新時期棚戶區(qū)改造存在的問題及對策研究

沈命家

六盤水市棚戶區(qū)改造服務中心 貴州六盤水 553000

新時代棚戶區(qū)已逐漸成為中國城市化進程中的重要發(fā)展方向，因為棚改政策的實施，已經(jīng)解決了不少貧困家庭的住房需求問題。政策以改善居民的居住環(huán)境為目標，充分利用改造地段的經(jīng)濟、環(huán)境效益，為實現(xiàn)城市現(xiàn)代化及改善居民居住條件為目的。因此推動解決棚戶區(qū)現(xiàn)存的問題，是實現(xiàn)城市得到相對有力的發(fā)展和城市競爭力提升所需解決的問題。

1 棚戶區(qū)改造面臨的問題

棚改問題存在多個方面，專項資金不足、棚戶區(qū)居民安置及物業(yè)管理、用地、安置房基礎設施建設方面、居民權(quán)益保障問題等。資金是關(guān)鍵，許多項目都有房地產(chǎn)公司承包，房地產(chǎn)公司作為自負盈虧的實體經(jīng)濟且多為民生企業(yè)，開發(fā)的目的主要以盈利為主，并且受到了經(jīng)濟規(guī)律的影響，地產(chǎn)公司形成被支配局面。這種具有營銷性目標的開發(fā)促使其創(chuàng)造各種有效辦法提高自身的土地利用和間接的使用土地發(fā)揮到最高效益，因此資金和效益成為棚戶改造的關(guān)鍵，例如在城市中心區(qū)建立棚戶改造區(qū)，往往房地產(chǎn)公司都以開發(fā)高級住宅為主，將收入低的居民排除在規(guī)劃范圍內(nèi)，安排居住在市中心以外，在一定程度上導致社會問題，社會的安定埋下隱患[1]。部分經(jīng)濟困難家庭的住房保障沒有到位，一些失業(yè)下崗人員，居民常年患病，買不起房的家庭幾代同住，還出現(xiàn)身體殘疾生活不便等有特殊情況的家庭，拆遷之前可能還能勉強維持基本生活，在拆遷之后大多數(shù)得到的補償是不可能滿足購房需求，不能解決這些家庭幾代人的居住問題，原居民對于改造項目和方案了解的不管詳細透明，也會影響居民的信心，導致憂心忡忡，擔心自身權(quán)益沒有保障。產(chǎn)生矛盾與分歧，部分人群甚至會強力阻止拆遷行動，也是戶棚改造中所存在的重要問題。

2 新時期棚戶區(qū)改造對策

2.1 拓寬資金，提高棚改建設保障

棚改在實行期間需要大量資金，地方政府實行政策若僅依靠中央財政補貼是遠遠不夠，很難完成新一輪的棚改任務。吸取順安市的棚改有效舉措為例，棚改計劃中在資金不足的情況下，政府為解決資金問題，學習經(jīng)驗，采用多渠道籌集資金，設想除了在成本相對較低、較穩(wěn)定的國家開發(fā)銀行貸款外，還可以吸引社會投資，將其投入到棚改計劃中。比如吸引社會資本入股，地方政府股權(quán)形式共同合作，來完成當前的項目這樣就可以改善地方政府的資金壓力。在完善城市政策的同時應當吸取外地政府在棚改期間的成功案例和經(jīng)驗，避免一些失誤出現(xiàn)在工作中，在聯(lián)系實際的同學應當取長補短，再運用到自己的計劃中。在國家政策的支持下可使用ppp模式，要完善政府投資體制，充分發(fā)揮好政府作用和效應，完善政府和社會資本合作模式。只有經(jīng)過財政和信貸資金的良好指引，完成資金的良性循環(huán)，不但要拓寬投資項目資金渠道，還充分挖掘社會資金潛力，讓投資者看到真實的利益，吸引社會資金的目光，政府實施稅收優(yōu)惠，這樣不論是對政府還是對社會資本來說，不但拓寬了棚改資金的渠道還實現(xiàn)了社會資本的盈利，是一種互惠雙贏的局面[2]。

2.2 在棚改項目中相關(guān)制度的有效構(gòu)建

首先，針對實施主體授權(quán)制度的完善。對于無實施主體的一些項目，需結(jié)合項目實際情況，針對性采用市場化方式，增大實施主體選擇空間，所選擇實施主體其財務能力與融資能力需與棚改項目需求相匹配；對于已有實施主體，但是實施主體沒有繼續(xù)經(jīng)營棚改項目能力的，需設置退出機制，結(jié)合項目實際情況，重新再選擇其他的實施主體；對于新主體相應權(quán)責的授予，需制定嚴謹?shù)暮Y選標準與全過程監(jiān)督的相應機制，在此基礎上對實施主體的財務實力與項目的操作能力進行深入的考察，以確保棚改項目可以正常有序開展。其次，加強棚改項目工作機制的構(gòu)建。有些項目在實施期間因?qū)嵤┲黧w對于工程流程及棚改政策和融資政策的不了解，致使政府有關(guān)部門對于當前棚改政策理解存在偏差，造成項目延期和成本上的不必要浪費。結(jié)合這一情況，需參照當前所執(zhí)行的相應政策，依據(jù)棚改項目特點來進行劃分，對于不同類的項目實施分類指導，有針對性地制定統(tǒng)一、公開的工作流程，確定各部門責任及分工；加強政府監(jiān)管及引導作用，結(jié)合當前棚改政策制定棚改操作計劃，并將這一計劃分發(fā)到實施主體單位，在項目開始初期可以組織專人來進行指導，防止產(chǎn)生時間及成本方面的不必要浪費[3]。

2.3 對被征房屋價值實施市場評估

現(xiàn)時期的棚改項目其所給予被征收房屋價格的上限顯然比市場價格低，所以，在采取貨幣安置時，一定要結(jié)合房地產(chǎn)市場評估標準來向被征收者提供合理并且公平的房屋補償，使拆遷戶能夠無憂無壓力的購置新房，保證這一群體以后的生活和居住不會因房屋的征收而產(chǎn)生不好的影響。

2.4 為棚改戶提供法律服務

針對大部分棚改居民而言，在此之前并未經(jīng)歷過征地拆遷的事，所以對于相關(guān)法律和規(guī)定并不了解，如此根本不具備與征收方進行協(xié)商的能力，所以，為棚改居民提供一定的法律服務便顯得特別有必要。法律人員可以通過自己熟知的法律來為棚改居民解答征收過程中的所有疑惑問題和想法，通過合理并且合法的引導來輔助棚改居民簽署相關(guān)合同和協(xié)議類文件，由此確保棚改居民的切身利益和權(quán)利。

3 結(jié)語

總體來說，城市棚戶區(qū)基礎設施和環(huán)境條件比較差，所以對城市整體形象會產(chǎn)生較嚴重的影響，同時還會對城市化發(fā)展和進步形成阻礙，減慢城市化步伐。棚改項目是一項利國利民的重大工程，其與居民的生活水平及生活質(zhì)量提升存在較密切的相關(guān)性，不但是城市形象效果提升的重要因素，同時還是改進貧困家庭居住環(huán)境及生活條件的重要對策。在全國節(jié)能降排這一大原則下，如何做好棚戶區(qū)改造，同時合理規(guī)劃，將改造過程中所存在的問題有效的解決好，是棚戶改造項目參與者們所需考慮的主要問題。