解析老舊小區(qū)維修改造項(xiàng)目推進(jìn)的難點(diǎn)問題

陳利平

阜新市住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)服務(wù)中心 遼寧阜新 123000

老舊小區(qū)投入使用時(shí)間比較長(zhǎng)，存在配套設(shè)施不完善和老化嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)情況，由于小區(qū)居民居住的房屋位置、裝修情況、經(jīng)濟(jì)能力不盡相同，導(dǎo)致居民對(duì)維修方案、意愿存在一定差異，無法完全統(tǒng)一。同時(shí)，房屋破損程度、小區(qū)配套設(shè)施參差不齊，施工環(huán)節(jié)導(dǎo)致居民生活受到影響，這些因素都會(huì)給老舊小區(qū)維修改造造成巨大的阻力與困難。需要在維修改造實(shí)施前進(jìn)行必要的溝通和協(xié)調(diào)。本文以已實(shí)施的老舊小區(qū)維修改造項(xiàng)目實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行改造項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析，從政府、項(xiàng)目實(shí)施單位角度出發(fā)提出切實(shí)可行的解決措施。

1 政策背景

2019年國(guó)家起正式啟動(dòng)老舊小區(qū)維修改造這項(xiàng)民心工程，計(jì)劃到2025年底，基本完成對(duì)2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造提升。為盡快將中央決策部署落到實(shí)處，各地區(qū)政府及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)具體數(shù)量進(jìn)行了詳細(xì)摸底調(diào)查，制定了相應(yīng)的實(shí)施方案，出臺(tái)了相關(guān)政策。很多老舊小區(qū)都投入到改造建設(shè)中。國(guó)家計(jì)劃通過實(shí)施老舊小區(qū)維修改造工程，使城市居住社區(qū)環(huán)境明顯改善，基本補(bǔ)齊既有居住社區(qū)配套設(shè)施短板，居民生活環(huán)境得到明顯提高[1]。因此，國(guó)家對(duì)實(shí)施老舊小區(qū)改造高度重視，提供良好的政策支持，為工作開展提供基礎(chǔ)保障。

2 存在問題

一是居民對(duì)實(shí)施老舊小區(qū)改造工程的認(rèn)知度不高，參與的積極性不強(qiáng)，更有甚者，要橫加阻攔，例如：在個(gè)別老舊小區(qū)改造期間，需要對(duì)違建房屋或設(shè)施進(jìn)行拆除，影響部分居民個(gè)人利益，個(gè)別居民阻攔施工。

二是居民對(duì)具體維修改造設(shè)計(jì)方案沒有統(tǒng)一的意見，例如：綠化方面，二樓居民要求種植柳樹、松樹等樹種，一樓居民怕種樹擋光，要求種植灌木。

三是維修改造資金存在較大缺口，國(guó)家要求對(duì)基礎(chǔ)類改造工程要做到應(yīng)改盡改，但由于地方財(cái)力有限，自籌資金實(shí)施改造難度較大。

四是專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位配合度不高。例如：老舊小區(qū)內(nèi)通訊、網(wǎng)絡(luò)等弱電線路的鋪設(shè)雜亂無章，嚴(yán)重影響小區(qū)居民生活環(huán)境。各地已結(jié)合老舊小區(qū)改造積極推進(jìn)架空線治理工作。目前，部分已改造完成的老舊小區(qū)已預(yù)留通訊穿線管路，但由于運(yùn)營(yíng)商施配合不及時(shí)，線路改造進(jìn)展緩慢，大部分架空線問題尚未得到有效解決。

3 應(yīng)對(duì)措施

3.1 充分進(jìn)行講解溝通

老舊小區(qū)維修改造工作是為了提升居民生活水準(zhǔn)，需要以居民為中心，在實(shí)施改造前，街道、社區(qū)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)單位、建設(shè)單位要相互配合，及時(shí)做好居民意見征求和信息傳遞工作，將居民反映強(qiáng)烈的問題及時(shí)匯總，避免出現(xiàn)信息傳遞不及時(shí)導(dǎo)致維修工作不徹底或難以推進(jìn)情況發(fā)生。此外，還要發(fā)揮社區(qū)黨組織的作用，做好宣傳和思想教育工作，征得居民充分理解，消除各方的異議，確保不會(huì)因?yàn)榫S修改造出現(xiàn)的矛盾影響正常施工，保障改造項(xiàng)目盡快組織開展[2]。同時(shí)，施工單位也應(yīng)采取措施，盡量減少或避免影響居民日常生活，對(duì)不可避免的情況，要及時(shí)與居民溝通，征得居民理解。

3.2 引導(dǎo)居民共謀設(shè)計(jì)方案

因?yàn)槔吓f小區(qū)投入運(yùn)用時(shí)間較長(zhǎng)，需要改造的項(xiàng)目也是比較多的，不同居住區(qū)域的人群訴求也有著明顯差異，應(yīng)該提前做好各個(gè)方面的分析，制定出切實(shí)可行的維修設(shè)計(jì)方案。因此，項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)在街道、社區(qū)引導(dǎo)下開展多種形式基層協(xié)商，搭建溝通議事平臺(tái)，組織規(guī)劃師、建筑師、工程師進(jìn)小區(qū)，輔導(dǎo)居民參與居住社區(qū)建設(shè)和管理，就改造內(nèi)容、改造設(shè)計(jì)方案等方面征求小區(qū)居民意見，在綜合分析后，進(jìn)行多方面的論證和分析，避免損害居民的合法權(quán)益，保證改造方案滿足國(guó)家法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)[3]。

3.3 多方籌集維修改造資金支持

研究建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。其中政府資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，對(duì)涉及完善類、提升類的改造內(nèi)容，統(tǒng)籌居民、原產(chǎn)權(quán)單位、社會(huì)資本、專業(yè)機(jī)構(gòu)共同參與。允許居民通過使用或補(bǔ)交的住宅專項(xiàng)維修資金，提取公積金等方式籌集改造資金。優(yōu)先將居民改造意愿強(qiáng)烈、承諾出資和繳納物業(yè)費(fèi)比例高的小區(qū)納入改造計(jì)劃。出臺(tái)優(yōu)惠政策引入投資意愿的社會(huì)資本參與建設(shè)工作，進(jìn)行投資，保證各方面都能夠受益，社會(huì)資本的積極參與可以減少資金壓力，而社會(huì)資本可以通過投資，在后期經(jīng)營(yíng)中獲取經(jīng)濟(jì)利益，并且給居民提供完善的服務(wù)，解決老舊小區(qū)居民的生活問題。同時(shí)，各地方政府還應(yīng)積極與銀行部門溝通，通過建設(shè)完整居住社區(qū)的理念統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中相關(guān)存量公共資源利用，爭(zhēng)取銀行部門支持，協(xié)助地方做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的規(guī)劃研究，提出系統(tǒng)性融資方案，做好債券資金爭(zhēng)取。

3.4 積極應(yīng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與積極性不高問題

建立改造方案聯(lián)合專業(yè)審查規(guī)則，老舊小區(qū)改造計(jì)劃制定后，要與各管線專營(yíng)單位及時(shí)溝通，對(duì)接老舊小區(qū)管線改造方案，同步推進(jìn)管線改造管理。通過明確相關(guān)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系，協(xié)調(diào)各專營(yíng)單位積極參與相關(guān)設(shè)施設(shè)備改造，承擔(dān)改造出資和后續(xù)維護(hù)管理責(zé)任。對(duì)參與積極性不高問題，要出臺(tái)政策，講明出資和受益關(guān)系，明確老舊小區(qū)改造后五年內(nèi)不允許再次破土動(dòng)工原則。同時(shí)，嚴(yán)格做好規(guī)劃監(jiān)控管理，嚴(yán)禁隨意修改線路，涉及的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要根據(jù)老舊小區(qū)改造計(jì)劃自行整改。對(duì)未能及時(shí)整改的企業(yè)，社區(qū)、物業(yè)企業(yè)及小區(qū)管理單位可在其提供接續(xù)服務(wù)時(shí)督促整改到位，相關(guān)主管部門應(yīng)依法依規(guī)進(jìn)行處理和曝光。

4 結(jié)語

老舊小區(qū)維修改造是重要民生工程，政策性工程。要想保證這項(xiàng)工作順利進(jìn)行，需要結(jié)合具體情況做出改進(jìn)和分析，逐步提高維修改造的總體水平，促進(jìn)老舊小區(qū)維修工作順利進(jìn)行，保證人民生活質(zhì)量。