結(jié)，最終導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容和現(xiàn)實(shí)存在一些偏差，影響工程的最終質(zhì)量，這些情況將直接導(dǎo)致工程的失敗，影響項(xiàng)目成本管理。

3 房地產(chǎn)工程造價(jià)控制措施

3.1 房地產(chǎn)工程決策階段工程造價(jià)控制內(nèi)容

項(xiàng)目評(píng)價(jià)是制定投資計(jì)劃、控制投資的有效工具，是籌集建設(shè)資金、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制、評(píng)價(jià)投資效益的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的人力、財(cái)力和物力，對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、前景和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行深入研究，力求準(zhǔn)確的投資估算。作為設(shè)計(jì)任務(wù)的投資限額估算控制著初步設(shè)計(jì)預(yù)算，并作為獎(jiǎng)金籌集和銀行貸款的依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)工作中，要實(shí)事求是地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，反映建設(shè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，從估算之初就要正確、完整地反映項(xiàng)目的建設(shè)投資。投資估算要實(shí)事求是地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，要求設(shè)計(jì)人員從工程規(guī)模和工程內(nèi)容上真實(shí)地反映設(shè)計(jì)意圖。對(duì)主流程進(jìn)行多方案比較，優(yōu)化方案。該設(shè)計(jì)方案不僅技術(shù)可行，而且經(jīng)濟(jì)合理。因此，工程經(jīng)濟(jì)人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的原則，從施工方案的優(yōu)化入手，滲透到設(shè)計(jì)的全過(guò)程，合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化。

3.2 房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響最大的階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本一般低于建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本的1%，但正是低于1%的設(shè)計(jì)成本才對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本產(chǎn)生75%的影響。因此，在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)從六個(gè)方面開展工作。優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要注意房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，運(yùn)用各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)廠區(qū)總平面設(shè)計(jì)和工業(yè)建筑空間平面設(shè)計(jì)進(jìn)行分析比較。在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)方案時(shí)，要從實(shí)際出發(fā)，以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益為前提，積極穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的技術(shù)和工藝。

3.3 招投標(biāo)階段工程造價(jià)的控制

在審查招標(biāo)單位報(bào)價(jià)時(shí)，將對(duì)招標(biāo)單位的報(bào)價(jià)與內(nèi)部基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行分析比較，特別是對(duì)工程量較大的工程單價(jià)進(jìn)行分析比較。招標(biāo)單位經(jīng)常采用不平衡報(bào)價(jià)法。比如，在總造價(jià)不變的情況下，對(duì)可能變更或減少或不變的工程單價(jià)進(jìn)行降低，在竣工結(jié)算時(shí)對(duì)可能變更或增加的工程單價(jià)進(jìn)行提高，就可以達(dá)到增加工程款的目的。分析計(jì)算項(xiàng)目總價(jià)和各項(xiàng)目單價(jià)的合理性，最終選出最佳中標(biāo)人。中標(biāo)后，嚴(yán)格、認(rèn)真地簽訂施工合同條款，最大限度地減少甲乙雙方責(zé)任不清和今后的糾紛，合同管理必須是全過(guò)程、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的。整個(gè)過(guò)程從談判、起草、簽訂、生效到合同失效。我們不僅要重視簽約前的管理，還要重視簽約后的管理。系統(tǒng)化是指合同條款內(nèi)容涉及的所有部門都要統(tǒng)一管理。動(dòng)態(tài)就是要注意整個(gè)履行過(guò)程中的變化，特別是要把握我方不利的變化，及時(shí)修改、變更、補(bǔ)充或終止合同。

3.4 房地產(chǎn)建設(shè)階段工程造價(jià)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段是建筑實(shí)體的形成階段，是人、物、財(cái)消費(fèi)的主要階段。工程量大、范圍廣、工期長(zhǎng)、政策變化、材料設(shè)備價(jià)格、市場(chǎng)供需波動(dòng)大等因素較多。為提高工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮投資效益，必須在工程實(shí)施階段加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督作用，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全方位、全過(guò)程的成本控制。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性和影響因素的多變性，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段往往會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的成本。除了加強(qiáng)合同管理外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕浪費(fèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，價(jià)格審核人員和成本控制人員經(jīng)常根據(jù)圖紙到施工現(xiàn)場(chǎng)查看施工情況，有時(shí)還會(huì)與房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理人員進(jìn)行討論，總承包方和施工人員了解和收集工程的相關(guān)信息，以便及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理過(guò)程是一個(gè)非常系統(tǒng)和全面的過(guò)程。要高度重視全過(guò)程各方面的成本控制意識(shí)，以科學(xué)的眼光聚集企業(yè)各方面的優(yōu)秀人才。在新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理必須保持最新理念，未雨綢繆，從項(xiàng)目的初始階段就高度重視，實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)控，有備而來(lái)。認(rèn)真分析工程建設(shè)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，做到盈虧最大化。建立公認(rèn)的監(jiān)督機(jī)制，可以設(shè)置獎(jiǎng)懲選項(xiàng)，讓員工更加努力地工作，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。