房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

四川通威地產(chǎn)有限責(zé)任公司 四川成都 610000

當(dāng)前階段我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制中仍存在亟待解決的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭中的生存和發(fā)展造成威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范重要意義，強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，從源頭上把控房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的實(shí)用性價(jià)值，將可能發(fā)生的經(jīng)營管理安全風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)概述

在某種程度上房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一方面，房地產(chǎn)借入資金和所有者籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理原本就具有市場(chǎng)波動(dòng)性強(qiáng)、房產(chǎn)價(jià)值高、回收周期長等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)資金通常來源于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借入資金或其他所有者籌資資金，且籌資過程中房地產(chǎn)企業(yè)還本付息及支付收益的時(shí)效性也處于不穩(wěn)定狀態(tài)。第二方面，部分房地產(chǎn)經(jīng)營成本配置不僅停留在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)層面，通常還涉及其他陌生領(lǐng)域投資風(fēng)險(xiǎn)，無法從根本上保障房地產(chǎn)投資回報(bào)率。第三方面，在房地產(chǎn)出售后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化資金到貨幣資金的過渡轉(zhuǎn)化周期較長，無形中增加了資金回收風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)問題

2.1 財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足

房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)等經(jīng)營特點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與進(jìn)步的大環(huán)境背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭突飛猛進(jìn)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中過度重視眼前的經(jīng)濟(jì)利益，未站在長遠(yuǎn)角度統(tǒng)籌規(guī)劃財(cái)務(wù)管理建設(shè)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)嚴(yán)重不足。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)未構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，內(nèi)部財(cái)務(wù)人員自身專業(yè)能力不滿足崗位規(guī)范實(shí)際要求，無法應(yīng)用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)測(cè)手段評(píng)估財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，不僅在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率和使用率，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)收益以及潛在價(jià)值造成威脅，增高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營發(fā)展帶來消極影響[2]。

2.2 財(cái)務(wù)管理體系尚不完善

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建尚不完善，尤其是財(cái)務(wù)核算體系仍存在較多漏洞，財(cái)務(wù)人員日常經(jīng)營管理工作狀態(tài)過于松散，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度流于形式，未真正將財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制工作進(jìn)行貫徹落實(shí)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)相比其他行業(yè)的資金需求顯著，財(cái)務(wù)杠桿要求更高，房地產(chǎn)企業(yè)資金開發(fā)也通常依賴于融資或貸款活動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)制度也尚不健全，無法保證資金融資或籌資的合理性與可靠性，導(dǎo)致企業(yè)背負(fù)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重，整體面臨較為嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少高素質(zhì)綜合財(cái)務(wù)管理人才，其財(cái)務(wù)人員也不具備風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、分析經(jīng)營活動(dòng)、做出正確決策的綜合能力，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制力度過于薄弱。

2.3 財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制水平低下

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營具備一定的特殊性，不但面臨較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求不斷增長，財(cái)務(wù)杠桿比重較高，無形中增加房地產(chǎn)企業(yè)貸款和融資難度，同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)融資手段、方法以及時(shí)間等要素仍存在不規(guī)范的現(xiàn)象，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制力度嚴(yán)重不足。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中僅通過銀行貸款維持資金周轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高。在國家政策變動(dòng)以及銀行收縮銀根的背景下，還會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中斷的不良局面。

2.4 經(jīng)營成本管控力度不足

由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資周期長、資金回收不穩(wěn)定，在前期方案設(shè)計(jì)、獲取土地使用權(quán)、工程項(xiàng)目招投標(biāo)以及后續(xù)工程施工和監(jiān)察等環(huán)節(jié)都需投入大量資金，導(dǎo)致成本管理在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中占據(jù)重要比重。但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理力度嚴(yán)重不足，在前期繪制施工圖紙、設(shè)計(jì)具體方案過程中未針對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合考量，對(duì)成本因素的影響作用重視度不足，以至于施工方案中的設(shè)想成本與實(shí)際施工成本存在偏差，在實(shí)際施工過程中預(yù)算過高。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)時(shí)未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，土地購買價(jià)格與實(shí)際成本不一致，出現(xiàn)估算總成本低于實(shí)際成本的不良現(xiàn)象[3]。

3 提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的有效措施

3.1 培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控體系，從根本上強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制力度，在保證財(cái)務(wù)管理制度健全的基礎(chǔ)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員實(shí)際能力制定相應(yīng)的考核機(jī)制，重點(diǎn)考察財(cái)務(wù)人員資金賬號(hào)、業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及資金往來等基本業(yè)務(wù)，確?？己藱C(jī)制與監(jiān)督機(jī)制的嚴(yán)謹(jǐn)性及合理性，同時(shí)定期組織財(cái)務(wù)人員參與財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)的培訓(xùn)活動(dòng)，最大限度地提高財(cái)務(wù)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的敏感度。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷健全財(cái)務(wù)管理監(jiān)督審核機(jī)制，全面實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，將施工環(huán)節(jié)各風(fēng)險(xiǎn)因素抑制在可控范圍內(nèi)，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督力度，為后期經(jīng)營管理工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。

3.2 構(gòu)建完善的成本預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重構(gòu)建完善的成本預(yù)算管理機(jī)制，保證成本預(yù)算管理的時(shí)效性與可操作性，高效實(shí)現(xiàn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算管理體系通常由財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算四個(gè)模塊組合而成，利用成本預(yù)算管理體系落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)資源合理配置要求，將房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的實(shí)用性價(jià)值全面體現(xiàn)出來，從宏觀角度出發(fā)有效規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資源。在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目施工過程中，應(yīng)實(shí)時(shí)掌控各施工環(huán)節(jié)成本預(yù)算，不斷優(yōu)化與革新各環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)體系，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制提供基本保障。

3.3 強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制力度

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)高度重視內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，還應(yīng)采取有效措施積極防范外部風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際變動(dòng)情況，深入研究現(xiàn)代化企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，應(yīng)積極拓寬融資渠道，具體可采用債務(wù)融資、股權(quán)融資等手段，將企業(yè)內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)平均分散于各融資環(huán)節(jié)，有效避免后期資金鏈條中斷導(dǎo)致無法及時(shí)償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。最重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適度擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)模，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營需求以及市場(chǎng)客觀發(fā)展規(guī)律有針對(duì)性地制定可行戰(zhàn)略，從根本上嚴(yán)格控制投資成本，認(rèn)真分析貸款款項(xiàng)的影響因素、操作難度等，有效降低企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債率。

3.4 嚴(yán)格把控經(jīng)營成本管理環(huán)節(jié)

由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較高，在實(shí)際經(jīng)營管理過程中必須站在宏觀角度統(tǒng)籌規(guī)劃整個(gè)施工流程，嚴(yán)格把控預(yù)算管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、成本管理、監(jiān)督管理等重要模塊。其中成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中必須高度重視的基本模塊，對(duì)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著關(guān)鍵性影響。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際以及市場(chǎng)經(jīng)營情況綜合考量影響風(fēng)險(xiǎn)防范的主要因素，按照研究成果不斷優(yōu)化與改進(jìn)施工方案。在工程項(xiàng)目正式立項(xiàng)過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)基于宏觀角度全面考慮項(xiàng)目施工周期、施工人員能力、最終施工效果等內(nèi)容，確保工程項(xiàng)目造價(jià)的合理性。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制對(duì)提高企業(yè)核心競(jìng)爭力起到至關(guān)重要的作用，有助于房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，有效減少財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際防范與控制中，可以采取培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、構(gòu)建完善的成本預(yù)算管理機(jī)制、強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制力度、嚴(yán)格把控經(jīng)營成本管理環(huán)節(jié)等有效措施，真正將財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范工作貫徹落實(shí)，綜合提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量。