淺談房產(chǎn)測繪成果中的房屋面積管理

膠州市房產(chǎn)服務中心 山東青島 266300

房產(chǎn)測繪是一個極具行業(yè)特點的工程測量技術(shù)手段，它是根據(jù)房地產(chǎn)確權(quán)的需要，利用測繪儀器及相關(guān)技術(shù)，以房地產(chǎn)的權(quán)屬為核心，測定房產(chǎn)及附著土地的平面位置、形狀、面積，并繪制成相關(guān)的圖件和資料，為相關(guān)行政管理部門進行房地產(chǎn)管理、征收稅費以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供基礎數(shù)據(jù)支撐。因此，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量顯得尤為重要，其對于保證房屋和用地信息的客觀、準確、完整、公平，保護業(yè)主的合法權(quán)益與利益，以及提高房產(chǎn)管理的科學性和準確性方面都具有重要的意義。

1 現(xiàn)代測繪技術(shù)的優(yōu)點

1.1 一體化的內(nèi)外業(yè)工作

隨著測繪工程的信息化發(fā)展，現(xiàn)代測繪已然從機械化時代過渡到信息化時代。現(xiàn)代測繪實際上是各類測繪技術(shù)的集大成，現(xiàn)代測繪技術(shù)在施工領域、制圖領域、數(shù)據(jù)資料管理領域都有著重要地位。

1.2 測試信息的實時化處理

現(xiàn)代測繪的快速發(fā)展，為工程測繪人員帶來了極大的便利?；谟嬎銠C應用技術(shù)的融入，3S 技術(shù)及先進儀器的研發(fā)，使得測繪軟件和硬件都有極大的提升，能夠滿足多方面的信息測繪方式，實時化處理測繪信息，能夠極大地提升測繪效率，從而滿足多方面、多層次的用戶體驗。

1.3 測繪工程的動態(tài)實施

計算機技術(shù)的高度發(fā)展，為現(xiàn)代測繪技術(shù)的動態(tài)化實施創(chuàng)造了條件。同時，以激光技術(shù)為代表的現(xiàn)代測繪技術(shù)也得到了極大的提升，為更新激光測量儀器，提高激光測量儀器的精度起到了巨大作用。激光測量儀等儀器不僅在市政道路建設、廣場等基礎設施建設方面得到廣泛應用，而且在室內(nèi)裝修施工領域也有著很大發(fā)揮空間。

2 房產(chǎn)測繪成果中的房屋面積管理措施

2.1 正確分攤公共共有面積

首先，要明確共有公用面積的處理原則?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》附錄B2.3 規(guī)定了“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行”，“無產(chǎn)權(quán)分割文件的或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤”。

其次，要區(qū)分哪些是需要分攤的共有面積，哪些是不應該分攤的共有面積，這里也是容易出現(xiàn)錯誤的地方。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

再次，明確需分攤的共有面積是整幢建筑分攤還是由部分區(qū)域、部分單元、部分層次分攤。多年來，建筑設計風格不斷創(chuàng)新，建筑設計理念發(fā)生了很大的變化，新的功能和結(jié)構(gòu)形式不斷出現(xiàn)，有些結(jié)構(gòu)形式是《房產(chǎn)測量規(guī)范》施行后才出現(xiàn)的。如玻璃幕墻、不規(guī)則圍護物、非垂直墻體等。對這些部位的數(shù)據(jù)采集就無法完全按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定完成，而要按照建設部2002 年印發(fā)的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房〔2002〕74 號）的要求進行測繪。而飄窗、保溫層的出現(xiàn)，又是對房產(chǎn)測繪單位的考驗。

最后，應該被分攤的共有建筑面積先計算分攤，還是后計算分攤，這些都對分攤的準確公正產(chǎn)生一定的影響。如哪些功能區(qū)是應該全幢分攤的，哪些功能區(qū)是住宅分攤的、哪些功能區(qū)是商業(yè)分攤的，都要一一厘清。因為上述各種因素，都對房產(chǎn)面積測繪中的數(shù)據(jù)采集能否精準、是否依法有據(jù)有著重要影響。

2.2 厘清幾種面積的種類

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.1.1“房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容”規(guī)定：“面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算”；8.1.4“房屋的產(chǎn)權(quán)面積”規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由省、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定”。房產(chǎn)測繪機構(gòu)日常測繪業(yè)務中，涉及多種面積，如：建筑面積、使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積、公攤面積、陽臺面積、產(chǎn)權(quán)面積等，這些面積都是特定情況下使用的面積標準。房產(chǎn)面積測繪過程，需要房產(chǎn)測繪單位對上述各種面積數(shù)據(jù)分別采集，這也是房產(chǎn)面積測量工作的主要業(yè)務。而不動產(chǎn)登記需要確認的面積，就是增加了公攤面積后的套內(nèi)建筑面積與陽臺面積之和，即房屋登記面積。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)面積是經(jīng)不動產(chǎn)登記部門行政確權(quán)記錄在登記簿上的房屋面積，是業(yè)主擁有的所有權(quán)面積。

2.3 加強對測繪程序的檢查

房產(chǎn)測繪的成果通常以形式性的方式進行審核，審核過程中并不對房產(chǎn)面積測算的過程以及步驟進行實質(zhì)性的審核。形式性的審核方式可以將政府審核部門的技術(shù)和人才優(yōu)勢集中起來，強化了測繪單位在房產(chǎn)測繪過程中的自我質(zhì)量檢查意識，有效減輕了后期審核部門的勞動強度。房產(chǎn)審核部門還須定期檢查已經(jīng)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料，并實時抽檢測繪單位提交的項目管理數(shù)據(jù)庫，對于群眾的投訴還需要重點回訪，發(fā)現(xiàn)問題及時向社會公布，最后參照《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標準》對各測繪單位信用狀況進行評分。

3 結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)面積測繪工作是房產(chǎn)登記工作的重要前提，也是房地產(chǎn)行業(yè)管理的重要基礎性工作。為了保證測繪成果的正確性和精準性，測繪機構(gòu)應從國家規(guī)范、政策規(guī)定和技術(shù)支撐等方面著手，才能確保測繪面積的質(zhì)量控制效果，為實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供技術(shù)條件和支撐，為房產(chǎn)登記工作的順利進行打下堅實的基礎。